建筑工程质量保险中购房者利益的维护问题---1

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建筑工程质量保险中购房者利益的维护问题

内容摘要：
建筑物的内在质量缺陷问题关系到建筑物的安全性、耐久性，对于购房者来说，尤其重要，因为建筑物质量的复杂性和后验性，很多内在质量缺陷问题要在使用中才能发现。而在时下的我国，建筑物的质量问题尤其突出，为了解决这一问题，我国从国外引进了建筑工程质量保险这一制度。本文从建筑物的内在质量缺陷展开，基于对购房者利益的保护是引进这一制度的重要考虑方面，本文主要从购房者的角度对建筑工程质量保险展开论述。文章主要论述以下几个方面：第一，建筑工程质量保险的定性问题；第二，购房者在建筑工程质量保险中的定位问题；第三，建筑工程质量保险中对购房者的利益维护问题。

关键词 建筑工程质量保险保证保险 受益人合同解除

引 言
建筑工程质量问题主要分为两个方面，一个是建筑工程施工过程中所出现的质量问题，另一个是建筑物竣工验收以后出现的质量问题。建筑物完工以后出现的质量问题主要指的是建筑物的内在质量缺陷问题，即由于设计错误、施工工艺或建筑材料引起的缺陷。建筑物出现内在质量缺陷不仅会使建筑物的正常使用功能受损，还影响到建筑物的安全性、耐久性，随着时间的推移，有的工程内在质量缺陷甚至会不断恶化。近年来随着我国经济的发展，建筑业也成为我国经济的支柱性产业。“据国家统计局统计，从2002年到2006年，我国固定资产投资从亿元增加至亿元，年均增长26%；同期，建筑业总产值由亿元增加到亿元，年均增长22%，建筑业增加值由7005亿元增加到亿元，年均增长13.6%。而在2004至2006年，建筑业增加值占GDP的比重稳定在5—7%，成为拉动国民经济快速增长的重要力量。”随着建筑业的发展，建筑物竣工交付后的工程内在质量缺陷问题也更加突出。中国消费者协会公布的2007年上半年投诉统计表明，关于商品房的投诉在各类投诉中上升最快。上半年全国30个省、自治区、直辖市各级消协(委员会)共接到房屋和装修建材方面的投诉件，其中住房质量引发的投诉上升了9.6%，商品房投诉上升最快。
我国《建筑法》等法律法规规定了建筑物竣工交付后实行质量保修制度。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程、以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统等项目。保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。但是很多质量问题只有在使用中才能渐渐发现，购房者面临着一些无法预料的风险，在建筑物合理使用年限内，工程质量缺陷造成的损害赔付和维修责任难以落实。质量问题出现后，往往存在推卸责任、责任人消失和责任人无力赔偿等问题，购房者的利益无法得到保护。基于原有的保护制度的不足，在借鉴国外先进经验的基础上，我国引进了国外的建筑工程质量保险制度。2005年8月5日，建设部与保监会联合发布《关于推进建设工程质量保险工作的意见》。2006年9月19日，中国人民财产保险股份有限公司率先推出建筑工程质量保险这一新产品，试点工作已于当日在北京、上海、厦门、深圳等14个城市同时启动。这一制度的引进固然有多种考虑，但对购房者利益的维护是一个重要的考虑方面。因此，本文从建筑物完工以后的内在质量缺陷展开，主要从购房者的角度进行论述。在实践中如何对购房者在建筑工程质量保险中的利益加以维护与购房者在这一保险中的定位是密切相关的，而对购房者的准确定位又必须首先认清这一保险的性质。因此，本文首先从理论上展开，分析建筑工程质量保险的定性与购房者在这一保险中的定位问题，在解决这两个问题后，文章最后分析实践中，当保险合同解除和建筑物后续转让时受让人的利益维护问题。如无特别说明，本文中的购房者也包括购房者的后续受让人，将这两者统称为购房者是为了行文上的方便。

