建筑物区分所有权解释_建筑物区分所有权在房产案件中的适用

  本文关键词：建筑物区分所有权，由笔耕文化传播整理发布。

　　随着城市化进程的推进，城市的人中越来越密集，高层建筑由于占地少，，能有效缓解居住压力，而受到人们的青睐。一幢建筑物为多人所有，不同的民事主体就其购买的房屋享有单独的所有权，这样就突破了传统民法中“一物一权”之规定一物上往往有多个所有权。于是，建筑物区分所有权制度作为一项重要的物权制度，直接关系到业主的切身利益而受到关注，我们来看以下案例：

　　案例一：某小区业主突然发现自己所住楼宇的外墙上悬挂了大幅招牌，不仅影响了美观，而且还挡住了部分住住户的光线。经与物业管理公司多次协商无果。遂以侵权为由将开发商告上法院，要求拆除招牌，恢复原状。

　　案例二：某小区物业管理公司擅自将小区的门卫室出租给他人做小卖部，业主们认为自己在购房时已分摊了门卫室的建筑面积，门卫室应属于所有业共同所有，未经各所有人一致同意，他人无权出租。为此，业主诉至法院，要求停止侵害。

　　此类房产纠纷案件涉及到的就是建筑物区分所有权的问题，尽管我国已出台了《城市房地产管理法》、《城市新建小区物业管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律、法规，但对于业主权利的规定尚不够具体明确。在区分建筑物所有权、使业主在物业管理费用的承担上，共有部分的使用上，没有明晰的规范可依据。

　　建筑物区分所有权与一般房屋产权相比，最大的区别在于建筑物区分所有权是一项集合性权利，因为享有专有部分所有权的多个业主们在一建筑物内，还存在必须由其共享的共有部分所有权。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第二条规定：“本规定所称异产日比连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋”。《物权法草案建议稿》第90条规定：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑所有权，”据此，可以认为建筑物区分所有权的权利范围包括专有有部分所有权和共有部分所有权（即二元论说）。

　　（一）专有部分所有权

　　所谓专有，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为所有权客体的那部分。构造成上具有独立性，又称物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，少与建筑物其它部分完全隔离，专有人可以排他的，独占的予以使用的建筑物部分。使用上的独立性，又称机能上的独立性，应根据建筑物的不同用途予以判定，主要看上否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。

　　建筑物的专有部分就是与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的空间部分，关于专有部分的范围，有四种不同的观点：第一种观点：壁心说。此说认为，专有部分是达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。此说在房屋建筑面积的计算上广泛采用。第二种观点：空间说。此说认为专有部分限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而墙壁、地板、天花板则为共有部分。根据此说，每个人拥有的只是房屋的空间，既使在墙壁上钉了一个钉子，也会构成对他人所有权的侵犯。第三种观点，最后粉刷表层说。该说认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层之粉刷部分即墙体等属于共有部分，最后粉刷表层是专有部分。第四种观点：壁心与最后粉刷表层说。该说系对上述三种观点之折衷的产物。认为在有关建筑物的维持。管理关系上，专有部分仅包含墙壁、天花板、地板等境界表层粉刷部分。在买卖等外部关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线，这种学说较适合我国的国情，已为大多数人认可。

　　（二）共有部分所有权

　　所谓共有，是指区分所有人所拥有的除专有部分以外的建筑物其他部分及不属于专有部分的附属物，共用部分可分为法定共有部分和约定共部分。法定共有部分，指构造上，利用上没有独立性的建筑物及设备，如楼梯，共用出入口，屋顶等。约定共有部分：指根据当事人之约定，而成为共有的部分。如小区的门卫室、室外车库等。

　　《物权法草案建议稿》第94条规定：“区分所有建筑物周围、上下外墙面、楼顶平台及防空避难室等非依法令规定并经区分所有权人会议决议、区分所有权人或专有部分占有，不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物”。据此，可以看出建筑物外墙不属于专有部分，建筑的附属物依约定系共有的话，亦不属于专有部分，应归全体区分所有人共有。非经全体区分所有权人同意，不得随意使用、处分。否则区分所有权人有权请求恢复其对权利人的行使。因此，案例一、案例二中外墙悬挂广告牌，出租门卫室的行为侵犯了业主全体对共有部分的所有权的物业公司，应停止侵害，造成损失的，还应赔偿由此而造成的损失。

　　由于福利分房的取消，不少业主往往要倾其所有以购得一套住宅。房屋的所有权究竟有多大，关系到每一个人的切身利益。即将出台的物权法对建筑物区分所有权制度的规定，将会使业主的权利得到更加充分的保护。

（作者单位：河南省洛阳市高新技术产业开发区人民法院）

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