简析农村宅基地使用权流转的成因及理论探讨

发布时间：2016-05-11 06:51

　　论文摘要 土地是人类体制改革的推进，这种二元社会结构实际上难以持久。大量居民涌入城市工作和学习，据国家统计局《第二次全国农业普查主要数据公报（第1号）》显示，随着社会的发展，经济水平的提高，越来越多的人民已在城市购买房屋定居。同时，也随着交通设施的完善及生活方式的改变，越来越多的城镇居民在乡村购房居住。这样，人员、动产经济资源等已基本实现城乡畅通。近些年，我国城市化进程步伐明显加快，城市化率已经从1978年的17.8%上升到2009年的47.5%。2008年10月党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中九次提到了城乡经济社会一体化发展问题，一并指出到“2020年城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立”。因此，要依法促进公共资源在城乡间合理配置及流动。
　　城市化进程中，众多进城定居的农村居民已经在城市购买房屋而其农村房屋很少使用甚至完全废除。禁止宅基地流转，使宅基地大量闲置，造成资源的严重浪费。可见，构建完善的宅基地使用权流转及市场机制，可满足城镇居民和农村居民的各自需要，是城乡一体化发展之资金、劳动力、技术等流转的保障和前提。
　　（三）农村宅基地使用权流转促进了价格的低廉性
　　我国农村宅基地使用权的流转是无偿取得的，其根本原因必然是与国家某个地方性的使用权具有千差万别的区别。况且对于现有的土地市场基本上对成熟的城市来说不具有饱这一学说。正因如此，这些开发商逐渐由城市转向农村、郊区进行开发投资，是广大农民的土地价格低廉。在这种形势下，大部分农民愿意将多余的房屋出租，转让，这一现象是事实。伴随着农民进城打工，农村的宅基地空缺就越多，在经济生活越来越好的条件下，而很多农民为了孩子上学，医院方便等等原因，他们不愿意回到农村，导致农村人口越来越少，因此在客观上来说使宅基地使用权的流转创造了良好的条件。

　　二、 农村宅基地使用权流转的理论探索

　　流转是宅基地使用权依法取得的宅基地使用权发生权利的转移，主要有转让、抵押、继承等方式。而因使用权的法律法规定不明确及使用的特殊性，，是否能流转，怎样流转，一直是理论界争论的问题。在《物权法》立法过程中分歧较大，可概括为：禁止流转论、自由流转论。
　　禁止流转论的观点认为，宅基地使用权在农村基本生活保障的基础上，很多外流的农民最终返乡或者留下的概率无从计算。宅基地使用权不能转让，如果转让也只能在集体组织内部进行。宅基地使用权具有省份特征，所以说不能随便转让出去，只能在规定的范围内进行活动。所以说宅基地具有一定财产权利。
　　自由流转轮的观点认为，虽然宅基地使用权具有私权，一经有效创立，便可像其他私权一样能自由行使和处分。怎样处分权利人的范围法律不应做强行限制，自由流转论主要包括以下两点：首先，宅基地使权的物权属性决定了其可以自由流转。只要在所有权人的支配之下，其流转又没有妨害国家利益和第三人利益，禁止其流转是没有道理的，是违背宅基地使用权物权属性的。其次，根据“地随房走的”原则，在基地使用权可以附随房屋一并流转。宅基地上建设的房屋以及其他建筑物，《宪法》、《物权法》的规定，都属于农民的私有财产。如果处分这些房产势必涉及宅基地使用权流转。只转让房屋不转让宅基地显然是不成立的，宅基地使用权的自由流转是《宪法》保护私人财产权的必然要求。

　　三、 农村宅基地使用权流转也存在弊端

　　（一）土地利用管制的公共目标无法实现
　　根据我国政策宅基地使用权有可能不能进入市场自由买卖。而农村合理地使用宅基地也就能达到保护集体所有的耕地资源的目的。为了保护或者取得高额利益的时候，国家会根据政策进行权衡。正因为这种局限的存在，为国家对土地利用奠定了基础。国家通过这种形式，以保证土地资源不致因土地使用者的短视造成无法挽回的损害。
　　（二）土地资源容易流失
　　关于城镇郊区的土地而言，在城市隐形流转发展的辐射、地租存在原由的同时在经济上很有可能带来很大的利益。在这种土地的追随下，国家往往忽视了对土地资源的管辖与梳理。在这种情况下有很多暗箱操作的流转行为使大量土地流失，如现实中存在的“一户多宅”等说法。由于以上现象的出现，宅基地使用权绝大原因是通过隐形流转市场来获取更多的利益。
　　（三）交易安全无法保障
　　现行的有关农村宅基地的法律法规及政策规定禁止宅基地使用权的流转，其原本目的是试图通过一项交易来实现他对利益的渴望。假如一个社会中的大多数交易主体都无法获得交易的利益，这种社会的交易程度就会降低，市场发展资源无法实现高效率的配置。即使出现交易的任何一方主体都可能因为另一方反悔或者外在因素的影响而不能实现的利益，可能出现利益受损自己承担，这种流转形式现实生活中的案例众多，这种流转的风险系数较大，交易安全得不到保障。
　　综上所述，宅基地使用权流转使农民的土地财产价值有助于城市向城郊农村地带不断地进行扩张。全国各地尤其是大、中城市城乡结合部的人口密度持续加大，至于少数贫困农民在宅基地转让以后面临的问题，乃是社会法所要解决的问题，通过社会保障体系的完善予以解决。 

本文编号：43822