第一部分：建筑工程质量保险是一种保证保险
建筑工程质量保险即工程质量内在缺陷保险，也叫做工程潜在缺陷保险，是以建筑物由于各种原因存在潜在缺陷，导致其在使用期间发生的损失为标的的保险。潜在缺陷保险是以工程质量作为保险对象的一种保险，即由保险人为工程潜在缺陷的可能责任主体向有关利益方提供的一种质量保证。
2006年9月19日，中国人民财产保险股份有限公司推出建筑工程质量保险这一新产品。其投保人为进行住宅商品房开发及写字楼工程开发的获得国家或当地建设主管部门资质认可的建筑开发商；被保险人为对建筑物具有所有权的自然人、法人或其他组织；保险责任范围：保险合同中载明的、由投保险人开发的建筑物，按规定的建设程序竣工验收合格满一年后，经保险人指定的建筑工程质量检查机构检查通过，在正常使用条件下，因潜在缺陷在保险期间内发生质量事故造成建筑物的损坏，经被保险人向保险人提出索赔申请，保险人按照本保险合同的约定负责赔偿修理、加固或重置的费用。
建筑工程质量保险作为保险的一种，其究竟属于何种保险有以下不同的观点：建设部与保监会在其《关于推进建设工程质量保险工作的意见》中将其定性为保证保险，王和在其《工程保险》一书中也将其定性为保证保险。王海艳在其《保险学》中将工程质量保险定性为责任保险 。
从国内外的建筑工程质量保险制度来看，建筑工程质量保险往往并不是一个单一的险种，而是多个保险所构成的一个完整的体系，法国的建筑工程质量保险制度包括房屋损害保险和十年责任保险，西班牙包括一年险、三年险和十年险三年险种，我国建设部与保监会在《关于推进建筑工程质量保险工作的意见》也明确指出工程质量保险并不是一个单一的险种，而是由众多的保险共同组成的一个完整的体系，“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障”。
因此，建筑工程质量保险应当是有广义和狭义之分的，广义上的建筑工程质量保险应当是一个由多个险种所共同构成的体系，而狭义上的建筑工程质量保险只是其中的一个具体险种。中国人民财产保险股份有限公司所推出的建筑工程质量保险实际上就是狭义上的建筑工程质量保险，本文论述的对象也就是这一狭义上的建筑工程质量保险。
本部分将以中国人民财产保险股份有限公司推出的建筑工程质量保险为例，将建筑工程质量保险与相关的保险种类进行对比，以期能对建筑工程质量保险做出定性，以便于下文对购房者定位及其利益维护进行探讨。
一、建筑工程质量保险与财产损失保险
财产损失保险与建筑工程质量保险有很大的区别，财产保险损失是对因自然灾害或意外事故所造成的物质财产损失进行经济补偿的一种保险。而建筑工程质量保险是对建筑物因质量问题而产生的自身损失进行补偿的保险。两者的区别主要有：
第一，两者的保险利益不同。《保险法》第12条规定“投保人对保险标的应当具有保险利益。投保人对保险标的不具有保险利益的，保险合同无效。保险利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益。”保险利益指的是一种合法的利益，即投保人对保险标的具有的法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能受到的损失或失去的利益。这一合法利益说为国内大多数学者所接受。财产保险利益分为积极保险利益和消极保险利益，积极保险利益为权利或期待利益，而消极保险利益指的是责任利益。在建筑工程质量保险中，开发商作为投保人，是具有保险利益的。开发商对购房者承担建筑物的质量瑕疵担保责任，他通过投保建筑工程质量保险，当出现建筑物的质量责任时，由保险人代其向购房者赔付。由此可以看出在建筑工程质量保险中，投保人具有责任保险利益，他所具有的是一种消极保险利益。而在财产损失保险中投保人所拥有的保险利益并不是一种责任，而是一种积极保险利益。由此可见，建筑工程质量保险与财产损失险的保险利益并不相同。
