住宅全装修产业化体系及项目管理研究

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的项目管理工作，本文的撰写是为上述课题研究所作的一点基础性工作。

１．２研究意义

住宅全装修产业化是一项复杂的社会系统工程，它实质上是对我国传统的住宅装修方式进行彻底变革，涉及住宅产业化领域内的众多学科和复杂的技术、社会经济、组织管理协调和政策支持等。而推进住宅全装修是发展住宅全装修产业化的基础和具体实施措施。推行住宅全装修的根本目的在于逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序“１。住宅的二次装修不仅造成质量隐患、资源浪费、环境污染，而且也不利于住宅产业现代化的发展。提供全装修成品住宅，实现住宅装修一次到位，已经成为发展趋势。耳前在国内，住宅全装修和项目管理剐剐兴起，委托专业的工程项目管理公司进行全装修项目的管理，是推行全装修模式、促进住宅产业化的重要举措。在这一时期剖析全装修项目实施过程中出现的问题、寻找解决对策，研究适合国内房地产市场现状的住宅全装修项目发包模式、实施模式、项目管理模式及实施控制体系；建立有关住宅全装修产业化及全装修成品房的基本理论，研究适合我国住宅全装修产业化发展的政策体系，完善政府宏观政策；这些研究对于在我国推行全装修住宅、发展住宅全装修产业化、促进住宅产业化的实施迸程具有重要的理论意义和实用价值。通过推行住宅全装修、发展往宅全装修产业化，有利于节约资源和保护环境，有利于规范和净化装修市场，保护消费者的权益，极大地提高住宅的整体品质，促进住宅建设可持续发展。

本课题以住宅全装修产业为对象，以推行住宅全装修、发展住宅全装修产业化为目标，研究探索适合并促进我国住宅全装修产业化的政策体系及住宅全装修的实旌体系。而与本课题紧密相关的住宅产业化过程中还有很多课题需要研究，比如住宅商品化、工业化住宅、智能化住宅等，本文不深入论述。

通过调查、研究及对“金鼎湾”全装修项目实施经验的总结，理清我国发展住宅全装修产业化过程中存在的问题及影响；提出我国住宅全装修产业化政策体系框架及住宅全装修项目的实施、控制操作体系，为江苏省及国家制定产业发展政策提供参考；为建筑及房地产等有关企业实旌住宅全装修提供理论依据并找到确实可行的实施途径，有助于加快推进住宅全装修及发展住宅全装修产业化的步伐，促进住宅产业化的发展进程。

１．３研究内容

本文围绕如何推行住宅全装修、发展住宅全装修产业化这一目标开展研究，主要研究内容如下：

（１）住宅全装修产业化概论

简要介绍了住宅全装修产业、住宅全装修以及住宅全装修产业化的概念、特点、构成及相互阃的关系，为后续研究打下基础。（２）国内外住宅全装修产业化发展研究

分析了国外发达国家中的日本、美国、法国等住宅全装修产业化的发展历程、现

状及发展方向；介绍了我国住宅全装修的发展历程、现状，剖析了存在的问题、原因

及影响和基本对策；对比分析中外住宅全装修产业化发展的区别，提出了我国住宅全

装修产业化的发展方向和目标。

（３）住宅全装修产业化政策研究

总结分析了我国过去几年与住宅全装修产业化有关的系列政策的必要性、意义及

其存在的不足；阐述了制订住宅全装修产业政策的理论依据；论述并提出了针对我国

现状的住宅全装修产业化政策体系框架。

（４）住宅全装修项目管理实施体系研究

详细研究分析了住宅全装修项目的发包模式、项目管理模式，提倡发展以项目管

理公司进行项目管理承包，实施住宅全装修项目管理；结合“金鼎湾”全装修项目管

理的实施经验，研究全装修项目管理四大措施、设计管理、材料设备管理及施工管理

等科学的过程控制体系。

１．４研究方法

本文的研究以产业经济学、管理学、系统工程学等学科理论为基础，结合“金鼎

湾花园住宅小区”全装修项目管理实践，通过对全国及江苏省住宅全装修市场的调查

研究，对住宅全装修产业化进行定性分析，并提出系列解决措施。由于住宅全装修产

业尚未真正形成，对其缺乏全面、准确、一致的认识，统计数据缺乏且标准不一，很

难对其作进一步的定量分析。因此本课题采取定性分析和论述为主，定量研究为辅的

研究方法进行研究，以住宅全装修产业化进程中管理方面的问题研究为主，兼顾一些

技术性问题。４

第２章住宅全装修产业化概论

２．１住宅全装修产业的概念及特点

２．１．１住宅全装修产业的概念

住宅产业的概念最早于１９６８年出自１３本通产省…，是在许多行业和工业企业对住宅市场产生浓厚兴趣的背景下提出来的，其范围是指标准产业分类的各个产业领域中与住宅有关的各行业的综合。住宅产业化是由建筑工业化逐步发展而成的，采用工业化建造住房的方式，大大提升了住宅建设的生产效率，住宅建造的质量也得到了有效的保障。一些发达国家，如瑞典、丹麦、日本等推行住宅产业化，均取得了令人满意的结果。

住宅全装修产业是住宅产业的重要组成部分，是建筑、结构、建材、人文与艺术等相互交叉的行业，泛指与住宅室内装修相关的各行业的综合，包括装修设计、施工、装修部品、部件、室内设备等。虽然世界各国并未明确地将全装修产业作为一个单独概念和体系，但笔者鉴于当前我国住宅装修业较为落后的发展现状，为了更好地推进我国住宅产业化的发展，有必要将住宅全装修产业作为一个相对单独的体系进行研究。

