基于GWR模型的城市住宅地价空间结构研究

发布时间：2020-10-27 05:57

　　 地价是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府宏观调控的主要工具。科学地研究地价及其空间结构，为显化城市土地资产，制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构提供科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。 过去关于地价的研究主要视地价的空间结构变化为静态，多以特征价格方程等方法全域刻画地价空间变化，将误差项假设为独立与相等的分配，这样所得到。的地价空间结构信息非常单一的和缺乏实用性，忽略了地价在局域变化的跳跃性与个别性。在基准地价等研究中，往往人为地分区域来划同质区域，决定影响因素的选取，超出同质区域视为没有影响，这种缺乏足够依据的划分相当程度地影响了土地价值的表达。以往的地价研究，大多数局限于数据调查与数据计算，很少通过图示清楚地解释地价空间结构形成的原因，各种因素在不同空间上对地价的作用机理解释也是很少涉及，人们并不很清楚周边地价之间的相互关系，规划者也很少探及规划变更对直接相关地区的土地价值的影响。地价的研究急需要技术创新，才能更为有效地支持城市的和谐发展，为政府调控提供有效和科学的决策依据。 本文主要应用了目前理论与应用较为先进的地理加权回归(Geographicall Weighted Regression，缩写GWR)模型来尝试处理地价相关的技术问题。以杭州市老城区住宅地价为例进行了实证，样本为杭州市1998-2005年的土地“招、拍、挂”数据，并辅之于各种调查、统计资料，是较为完整的杭州市“公开市场”地价空间结构的研究。 本研究首先强调了研究数据的预处理，按照地理学和统计学的原理对数据进行了完备性处理、特异点处理、标准化处理；特别是标准化处理，以“变程”进行了缓冲区分析，缩小了实际的研究范围，提高了研究的精度，同时为样点选择影响因素的影响范围提供了支持。在数据预处理时，同时应用了数据空间探索性分析技术，对地价样点间的空间相关性进行了分析，结果显示地价空间结构不是单一趋势分布的，不同的空间区域具有不同的相关关系。 为进一步证实了地价空间的非平稳性的存在，把地理统计学、GIS工具融入地价空间结构描述的模型中去，易于直观显示地价空间结构的形态。地价空间不稳定性的存在，必须引入专门的空间分析方法，本文通过不同模型、方法的比较，在理论上深入探讨了GWR模型的机理以及在地价研究中的可行性和意义。 在住宅地价GWR模型案例实证部分，详细阐述了因素的选择和量化，通过最优带宽计算、回归系数计算、方差分析、事件智能诊断、Monto Carlo显著性检验等，比较分析了GWR的固定型和调整型两种空间核模型的差异，选择后者作为住宅地价空间结构解释的模型。住宅地价空间结构的解释分10个因素展开详细论述的，分别是：CBD、西湖、钱塘江、城市快速道路系统、小学、大专院校、医院、主要生活品市场、土地面积、容积率。在解释分析过程中，使用了详细的地价空间结构影响图，比以往的研究更加注重直观性和真实性。为了对比，本研究使用相同的数据，应用特征价格模型进行了计算，结果显示GWR模型更具有技术先进性。 为了进一步体现本研究成果的实用性和社会价值，分个案估价面积修正和基准地价的宗地面积修正为例分别进行了应用性研究，前者的研究使土地估价的影响因素修正更为全面；后者的研究解决了长期以来宗地面积修正方面的技术困难，为政府决策提供了一种有效的方法。
【学位单位】：浙江大学
【学位级别】：博士
【学位年份】：2007
【中图分类】：F293.2;F224
【部分图文】：

年数据残缺，故未列入。3.1.2空间范围原始的数据收集空间范围见图3.1所示。图3.1杭州市住宅地价样点的空间分布已有成果研究表明，研究区域应该考虑空间的阻隔影响[7]，按杭州市城市规划，市区主要规划为“一主三副”，滨江区(“一主三副”中的江南副城组成部分)与主城有钱塘江的阻隔，下沙的杭州市经济技术开发区(“一主三副”中的下沙副城)也远离市中心，并且后两者有独立的行政中心和住宅、就业中心，捆绑一起研究，影响参数的检验l8]。l0]数据来源:史及伟、杨坚主编.杭州蓝皮书—2005年杭州房地产发展报告.杭州:杭州出版社，2005

样本点录入时[1’]，确定空间位置的过程步骤如下:(l)查询1998一2006年《杭州日报》公布的土地招拍挂信息[l2]，按照方位示意图，初步确定方位，见图3.2。杭政储出(2001)25、26、27、28、29号地块位置示意图粼倒户/了西像自{{{节 节节 }}}图3.2杭州市出让地块位置示意图然后根据收集信息成交案例确切的四至范围(杭州市国土局提供)，和百度地图(httP://m即.baidu.com)、地籍图的道路或者主要建筑物搜索，确定方位。数据录入见图3.3。【川样点录入时，还没确定研究范围和严格的数据筛选，住宅样点474个样点全数录入，另外还包括收集到的工业地价样点和商业地价样点。112】按照国土局提供的成交案例的公布日期数据，都能找到相应《杭州日报》上对应的公布出让的专栏。38

然后根据收集信息成交案例确切的四至范围(杭州市国土局提供)，和百度地图(httP://m即.baidu.com)、地籍图的道路或者主要建筑物搜索，确定方位。数据录入见图3.3。【川样点录入时，还没确定研究范围和严格的数据筛选，住宅样点474个样点全数录入，另外还包括收集到的工业地价样点和商业地价样点。112】按照国土局提供的成交案例的公布日期数据，都能找到相应《杭州日报》上对应的公布出让的专栏。38
【引证文献】

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本文编号：2858147