第二，两者的责任范围与除外责任不同。下面以中国人民财产保险股份有限公司的家庭财产保险基本险（房屋）的保险责任范围与除外责任为例与建筑工程质量保险进行比较：
家庭财产保险基本险（房屋）的保险责任的范围为：由于下列原因造成保险标的的损失，（一）火灾；（二）雷击；（三）爆炸；（四）飞行物体及其他空中运行物体坠落，外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的的损失所支付的必要的、合理的费用，由保险人承担。其除外责任条款中明确规定：保险标的因保险事故所引起的各种间接损失；保险标的本身缺陷、保管不善导致本身的损毁；保险标的的变质、霉烂、受潮、虫咬、自然磨损、自然损耗、自燃、烘焙所造成本身的损失。保险人不与赔偿。
而在建筑工程质量保险中，其保险责任范围为：保险合同中载明的、由投保人开发的建筑物，按规定的建设程序竣工验收合格满一年后，经保险人指定的建筑工程质量检查机构检查通过，在正常使用条件下，因潜在缺陷在保险期间内发生质量事故造成建筑物的损坏。其除外责任中包括：雷电、暴风、台风、龙卷风、暴雨、洪水、雪灾、海啸、地震、崖崩、滑坡、泥石流地面塌陷等自然灾害；火灾、爆炸；外界物体碰撞、空中运行物体坠落；建筑物附近施工影响；任何性质的间接损失。
从这两个险种我们可以看出：除对于间接损失不予赔付相同外，自然灾害等一些外界的因素是财产损失保险主要的承保责任范围，而建筑工程质量保险恰恰将这作为其除外责任；建筑物质量缺陷所造成的损失是建筑工程质量保险承保的范围而这却也正是财产损失保险的除外责任范围。可见，建筑工程质量保险与财产损失保险在责任范围与除外责任上完全是异质的。
因此，从我国的现行的保险品种来看，笔者认为，将建筑工程质量保险定义为财产损失保险是行不通的。

二、建筑工程质量保险与责任保险
责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险。凡是根据法律规定，被保险人因疏忽或过失造成他人的人身损害或财产损失应负的经济赔偿责任，均可由保险人代为赔偿。台湾学者梁宇贤也指出：责任保险者，谓责任保险人于被保险人对于第三人，依法应负赔偿责任，而受赔偿请求时，负赔偿责任之保险。
建筑工程质量保险类似于责任保险的地方在于发生约定的保险事故时，保险人均需代投保人承担一定的责任。两者的保险益相同，都是一种消极保险利益。但建筑工程质量保险与责任保险在保险责任范围与免责范围有明显不同：
责任保险中保险责任的范围主要是人身伤害或各种财产上的间接损失，不包括保险标的物自身的损失，而建筑工程质量保险的保险责任范围却恰恰含有因质量缺陷而造成的保险标的物自身的损失，不包括人身伤害和财产上的间接的损失。
以中国人民财产保险股份有限公司的产品责任保险条款为例，其保险责任为：由于保险单及明细表中所列被保险人的产品存在缺陷，造成使用、消费该产品的人或第三者的人身伤害、疾病、死亡或财产损失，被保险人为上述事故所支付的诉讼费用及其他事先经保险公司书面同意支付的费用。除外责任为中含有被保险产品本身的损失及被保险人因收回、更换或修理有缺陷产品造成的损失和费用。而因产品质量有缺陷而产生的产品本身的损失及由此引起的费用是由产品质量保证保险来承担的。梁宇贤先生在其著作中提到了房屋责任保险，他认为这种保险是房屋所有人或占有人，或停留于其房屋之人，应注意房屋之安全。若由于过失，因房屋或设备之瑕疵，而致进出或停留于其房屋之人受伤害，应赔偿之责任的保险。这与建筑工程质量保险也有很大的不同。
因此，建筑工程质量保险并不属于责任保险。

