买方视角下的CMBS信用风险识别研究

发布时间：2021-06-06 14:20

　　近年来,受宏观经济增速放缓、地产融资不断收紧等因素的影响,存量商业地产资产证券化成为地产企业一种新的融资渠道。本文基于投资者视角,从CMBS产品的交易结构和发展现状出发,分析了CMBS投资可能面临的风险因素,提出了CMBS信用分析框架及风险识别建议。 

【文章来源】：北方金融. 2019,(11)

【文章页数】：7 页

【部分图文】：

CMBS财产权信托双SPV交易结构

从实践来看，国内的CMBS发行期限主要集中在12～18年，但以3+3+3+N的形式为主。考虑到实践中大部分投资者在行权日都会选择行权，因此，可将相同评级的3年期公司债发行利率与CMBS的发行利率对比分析。AAA评级的CMBS发行利率大部分高于同级别、同期限的公司债发行利率，主要原因是公司债的评级主要依赖于发行主体的信用评级，而CMBS的发行主体的信用评级相对较低，通过物业抵押、现金流超额覆盖、差额补足等多种增信措施使得CMBS产品的评级达到AAA；从AA+和AA评级的对比情况来看，CMBS和公司债的发行利率分布较为均匀，但也存在个别畸高或畸低的情况，主要与个别资产支持证券的发行规模、结构分层数量、偿付顺序、优先级资产支持证券对应的现金流覆盖倍数及抵押率等因素有关。四、CMBS面临的信用风险因素分析

CMBS的底层物业为购物中心、写字楼、酒店、公寓、仓储物流等多种业态，各业态有其自身的景气周期与发展规律。需具体分析底层物业所在细分行业所处的周期阶段，发展现状及未来趋势，判断运营现金流是否可持续。（二）交易结构分析

【参考文献】：
期刊论文
[1]CMBS助力中国商业地产健康发展[J]. 周婵嫣.  经贸实践. 2018(08)
[2]中国CMBS、类REIT的运作模式、交易结构设计与风险控制[J]. 郭杰群.  清华金融评论. 2017(12)
[3]美国CMBS的产品特征、交易结构与风险管理[J]. 许余洁,邓博文.  金融市场研究. 2017(09)



本文编号：3214554