２．１．２住宅全装修产业的特点

（１）住宅全装修产业附属于住宅产业

装修是住宅的一部分，住宅全装修需要与住宅的建筑体系相配套，不能离开住宅面单独存在，具有对住宅产业的附属性和依附性。到目前为止，我国的产业分类标准中，都没有把住宅产业列为一个独立的产业，而是附属于建筑业和房地产，为两个独立产业的子产业。因此作为附属于住宅产业的全装修产业将更难发展成为一个独立的产业。

（２）住宅全装修产业科技含量低、发展缓慢

装修产业一直以大量密集的手工劳动操作为主，科技含量低；装修过程中大多以原材料在现场加工为主要方式，工业化程度及产业化基础都较差。可见发展全装修产业化过程中存在许多先天不足的技术闻题，必将延缓产业化进程。同时，随着住宅全装修产业化的发展，需要的装修从业人员将逐步减少，会对当前庞大的装修从业人员带来冲击，影响社会就业等问题。（３）全装修产业管理复杂

住宅全装修相对于整个住宅的价值来说，比值较小，约占到总价的１５％一３０％。但却涉及设计、施工、建筑结构体系、建材业、轻工业、人文、艺术、美学等多行业、多门类和多学科。可以说全装修产业属于“理工艺文”相互交叉的综合性产业，它的发展需要依靠住宅产业及其它相关产业的发展作为基础。正因为住宅全装修产业的综合性特点，其管理协调需跨越建筑、结构、建材、人文等领域，，管理的复杂程度增加。

（４）全装修的四个重要环节

首先楼盘前期定位准确，满足不同购房群体的需求和条件。其次，设计根据前期定位的要求，与策划同期进行，保证了目标客户的装修要求和档次。第三，全装修作为住宅项目，施工的精细程度高，同时又是批量作业，工程的管理水平要求高。第四，后期的装修质保要与楼盘物业相匹配，这是全装修住宅项目能够顺利实施的四个重要环节瞪】，全装修项目在实施和推广过程中遇到的瓶颈在以上几个环节中都可能遇到，而且在细节上的操作更是繁琐。

（５）住宅全装修产业以市场为导向

住宅全装修产业的最终目标是为客户提供满意的、装修好的可直接入住的住宅。住宅全装修的质优价谦，客户对全装修房的喜好及满意程度，直接影响着全装修产业的发展方向，所以说住宅全装修产业是以市场需求为导向的产业。

２，２住宅全装修产业的构成

全装修产业涉及设计、施工、生产、流通、供应等诸多领域，主要由以下几部分构成：

（１）房地产投资开发企业

房地产投资开发企业是住宅建设的龙头，也是全装修产业的龙头。房地产投资开发企业应本着长远的目光，紧扣市场需求，重视装修装饰分项工程，投资开发全装修住宅，这是发展全装修产业化的需要，也是住宅产业化的根本要求。

（２）装修与装饰设计、施工企业

装修与装饰设计、施工的企业是全装修产业的实施主体，是全装修产业化成败的关键环节。设计类企业，主要是由从事全装修装饰设计的专业设计公司或者建筑设计院中装饰设计部门以及部分设计事务所等组成。藏工企业即由目前市场上的装修装饰工程公司（装璜公司）或者建筑工程公司中的装饰公司以及较大规模的家庭装修公司等组成。其中有～部分此类企业是可以发展为从事设计与施工一体化的企业。此外还有一些专业的家居配套装饰企业，以及近两年顺应全装修住宅的需要而正在兴起的全装修产业集团公司（如本文后面提及的海尔家居集成有限公司）。

（３）装修材料、部品、部件等制造生产行业

指专业从事装修材料、部品、部件等帚ｉ造生产厂家，这些专业生产企业的形成是工业化、装配化装修的基础，也是实现全装修产业化的基础和保证。当前市场上已初步形成一些专业生产装修部品的企业，如专业进行厨柜设计生产制造的专业厨柜公司、生产整体浴室的卫浴设备公司、专业的装修木制品公司等。６

（４）流通业

从事装修材料、部品等销售和流通的行业，主要由装修建材商店、装修部品销售专门店、家居装饰物品商店、家具专卖店等构成。

２，３住宅全装修产业化的概念

住宅全装修产业化是以提供给人民满意的健康、环保、物美价廉的装修服务与产品为最终目标，为人民提供可直接入住的住宅。全装修产业化要做到开发规模化、配套化，设计多样化、标准化，施工机械化、装配化，装修部品、构配件通用化、系列化，以及管理专业化、规范化、一体化。用住宅全装修来取代离散化的装修，无疑是一种革新，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产，从而全面提升住宅装修的档次和品质。住宅全装修具有鲜明的产业化特征，它不但打破了陈旧的装修体制，更重要的是将住宅装修引向集约化建设的轨道，是一?次质的飞跃【６】。住宅全装修产业化是住宅产业化不可或缺的重要组成部分，是住宅产业化的重点也是难点。

住宅全装修产业化的含义主要体现在五个方面：一是住宅全装修体系标准化。二是装修材料部品化、部件化。三是全装修工业化。四是全装修生产经营一体化。五是全装修协作服务社会化。“五亿”之问不是独立的。而是相互联系、相互作用的。标准化是产业化的前提，部品化是工业化的基础，工业化是产业化的核心，一体化是产业化的集中体现，而社会化是产业化各因素综合作用的结果，如图２—１所示。

酗２－１住宅全装修产业“五化”关系图

２．３．１住宅全装修体系标准化

全装修住宅在建筑设计阶段ｊ就应充分考虑有利于全装修的实施，在一个楼盘或一幢楼中，其套型宜少而精。在全装修设计中根据不同套型及不同的装修档次采用标准化的设计方案、构配件、部品，按照一定模数规范装修构配件和部品，形成标准化、

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