三、建筑工程质量保险与保证保险
我国台湾地区的保险法对保证保险做出了这样的定义：保证保险者谓保险人于被保险人因其受雇人之不诚实行为或债务人之不履行债务所致损失，负赔偿之责任的契约。中国保险监督管理委员会在1999年8月30日对最高人民法院告申庭《关于保证保险合同纠纷案的复函》，其中明确提出:“保证保险是财产保险的一种，是指由作为保证人的保险人为作为被保证人的被保险人向权利人提供担保的一种形式。”
保证保险分为诚实保证保险和确实保证保险两大类型：
1、诚实保证保险
诚实保证保险又称雇员忠诚保证保险，它主要承保雇主因雇员的不诚实行为而受到的损失。其保险事故具体表现为受雇人的欺骗、偷盗、伪造、失职等。诚实保证保险按照承保方式的不同，可分为如下几种:①指名保证保险，即以特定的雇员为被保证人的保证保险。②职位保证保险，是指在合同中不列明被保证的雇员的姓名和保险金额，只列职位名称、保证金额的保证保险。③总括保证保险，以雇主的所有正式雇员为被保证人的诚实保证保险。④伪造保证保险，是承保因伪造或篡改背书、签名、收款人姓名、金额等造成损失的保证保险。⑤3D保证保险，指承保因雇员的不诚实(Dishonest)损毁(Destruction)及失踪(Disappearance)的综合保单，简称三D保单。
2、确实保证保险
确实保证保险指债务人不履行义务给权利人造成损失时，保险人负赔偿责任的一种财产保险。确实保证保险主要有下列几种:①合同保证保险，即承保权利人因义务人不履行合同约定的义务而遭受的损失的一种保证保险。根据合同内容的不同，合同保证保险还可细分为产品质量保证保险、建筑工程保证保险、购车履约保证保险等②司法保证保险，是指因法律程序而引起的保证业务。③许可保证保险，是指保险人应投保人的要求在申请某种许可证或者执照时，向政府提供保证担保的一种保险。
笔者认为，建筑工程质量保险在性质上应当属于保证保险，其理由如下：
第一、从保险利益上来看：在合同保证保险中投保人是为了防范自己不能履行合同约定的合同责任而承担赔偿责任，可能发生履行困难而进行投保的，其保险利益是由于保险事故即债务的不履行而产生的消极利益，也就是合同责任保险利益。而在建筑工程质量保险中，开发商是为了自己所承担的质量瑕疵担保责任而进行投保，其保险利益也是一种消极保险利益。两者在保险利益上是一致的。
第二，建筑工程质量保险与保证保险的保险机理相同：建筑工程质量保险实际上是保险人为开发商向购房者提供的一种保证，即当建筑物出现质量问题时，由保险人向购房者进行赔付。这与保证保险的运作机理是完全一样的。
第三，从保险的责任范围来看：以产品质量保证保险为例，其责任范围限定在因产品的质量缺陷造成的产品自身的损失上。当然，产品质量保证保险中的产品是我国《产品质量法》中规定的经过加工、制作并用于销售的产品，而且《产品质量法》第二条规定建设工程不适用本法规定。但是，针对产品的保险主要涉及到产品质量责任保险与产品质量保证保险，而这两个险种的最重要的区别就在于责任范围的不同，可见责任范围对于确定保险的性质起到重要的作用。建筑工程质量保险与产品质量保证保险的责任范围都限定在因各自是标的物的质量缺陷所造成的标的物自身的损失，这也可以看出其保证保险的性质。
第四，建筑工程质量保险与一般的保证保险在追偿权上确有不同，建筑工程质量保险对于投保人是放弃追偿权的，而在一般的保证保险中，保险人对于投保人是有追偿权的，因为保证保险担保的性质，其赔款属于一种垫付，保险人在向被保险人支付了赔款后，有权向投保人追偿。建筑工程质量保险中放弃对投保人的追偿权主要是基于以下考虑：一是建筑工程质量保险不仅是出于维护购房者的利益考虑，而且还帮助投保人转移风险的问题，只有这样安排才能更好的促使开发商积极投保，从而更好的维护购房者的利益。二是这种放弃仅是针对投保人的放弃，对于其他参与建设的各方，保险人仍有追偿的权利，而且考虑到工程建设的实际情况，出现工程质量问题，往往不是开发商所造成的，大多是建筑商、设计人等其他参建方的原因所造成的。因此，放弃对投保人的追偿权的安排只不过是基于建筑工程质量保险的特殊性所作的特殊的安排，不能因此否认建筑工程质量保险的保证保险的性质。
