房地产投资信托基金在公租房融资中的应用研究 ——以株洲市为例
发布时间：2021-11-23 09:00
随着近年来中国经济适用住房制度的调整,公共租赁住房逐渐成为中国经济适用住房制度的重要组成部分。由于公共租赁住房的发展同比增加,政府的金融和机构贷款未能满足公共租赁住房的融资需求。有鉴于此,本文提出运用房地产投资信托（Real Estate Investment Trust,在此之后用REITs表示）来解决公共租赁住房建设的融资问题,这不仅符合政府的要求,而且符合政府的利益,也契合资本市场、房地产市场,和投资者的诉求。本文首先详细介绍了公租房的界定,REITs的概念、特点与运作模式,以及相关理论。其次,从宏观和微观角度,多角度深入的分析了株洲公租房引入REITs的必要性与可行性,并结合株洲市的社会经济环境的实际,探究在公租房融资领域引入REITs的急迫性。与此同时,采用了实地调查法、比较分析法和定量分析法等研究方法,认真对比研究了国内外REITs先进地区的应用经验;在这基础上,借鉴这些优秀经验,并从中得到相关重要启示。再次,本文并结合我国实际情况,从基本模式、运作流程和运作机制三方面出发,对REITs在我国公租房建设融资中应用的运作进行了对应设计,提出从政府和投资者两个角度来构建科学的定...
【文章来源】：湖南工业大学湖南省
【文章页数】：69 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
论文技术路线图
（1)萌芽初期。19世纪末期，出现的马萨诸塞商业信托是REITs的最初的形态，主要原因在于美国法律对该模式免征公司所得税，在此情况下商业信托模式发展成长，最为著名的是波士顿个人财产信托。但在1935年美国最高法院认为商业信托也必须缴纳公司所得税，自此后，商业信托在本质上与公司性质无异，即必须缴纳公司所得税，因税费的增加，商业信托由此也走向低潮。而在二战后在美国经济逐步复苏，在此情况下，房地产行业得到了一定发展，由此产生了一个新的事物——房地产投资信托。《国内税收法》（1960年）和《房地产投资信托法案》给予了房地产信托极大的优惠条件，前者以缴纳个人（股东）所得税代替公司所得税，后者则是通过允许其上市流通交易扩大了投资主体范围，不仅极大地促进了房地产资产的流动性，也为后期信托上市交易的形成奠定了基础。但《房地产投资信托法案》也存在一定的局限性，因为只允许设立权益型房地产投资信托，数据显示，截止1963年，成功上市交易仅为2支股。
3.增信措施、退出安排和目标资产情况（1）增信措施a.优先级、权益级安排。该专项计划对优先级和权益级的证券进行了分层设，前者的证券规模为 1.3 亿元，占比为 48%，后者的规模为 1.4 亿元，占比为2%。依据安排，当需公开发行或公开处置时，优先级资产支持证券的预期收益，时也支持本金将优于权益级资产支持并能获得偿付。另外在专项计划终止后进清算分配时，也需遵守优先级证券需有限受偿的顺序规则，而权益级证券则需优先级提供良好的信用支持。b.标的物业现金流超额覆盖。依据立信会计师事务所（特殊普通合伙）所出的《新派公寓权益性房托资产支持专项计划标的物业经营现金流预测表及审核告》，基于基础情景下，第 1-5 年标的物业所产生的可分配的净现金流对优先资产支持证券的预期效益的增长倍数在 1.01-1.53 之间。c.储备金机制。基金管理人需在专项计划设立后的 3 个工作日期间，将基金
【参考文献】：
期刊论文
[1]REITs在社会租赁住房供应中的应用研究——以上海为例[J]. 王旭育. 中国房地产. 2018(27)
[2]公租房运用REITs融资模式运作策略[J]. 余海,喻瑶,陈栗刚. 中国集体经济. 2018(19)
[3]我国保障性住房建设中的REITs融资模式研究[J]. 刘颖. 住宅与房地产. 2017(29)
[4]REITs在公租房资金回收中的应用[J]. 张晓艳. 住宅与房地产. 2017(24)
[5]基于PPP与REITs的我国公租房融资模式研究[J]. 王钰. 特区经济. 2017(07)
[6]天津市公共租赁住房REITs融资模式的应用可行性研究[J]. 赖迪辉,李娜. 城市. 2016(12)
[7]公租房融资模式引入REITs的方案设计[J]. 丁宁. 中国房地产. 2016(19)
[8]REITs对培育租赁市场的意义及发展路径探讨[J]. 苏虹,陈勇. 城市发展研究. 2016(04)
[9]公共租赁住房投资信托（REITs）法律重塑——两房合一背景下的新审视[J]. 李智. 西南民族大学学报(人文社科版). 2016(02)
[10]公共租赁住房REITs融资创新初探——以深圳市公共租赁住房为例[J]. 孔扬. 现代经济信息. 2015(12)
博士论文
[1]北京市保障性住房制度与中低收入家庭安居问题的数量分析[D]. 卢媛.首都经济贸易大学 2013
硕士论文
[1]REITs在上海市公共租赁住房中的应用研究[D]. 李素芳.华东理工大学 2018
[2]住房公积金贷款支持保障性住房建设存在的问题及对策研究[D]. 张秋芳.重庆大学 2013
[3]基于REITs模式的廉租住房融资问题研究[D]. 杨泓谕.西南财经大学 2013
