粤港澳大湾区住房租金的空间差异与影响因素

发布时间：2020-10-27 20:16

　　 以粤港澳大湾区58个县区单元的住房平均租金为基本数据,通过"住房租金等级金字塔"构建、租金空间格局展示、空间自相关分析、跨境租金差距对比、售租比研究等方法总结粤港澳大湾区住房租金的空间差异格局与特征。从"租赁需求+城市基本面"的理论视角构建由新增人口、人均住房面积、收入水平、经济水平、产业结构、学历结构组成的租金差异影响因素模型。通过模型对比,采用空间滞后模型测度粤港澳大湾区住房租金的主要影响因素,并基于地理探测器分析其因素的影响强度差异。结果表明,粤港澳大湾区住房租金总体呈现以港澳与珠三角九市之间的境内外差异为主、以广深核心区与其他区域差异为辅的双层次差异格局。跨境租金差异程度最高,广州、深圳、珠海的"售租比"较高;收入水平、经济水平、人均住房面积和产业结构对粤港澳大湾区的住房租金差异有显著影响,其中,收入水平的影响强度最高。
【部分图文】：

“售租比”是体现租金合理程度的重要指标，也是体现区域住宅投资潜力的指标，一般指每平方米住房单价与每平方米月租金的比值。国际上认为合理区间是400～600。售租比越小，说明在该区域购房后的租金回报率越高，住房的投资潜力越大，房价泡沫越小。粤港澳大湾区各县区单元的售租比空间格局（图4）表明，有24个行政单元的售租比大于600，最高的深圳南山区达930.27。这说明尽管南山区的绝对租金数已经很高（已达98.26元/（m2·月）），但相比于房价看，租金就显得“不高”了。售租比低于400的行政单元有14个，其中包括了香港九龙（379.32）和香港港岛（383.98），这恰恰也是绝对租金最高的两个单元，这在绝对数和相对数上都体现了香港的高租金水平。总体上，广州、深圳、珠海的售租比普遍较高，粤港澳大湾区外围区域和香港的售租比相对较低。图4 粤港澳大湾区售租比的空间差异格局

粤港澳大湾区售租比的空间差异格局

(2）构建了“租房需求+城市基本面”的粤港澳大湾区住房租金影响因素研究的理论视角，分析表明，人均住房面积、经济水平、收入水平和产业结构4个因素对粤港澳大湾区的住房租金差异有显著影响，影响方向符合理论预期。基于地理探测器的分析表明，不同因素对住房租金差异的作用强度各异。在4个对房租有显著影响的因素中，收入水平对房租差异的作用强度最高，其次为经济水平和人均住房面积，而产业结构的作用程度相对较低。由此可见，收入和经济因素对区域租金水平的影响较大，这也与已有相关研究和理论认知相符。因而，粤港澳大湾区住房租金差异因素研究的首选视角应从收入和经济水平切入。这两个因素恰恰是跨境区域间（港澳与珠三角九市）差距最为明显的方面。2018年，香港和澳门的人均GDP分别达到了33.41万元和57.08万元（人民币，下同），这远远高于珠三角九市。同样，香港和澳门的月收入中位数分别为14447元和13691元，也高于珠三角九市的月平均工资。这种跨境间较大的经济和收入差异对跨境区域租金差异的影响在已有研究中关注较少。本研究从住房租金视角回应了国家内部的跨境区域差异问题。跨境差异不仅体现在经济、收入、制度层面，也表现为住房租金方面。粤港澳大湾区住房市场的区域联动发展和宜居优质生活圈建设的关键问题是跨境间的协调发展。本研究也为该领域的相关研究和政策制定提供了实证研究支撑，具有一定的价值。鉴于此，可从租房政策切入，在以下几个方面研究制定相应政策。第一，探索尝试跨境公租房建设。结合港澳和珠三角九市的公租房政策，在珠三角九市中选择邻近港澳的区域（或自贸区）建设专门供应港澳居民的集中式公共租赁住房片区，实行特殊政策管理，在一定程度上缓解香港和澳门租赁房源紧张的局面；第二，进一步提高通关便利性和通关效率，降低跨境通勤的心理成本和时间成本，推动形成租住在深圳（珠海），工作在香港（澳门）的日常跨境通勤生活圈。第三，在珠三角内部租金较高的区域（例如深圳和广州的核心区），积极应对“租房时代”的到来，多措并举加大租赁住房（尤其是优势区位住房）供应，促进租户的职住平衡，降低通勤成本，提高城市吸引力和竞争力。
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本文编号：2859005