综上所述，建筑工程质量保险应当是一种保证保险。开发商对购房者因建筑物的买卖合同而承担建筑物的质量瑕疵担保责任。开发商通过投保建筑工程质量保险，由保险人为其提供担保，当投保人没有履行买卖合同约定的质量瑕疵担保责任时，由保险人向权利人提供赔付。确实保证保险中的合同保证保险，就是承保权利人因义务人不履行或不完全履行合同约定的义务而遭受的损失的一种保证保险。因此建筑工程质量保险应当是确实保证保险中的合同保证保险。
第二部分：购房者在建筑工程质量保险中的定位问题
保证保险是保险人作为保证人为投保人（被保证人、义务人）向权利人提供保证的一种保险。在建筑工程质量保险中，投保人购买这一保险其实就是向购房者提供一种保证，保证其所提供的建筑物的质量，当建筑物出现质量问题时，购房者就可以直接向保险人索赔，由此可见购房者是作为权利人出现的。而在保证保险中对于权利人的定位问题存在不同的观点，这也直接影响到建筑工程质量保险中购房者的定位问题。因此，在讨论购房者的利益维护问题前，有必要对购房者在建筑工程质量保险中做出准确的定位。
当前对于保证保险中的权利人的定位，主要有以下两种观点：
一种理解认为：一般的保险理赔是保险人对投保人直接的无任何阻隔的赔偿，而保证保险赔偿针对的不是投保人即债务人的损失，而是针对投保人的债权人的损失。故债权人的财产利益受到保证保险合同的保障，债权人因对保险标的享有保险利益即债权利益而可直接列为被保险人。如最高院的《中国工商银行郴州市苏仙区支行与中保财产保险有限公司湖南省郴州市苏仙区支公司保证保险合同纠纷一安全的请示报告的复函》中即做出了这样的定位：“保证保险是由保险人为投保人向被保险人（即债权人）提供担保的保险，当投保人不能履行与被保险人签订合同所规定的义务，给被保险人造成经济损失时，由保险人按照其对投保的承诺向被保险人承担代为补偿的责任。”
另一种理解集中表现为中国保险监督管理委员会在1999年8月30日对最高人民法院告申庭《关于保证保险合同纠纷案的复函》，其中明确提出:“保证保险是财产保险的一种，是指由作为保证人的保险人为作为被保证人的被保险人向权利人提供担保的一种形式。”“保证保险合同的当事人是债务人(被保证人)和保险人(保证人)，债权人一般不是保证保险合同的当事人，可以作为合同的第三人(受益人)。”另外一些学者也持这种观点，认为债权人并不是被保险人。
一、应当将购房者（权利人）定位为受益人
笔者认为，在建筑工程质量保险中应当将权利人定位为受益人，开发商作为被保险人。这主要是基于以下几点考虑：
（一）我国《保险法》将受益人仅规定在人身保险中，而在财产保险中排除受益人是值得商榷的。
我国保险法第22条规定“受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人，投保人、被保险人可以为受益人。”由此可见，我国没有规定财产保险中可以有受益人，但对于财产保险中能否有受益人理论上争议很大。
主张否定说的以台湾学者杨仁寿为代表，他认为：“财产保险契约之性质，即在‘禁止得利’，则于保险事故发生时，受损害填补人不得因而得利，除被保险人之外，则别无所谓受益人。被保险人即受益人，受益人即被保险人。要保人与被保险人属同一人，称之为自己利益保险。要保人与被保险人不属同一人，则称之为他人利益保险。享有赔偿请求权之人，除被保险人之外，并无另有所谓受益人存在。”温世扬 、覃有土等学者也持这一观点。肯定说中李玉泉认为“在财产保险中，如果投保人或被保险人指定受益人，如甲以自己的财产，订立保险合同，而以丙为受益人，有何不可？这种行为实际是为第三人设定权利的行为，应该允许。”
