房地产投资信托基金（REITs）的价值增长机制分析及策略研究

发布时间：2020-10-21 07:37

　　 在社会经济发展的推动下,这十几年来我国房地产业呈现出持续高速发展的势头。由于房地产业是典型的资金密集型产业,其快速发展形成了巨大的资金需求,对我国金融系统也带来了一定冲击。房地产业的发展状况也直接影响着国家经济和金融水平。房地产投资信托基金(以下简称REITs,Real Estate Investment Trusts)的出现,为房地产融资提供了一种全新的资产证券化工具,有效满足了房地产业的资金需求并提升了资金的流通性,因此受到了很多国家的认可与支持,成为重要的一种房地产融资形式。自1960年REITs诞生于美国至今,目前全球已有37个国家或地区推行了REITs立法,正在考虑推行REITs的国家包括中国、印尼、波兰和瑞典等8个国家。在推广REITs的过程中,我国政府这十年来,力度逐渐加强,在2018年最新两会上,REITs再次被纳入议题。3月13日,十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。本文通过定性、定量等分析法,提出REITs价值增长的具体机制及增长要素,以发达国家现行REITs数据为研究基础,分析内部增长的源泉和外部增长的方式并作出具体实证分析,陈述了各要素对REITs增长的贡献程度和方式,并以此提出了REITs价值增长的对策及政策建议。全文共七章。第一章的内容主要是阐述了REITs市场研究的背景、意义和国内外相关研究情况。第二章的内容明确了REITs的基本概念,并对其他相似概念进行类比;运用FFO、AFFO指标、NAV净值模型、P/FFO或P/AFFO模型及现金流折现模型,总结了市场对REITs价值进行估值及预估的方法。第三章详细论述了REITs价值增长的机制,主要包括内部增长机制和外部增长机制。首先文章阐述了内部增长的主要要素,包括租金增长、租户升级、物业翻新以及资本再循环的方式;其次阐述了外部增长的主要渠道,包括收购、开发等外部增长方式。REITs价值增长可以通过其蓝筹股的业绩增长来体现,本章的最后部分,总结归纳了世界范围内REITs蓝筹股的特征及表现,包括管理团队的素质、额外的内部增长机会、良好的物业区位优势、业绩记录跟踪以及资产负债表的强健程度。第四章对内部增长机制要素进行回归分析,建立模型,选取新加坡整体REITs市场为研究对象,通过对相关数据和指标体系的分析,做出VAR脉冲分析及因素方差分析并得出相应结论:无论是外部宏观、行业中观和选取的微观要素都对REITs增长有影响,但各自影响的程度与方向不一样。其中,租金增长是影响REITs增长的源泉与可控要素,提高租金的能力,是REITs内部增长的决定因素。现实情况下,租金率还能够随宏观、行业环境的提高而增长,意味着更高的租金收入使得REITs的资产价值不断有内生的能力。第五章用中国香港越秀地产REITs 2008—2017年相关数据,实证分析并购、开发带来的非租金增长的增长要素对REITs价值外部增长的影响。首先本章对越秀房产信托基金的增长数据进行总结分析,包括其十年的内部增长与外部增长表现并作出增长函数模型,通过模型的计量分析,尤其阐述了越秀信托基金的外部增长要素。2008年开始越秀REITs通过外部收购的形式,收购了多样的资产,改变了单一租金收入来源的状况,特别是2012年斥资134.4亿元收购广州国际金融中心(国金中心)后,国金中心中包含了诸如酒店等多种形态的收入形式,使得非租金收入这一外部增长对越秀的收益率增长做出了显著的正向的贡献。第六章首先列举了国际惯用对蓝筹REITs进行估值的模型和方法;然后选取美国、澳大利亚、英国、新加坡及中国香港共8只蓝筹REITs,对其绩效进行归纳分析,通过对蓝筹股的实证分析我们得出结论:蓝筹股REITs的业绩,无论是股本回报率、资产回报率还是股本乘数方面,都有较好且稳定的成绩,是比较理想的固定投资类产品;其次,从物业涉及的类型来看,依据研究样本商业地产的投资回报率会高于其他物业类型,尤其显著高于多样化地产经营的单位业绩。第三部分运用资本定价模型CAPM来测度国际知名蓝筹REITs的绩效价值,并与金融业、制造业、科技类企业分析比较,从而找出REITs呈现的绩效价值特性。综合而言,蓝筹REITs具有和科技行业一样具有较好的绩效价值,但各企业的价值呈现不太一样,有的绩效价值更多体现在其超额的Alpha收益上,而有的企业绩效价值更多的体现在其相对稳定的风险上。第七章研究REITs价值增长的策略和政策,从内部增长的租金增长、物业翻新、租户升级三个角度分别陈述相关策略;从收购、开发两个方面陈述外部增长策略;通过对委托代理理论模型的分析提出更有利于蓝筹公司经营管理的治理机制;最后从宏观角度,结合我国目前REITs发展现状,提出相关政策建议。本文对目前发行的房地产投资信托基金价值增长影响因素进行实证分析,以期待硏究结果对房地产投资信托基金发展有一定的启示,同时希望本硏究能够在理论上可以弥补目前国内对REITs硏究的不足,丰富REITs价值增长理论和方法,为市场收益管理的研究奠定理论基础。本文立足于大量与REITs相关的统计数据和市场收益管理理论,一方面为REITs市场收益管理研究提供理论支持,另一方面为REITs市场收益管理提供实践价值。
【学位单位】：武汉大学
【学位级别】：博士
【学位年份】：2018
【中图分类】：F299.23;F832.51
【部分图文】：