[4]青岛市保障性安居工程系统融资模式研究[D]. 李水彦.中国海洋大学 2013
[5]我国保障性住房融资模式研究[D]. 龙志德.华中师范大学 2012
[6]保障性住房融资模式创新研究[D]. 胡晓霜.西南财经大学 2012
[7]我国房地产信托投资基金相关问题探讨[D]. 郑娜.天津大学 2010
[8]我国房地产信托投资基金运行面临的问题及其可选择的模式研究[D]. 张以东.上海师范大学 2010
[9]我国房地产信托投资基金（REITs）发展环境研究[D]. 王孟夏.首都经济贸易大学 2010
本文编号：3513553
【文章来源】：湖南工业大学湖南省
【文章页数】：69 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
论文技术路线图
（1)萌芽初期。19世纪末期，出现的马萨诸塞商业信托是REITs的最初的形态，主要原因在于美国法律对该模式免征公司所得税，在此情况下商业信托模式发展成长，最为著名的是波士顿个人财产信托。但在1935年美国最高法院认为商业信托也必须缴纳公司所得税，自此后，商业信托在本质上与公司性质无异，即必须缴纳公司所得税，因税费的增加，商业信托由此也走向低潮。而在二战后在美国经济逐步复苏，在此情况下，房地产行业得到了一定发展，由此产生了一个新的事物——房地产投资信托。《国内税收法》（1960年）和《房地产投资信托法案》给予了房地产信托极大的优惠条件，前者以缴纳个人（股东）所得税代替公司所得税，后者则是通过允许其上市流通交易扩大了投资主体范围，不仅极大地促进了房地产资产的流动性，也为后期信托上市交易的形成奠定了基础。但《房地产投资信托法案》也存在一定的局限性，因为只允许设立权益型房地产投资信托，数据显示，截止1963年，成功上市交易仅为2支股。
3.增信措施、退出安排和目标资产情况（1）增信措施a.优先级、权益级安排。该专项计划对优先级和权益级的证券进行了分层设，前者的证券规模为 1.3 亿元，占比为 48%，后者的规模为 1.4 亿元，占比为2%。依据安排，当需公开发行或公开处置时，优先级资产支持证券的预期收益，时也支持本金将优于权益级资产支持并能获得偿付。另外在专项计划终止后进清算分配时，也需遵守优先级证券需有限受偿的顺序规则，而权益级证券则需优先级提供良好的信用支持。b.标的物业现金流超额覆盖。依据立信会计师事务所（特殊普通合伙）所出的《新派公寓权益性房托资产支持专项计划标的物业经营现金流预测表及审核告》，基于基础情景下，第 1-5 年标的物业所产生的可分配的净现金流对优先资产支持证券的预期效益的增长倍数在 1.01-1.53 之间。c.储备金机制。基金管理人需在专项计划设立后的 3 个工作日期间，将基金
【参考文献】：
期刊论文
[1]REITs在社会租赁住房供应中的应用研究——以上海为例[J]. 王旭育. 中国房地产. 2018(27)
[2]公租房运用REITs融资模式运作策略[J]. 余海,喻瑶,陈栗刚. 中国集体经济. 2018(19)
[3]我国保障性住房建设中的REITs融资模式研究[J]. 刘颖. 住宅与房地产. 2017(29)
[4]REITs在公租房资金回收中的应用[J]. 张晓艳. 住宅与房地产. 2017(24)
[5]基于PPP与REITs的我国公租房融资模式研究[J]. 王钰. 特区经济. 2017(07)
[6]天津市公共租赁住房REITs融资模式的应用可行性研究[J]. 赖迪辉,李娜. 城市. 2016(12)
[7]公租房融资模式引入REITs的方案设计[J]. 丁宁. 中国房地产. 2016(19)
[8]REITs对培育租赁市场的意义及发展路径探讨[J]. 苏虹,陈勇. 城市发展研究. 2016(04)
[9]公共租赁住房投资信托（REITs）法律重塑——两房合一背景下的新审视[J]. 李智. 西南民族大学学报(人文社科版). 2016(02)
[10]公共租赁住房REITs融资创新初探——以深圳市公共租赁住房为例[J]. 孔扬. 现代经济信息. 2015(12)
博士论文
[1]北京市保障性住房制度与中低收入家庭安居问题的数量分析[D]. 卢媛.首都经济贸易大学 2013
硕士论文
[1]REITs在上海市公共租赁住房中的应用研究[D]. 李素芳.华东理工大学 2018
[2]住房公积金贷款支持保障性住房建设存在的问题及对策研究[D]. 张秋芳.重庆大学 2013
[3]基于REITs模式的廉租住房融资问题研究[D]. 杨泓谕.西南财经大学 2013
[4]青岛市保障性安居工程系统融资模式研究[D]. 李水彦.中国海洋大学 2013
[5]我国保障性住房融资模式研究[D]. 龙志德.华中师范大学 2012
[6]保障性住房融资模式创新研究[D]. 胡晓霜.西南财经大学 2012
[7]我国房地产信托投资基金相关问题探讨[D]. 郑娜.天津大学 2010
[8]我国房地产信托投资基金运行面临的问题及其可选择的模式研究[D]. 张以东.上海师范大学 2010
[9]我国房地产信托投资基金（REITs）发展环境研究[D]. 王孟夏.首都经济贸易大学 2010
本文编号：3513553
本文链接：https://www.wllwen.com/falvlunwen/jinrfa/3513553.html