笔者认为：在财产保险中引进受益人这一概念是合理的也是必要的。
第一，在财产保险中设定第三人为受益人，当保险事故发生时其可以向保险人行使保险金请求权，这是投保人、被保险人基于自身的考虑而做出的一种安排，被保险人对受益权的处分并不损害保险人和其他第三人的利益，不违反法律的强制性规定。一旦受益人得到赔偿，就相当于被保险人获得了补偿，其损失恢复到原来的经济状态下，而未获得额外的利益，这不违反“禁止得利”的原则，江朝国先生在《保险法基础理论》中指出，在人身保险中，“基于私法自治原则，契约当事人可约定将保险契约上将来可能发生之保险赔偿请求权让与受益人，则此受益人据此而成为具有受领保险金权利之人”，这也应当同样适用于财产保险中。
第二，在财产保险中约定受益人往往有现实的需要，投保人、被保险人往往会基于某种考虑而有必要在财产保险合同中约定受益人，如我国现有的住房抵押贷款房屋险中，就有受益人的约定。我们应当明确保险金的请求权是一种财产权，是保险标的受到损害时，，请求保险人给付保险金的权利，这笔保险金无论是补偿性的还是给付性的，它都是一项财产权，权利人有权自由处分自己的权利。
（二）将购房者定位为受益人并不影响其在建筑工程质量保险中受保护的地位。
主张以权利人作为保证保险中被保险人的学者认为：我国《保险法》第22规定，被保险人是指其财产或者人受保险合同保障，享有保险金请求权的人。在保证保险合同中虽然债务人是投保人，但受合同保障的却是债权人。因此，保证保险的被保险人应是债权人。如果将被保证人（债务人）视为被保险人，那么依法享有保险金请求权的就只能是债务人，而作为保证保险合同保障对象的债权人却无法向保险人行使用权保险金请求权，那是荒谬的。但笔者认为这一理由是值得推敲的：
首先，在保证保险合同中受合同保障的应当是义务人，在财产保险中，被保险人就是财产受保险合同保障的人。这里的财产应不仅仅限于有形的财产，还应包括利益、责任、信用等在内，如责任保险中的雇主责任险、各种职业险等，被保险人受保险合同保障的大多不是有形的财产。在保证保险中，义务人受合同保障的正是一种责任，在建筑工程质量保险中，开发商作为被保险人其受合同保障的应当是其对建筑物的瑕疵担保责任的履行，当建筑物出现质量问题时，由保险人代其向购房者赔付，而且，在建筑工程质量保险中，保险人的追偿权是将投保人也就是被保险人排除在外的，这就更能看出，开发商在建筑工程质量保险中是受到保险合同的保障的。
其次，被保险人并非必须最终实际上享有保险金请求权，当有受益人时，受益人应当享有实际上的保险金请求权。确实，从我国目前的法律规定来看，被保险人应当享有保险金请求权，可是在责任保险实务中，投保人是时又是被保险人，而发生保险事故时，请求给付保险金的往往是受损害的第三人。其实，只有在保险合同没有其它约定时，合同上的保险赔偿请求权或保险金请求权，才归于被保险人。我国《保险法》第22条又规定“受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人，投保人、被保险人可以为受益人。”显然，当保险合同指定了其它人为受益人时，保险金的请求权归属于受益人，可见，被保险人不一定是保险金请求权人。当我们承认财产保险中也应当有受益人时，这也应当是适用于财产保险中的。当保险合同同时有被保险人和受益人时，被保险人虽是受合同保障的人，但保险金的请求权却应当由受益人来行使。因此，认定保证保险的投保人为被保险人并不影响债权人作为受益人拥有保险金请求权人。当然，我国《保险法》第63条规定：被保险人或者投保人可以变更受益人。从该条规定来看确是对购房者的保护不利，但对于保险合同中变更受益人国外主要有两种不同的立法例：第一种是保留主义，即投保人或被保险人指定受益人时，须同时声明保留其处分权。