中国经济自 1978 年改革开放至今一直持续了四十年的高速增长期，并取得了瞩目的成绩。随着我我国城市化的快速发展，房地产行业的发展也势如破竹。作为一种资本密集型产品，房地产业对资金的需求量也不断提升，亟需更加完善的房地产金融系统来配合发展。房地产投资信托基金（本文以下章节简称 REITs,Real Estate Investment Trusts）的出现，为房地产业带来了一种全新的融资模式，同时也极大地丰富了金融系统。目前，REITs 在世界范围内已经是一个非常成熟的市场。根据美国房地产投资信托基金协会（NAREIT）统计，作为 REITs 的起源国也是最成熟的市场，截至 2017 年 7 月底，美国共有172 家公募 REITs，整个美国 REITs 市场的市场规模已经突破 1 万亿美元，在美国证券市场，其市值远超传统意义上的房地产上市公司。此外，从二十世纪九十年代开始，NAREIT 的综合指数可看出，REITs 的收益率逐年增长，常年高于标普 500 指数和罗素 2000 指数。即便是在 2007 年美国次贷危机爆发时期，以及全球金融危机最受影响的三年间，REITs 指数也依旧跑赢标普 500 指数和罗素 2000。详情如图 1-1 所示。

2012 134.44 223.26 5.07 6.19 212013 0.00 227.49 8.6 12.7 212014 0.00 235.69 9.87 14.7 232015 23.39 275.74 10.88 15.9 232016 0.00 286.58 12.68 17.2 232017 12.01 333.56 13.14 17.1 212.1 越秀 REITs 内部增长先考察内部增长的典型因素——租金价格——的变动情况，由上一章的知，内部增长包括租金增长、租户升级物业翻新等，其中租金增长是 R部增长的决定因素，有图 5-1 可以看到，从 2008 年到 2015 年，越秀 R租约单价呈现单边上涨的行情，显然这是内地房地产这些年房地产行业不展的体现，但是从 2016 年开始，单边上升的势头发生变化，租约单价开下滑。

年的相关项目情况。1. 越秀 REITs 通过收购形式的外部增长2008 年，越秀 REITs 收购了越秀新都会大厦，收购金额是 6.773 亿港元最终实际代价是 5.3 亿港元，同年，越秀 REITs 还收购了广州财富广场 17 楼捷雅城物业，代价是 1550 万元。2009-2011 年期间没有外部增长收购事项。2012 年，越秀 REITs 斥资 134.4 亿完成收购了广州国际金融中心的交易该项收购用越秀 REITs 的话来讲是“投资收购实现突破”，是“越秀房产基上市以来最具影响的事件，使得基金资产实现了里程碑式的重大跨越”。如5-2 所示，该项收购是越秀目前为止最大的一次外部增长。资产总额从 2012 初的 74 亿元达到年末的 249 亿，增长 237.3%，在亚洲房托基金中位居前列该项交易丰富了基金的物业组合和经营类别，增加了酒店、服务式公寓的态，降低了原物业组合中批发市场的比重，收入来源更具有多元化。同时，秀 REITs 的可供出租总面积由 211031.1 平方米增加到 441297.9 平方米，使其供出租总面积增加了一倍多。
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本文编号：2849838