房价预期对土地城镇化的影响机制研究

发布时间：2017-10-30 02:26

  本文关键词：房价预期对土地城镇化的影响机制研究

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【摘要】：2000~2014年十五年间,我国商品房平均售价上涨199.43%,住宅商品房销售面积增加534.8%。快速攀升的房价使得社会形成房价上涨预期,进而刺激了房地产市场供需全面扩张。土地市场作为房地产上游市场,呈持续升温态势。我国各地“地王”频现,全国土地价格指数在这十五年间上涨134%。同期我国城镇建成区面积扩张121.81%,而对应的城镇人口仅增加63.19%。我国城镇土地空间随房地产泡沫的膨胀快速扩张,表现出“不计成本”的特征,严重脱离了城镇经济发展和人口增长对土地的客观实际需求。由房价上涨预期引发的房地产投机行为,是这一时期城镇土地高成本快速扩张的重要支撑。对“房价上涨预期-城镇土地扩张”这一传导路径机制的研究,可以解释我国土地城镇化进程中已经出现问题,同时预判房地产政策调整对土地城镇化进程的影响,进而为相关调控提供决策依据。论文研究首先梳理国内外关于土地城镇化成因的相关研究,并在此基础上确定研究方向、研究思路和方法,进而对我国房地产热背景下土地城镇化的问题特征进行总结,为构建理论去解释现象问题做好铺垫。继而文章从购房者、开发商以及政府的预期-行为传导机制出发,构建理论框架。通过理论分析可以发现,房价上涨预期引发需求的前涌效应和投资替代效应,带动住宅投资品化,导致房地产市场的“价量齐升”。而开发商作为房地产市场与土地市场的传导中介,将住宅需求转化为土地需求,引发地价预期上升,带动土地投资品化。土地投资品化导致土地市场的“价量齐升”,我国土地城镇化由此得以高成本快速推进。文章采用面板回归方法,选取我国2001~2014年省际面板数据构建模型,进行实证分析。实证结果显示,房价预期传导机制对东部地区的土地快速城镇化有较好的解释力。最后,文章结合理论分析和实证结果,提出相关政策建议,以便引导社会形成合理预期,切断预期对投机行为的传导,防止发生过快的土地城镇化,同时促进城市房地使市场健康协调发展。
【关键词】：房价预期 土地城镇化 城镇空间扩张
【学位授予单位】：首都经济贸易大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23;F299.21
【目录】：

• 摘要4-5
• ABSTRACT5-9
• 1 绪论9-15
• 1.1 研究背景及意义9-10
• 1.2 研究对象的界定10-12
• 1.2.1 对土地城镇化的界定10-11
• 1.2.2 对房价预期的界定11-12
• 1.3 研究方法12-13
• 1.4 创新点和不足之处13-14
• 1.4.1 本研究的创新点13
• 1.4.2 本研究的不足之处13-14
• 1.5 技术路线14-15
• 2 文献评述15-19
• 2.1 关于我国城镇化人地失衡问题的研究综述15-16
• 2.2 关于城市蔓延的相关研究综述16-17
• 2.3 关于土地城镇化的相关研究综述17-19
• 3 房价快速上涨背景下土地城镇化的特点19-24
• 3.1 土地城镇化伴随高扩张成本19-21
• 3.2 住宅和土地的投资品属性强化21-22
• 3.3 土地城镇化与人口城镇化失调22-23
• 3.4 土地城镇化带来土地财政收入23-24
• 4 房价预期对土地城镇化的影响机制24-31
• 4.1 房价预期对房地产需求行为的影响机制分析24-27
• 4.1.1 房价预期对居住性需求的影响机制24-25
• 4.1.2 房价预期对资产配置需求的影响机制25-27
• 4.2 房价预期对土地引致需求的传导27-28
• 4.2.1 产能增减传导机制27
• 4.2.2 惜售-囤地传导机制27-28
• 4.3 房价预期影响土地供给的传导机制28-31
• 5 房价预期对土地城镇化影响的实证分析31-45
• 5.1 模型设定与变量说明31-32
• 5.2 数据来源与统计分析32-37
• 5.2.1 数据来源32-33
• 5.2.2 数据统计描述33-37
• 5.3 实证结果与解释统计分析37-45
• 5.3.1 实证结果37-42
• 5.3.2 实证结果分析42-45
• 6 政策建议45-51
• 6.1 完善房地产市场信息披露制度45
• 6.2 加快财税改革，减轻地方政府土地财政依赖45-46
• 6.3 完善金融市场，，拓展社会投资渠道46
• 6.4 按照各地区实际情况制定房地产市场政策46-51
• 6.4.1 东部地区相关风险分析和对策建议46-48
• 6.4.2 中西部房地产风险分析及政策建议48-49
• 6.4.3 东北地区相关风险分析和对策建议49-51
• 参考文献51-56
• 在校期间发表的学术论文和研究成果56-57
• 致谢57-58

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本文编号：1115715