否则，受益人一经指定，投保人或被保险人就无权变更，受益人的地位即得以固定，此时的受益人为不可撤销受益人。第二种是直接主义，即投保人或被保险人指定受益人后，除声明放弃处分权外，仍可以合同或遗嘱处分其保险利益。如台湾《保险法》第111条：（受益人之变更）受益人经指定后，要保人对其保险利益，除声明放弃处分权外，仍得以契约或遗嘱处分之。因此，可以在保险合同中特别约定投保险人、被保险人未经受益人同意不得变更受益人。这样可以有效的解决我国现有法律中投保人、被保险人对受益人的变更权对受益人的利益的危害问题。
综上，笔者认为，在建筑工程质量保险中，应当以购房者作为受益人，而将开发商定位为被保险人。而中国人民财产保险股份有限公司的建筑工程质量保险将购房者定位为被保险人是不正确的。因为其规定，被保险人为对建筑物具有所有权的自然人、法人或其他组织，而对建筑物具有所有权的人中必然含有购房者。
当然，将购房者定位为受益人也有一些需要解决的问题：主要是《保险法》第37条规定的被保险人的通知义务，第42条规定的被保险人的防止损失扩大义务。在建筑工程质量保险中，开发商作为被保险人往往并不实际控制房屋，房屋大多应处于作为受益人的购房者的实际控制下，要求被保险人来承担上述的义务确实不切实际。因此，从实际考虑，可以在合同中做出特别的约定，由购房者作为受益人来承担这些义务（建筑工程质量保险合同作为为第三人利益合同，在合同中约定受益人负担上述义务是可行的，这将在文章的第三部分中进行论述。）。
二、开发商在建筑工程质量保险中的特殊性
开发商在整个建筑工程质量保险中首先是以投保人的地位出现的，中国人民财产保险公司的建筑工程质量保险的第二条明确规定：“凡获得国家或当地建设主管部门资质认可的建筑开发商均可作为本保险合同的投保人，于工程开工前就其开发的住宅商品房及写字楼工程投保本保险。”在工程质量保险中，开发商作为投保人的地位出现这在国内外都是通行的。
但由于建筑工程质量保险中建筑物涉及到物权上的建筑物区分所有权的特殊性，带来了另一个问题，开发商可能还有另外一个身份，那就是他也可能具有受益人的身份。
建筑物区分所有权是物权上的一种重要的不动产所有权，是由专有部分所有权，共用部分持分权和因共同关系所生的成员权共同构成的一种特别所有权。这三部分应视为一体。区分所有人不得保留专有部分所有权而单独转让其共有持分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共用部分持分权。
我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
（一）在建筑工程质量保险中，开发商与建筑物的购买者共同作为受益人是不可避免的
在建筑工程质量保险中，一般都是由开发商以其开发的建筑物作为一个整体进行投保，然后在出售的过程中逐步转移到购房人手中，以住宅商品房为例：开发商以整个小区的总建筑面积进行投保，然后以每套住宅的建筑面积分割成为一张张保险凭证。商品住宅的出售有时可能要经过一个很长的时间，有时会出现卖不出去的可能，这就出现在建筑物中开发商与购买者各拥有一部分的专有所有权，并共有共用部分所有权的情况。这也必然导致开发商与建筑物的购买者共同作为受益人。
如果将开发商和购买者硬性拆开，规定只有售出的房屋才能成立建筑工程质量保险，是否可行呢？这就涉及到共用部分在建筑物区分所有权中的地位问题。
共用部分是由区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分和规约共用部分。共用部分具有从属性和不可分割性，即其是从属于专有部分的，同时对于共用部分一般是禁止分割的。

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