中国房地产投资信托基金理论与实践问题研究

发布时间：2020-11-07 17:34

　　 房地产行业的发展离不开资金的支持。无论是在房地产商品的生产环节,还是在其流通环节,都要求必须有巨额的资金投入。银行贷款一直是我国房地产行业发展中的主要融资渠道,房地产业已然成为与银行业高度依存的行业,但是近年来,随着银行贷款政策的调整,房地产信贷门槛的不断提高,致使我国房地产企业的融资成本大幅上升,房地产行业的融资渠道不畅,而自2008年以来,全球范围内的金融危机也使我国房地产业的融资更加困难。面对现实的经济情况,为了缓解我国房地产行业的融资压力,必须逐渐改变房地产行业对银行资金高度依赖的局面,通过创新融资方式,不断拓宽房地产企业的融资渠道,为我国房地产业的发展提供可靠的资金支持,从而实现房地产行业的快速稳定发展。 房地产投资信托基金(REITs)作为一种可公开募集上市的房地产证券化产品,它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。世界上一些发达国家都有成功发展REITs的经验,REITs对这些国家房地产业的发展也发挥着重要的促进作用。针对我国国内房地产业发展中存在的一些问题,如住房租赁市场不发达、租售比价不合理以及房地产结构性矛盾日益突出等等,在我国发展REITs,能够为房地产业提供新的融资渠道,降低房地产企业的经营风险；能够促进房地产行业的内部竞争,实现资源的优化配置；能够促进房地产企业完善治理结构,提高资本的运作效率；能够满足社会资本的投资需求,有效运用大众资本；能够提高房地产行业的信息透明度,促进我国金融体制的不断完善,可以说,在我国建立和发展REITs,对国内房地产业,乃至整个社会经济的发展都具有重要意义,而且,从REITs在我国发展的可行性来看,不管是在宏观层面上,还是在微观层面上,不管是从房地产市场的角度来看,还是从金融体制发展的角度来看,我国都具备发展REITs的条件。 为了形成对我国发展房地产投资信托基金的正确认识,本文在房地产金融理论和REITs的相关理论的基础之上,在梳理国内外研究文献后,比较国际发达国家发展REITs的具体情况,努力从中汲取经验,并结合我国实际情况,认清我国发展REITs的现实可行性,从而提出建立REITs的规范化构想和具体建议,以期为我国REITs的发展提供一定启示。本文共分为六个部分： 第一部分即第一章,绪论,主要是明确选题意义,梳理研究背景和研究现状,并理清全文的研究内容和基本框架。 第二部分包括第二、三章,这一部分主要是对房地产金融理论和REITs相关理论内容的梳理,对研究问题进行理论界定,为下面各章节的分析和论述提供必要的理论支撑。 第三部分即第四章,这一部分主要是对美国、欧洲和亚洲部分发达国家和地区发展REITs的情况作出介绍,以期通过比较介绍发展REITs的国际经验,为解决我国在发展REITs中所面临的问题,促进REITs在我国的发展提供有用的借鉴和启示。 第四部分包括第五、六章,这一部分主要介绍我国REITs的发展现状、发展中面临问题以及可行条件,清楚认识到我国发展REITs既存在障碍,但也具备一定可行性。 第五部分即第七章,这一部分构建了房地产信托基金发展的制度框架,包括其设立条件、法律关系、运作风险管理体系、运作监管制度以及退出机制,从而提出了建立REITs的规范化构想。 第六部分即第八章,这一部分对我国REITs的发展进行探索,并提出具体可行的政策建议。
【学位单位】：武汉大学
【学位级别】：博士
【学位年份】：2010
【中图分类】：F293.3
【文章目录】：
摘要
ABSTRACT
第一章 绪论
    第一节 选题的背景与意义
    第二节 国内外研究综述
        一、国内相关研究综述
        二、国外相关研究综述
    第三节 研究内容和研究方法
        一、研究内容
        二、研究方法
    第四节 研究框架与创新之处
        一、研究框架
        二、创新之处
第二章 房地产投资信托基金的基础理论研究
    第一节 金融中介理论
        一、金融工具概念及特征
        二、金融中介的作用
        三、金融中介理论的形成和发展
    第二节 金融信托理论
        一、信托的基本含义和性质
        二、金融信托的特点和职能
        三、金融信托的地位和作用
    第三节 投资组合理论
        一、马可维茨投资理论
        二、资本资产定价模型（CAPM）
        三、套利定价理论（APT）
    第四节 资产证券化理论
        一、资产证券化的定义
        二、资产证券化的内容
        三、资产证券化的核心原理和基本原理
第三章 房地产投资信托基金概述
    第一节 房地产投资信托基金的定义
    第二节 房地产投资信托基金的特征、优势和类型
        一、房地产投资信托基金的特征
        二、房地产投资信托基金的优势
        三、房地产投资信托基金的类型
    第三节 房地产投资信托基金的基本架构和运作机制
        一、房地产投资信托基金的基本架构
        二、房地产投资信托基金的运作机制
    第四节 房地产投资信托基金的职能
        一、财产事务管理职能
        二、融通资金职能
        三、代理和咨询职能
        四、房地产投资职能
    第五节 房地产投资信托基金的收益和风险
        一、影响房地产投资信托基金收益的因素
        二、房地产投资信托基金面临的风险
    第六节 房地产投资信托基金和其他金融工具的比较
        一、房地产投资信托基金和房地产信托的比较
        二、房地产投资信托基金和债券的比较
        三、房地产投资信托基金和股票的比较
第四章 发展房地产投资信托基金的国际经验
    第一节 美国房地产投资信托基金简介
        一、美国房地产投资信托基金的发展历程
        二、美国房地产投资信托基金的特点
        三、在美国设立REITs的要求
        四、美国房地产投资信托基金的运行程序
    第二节 欧洲房地产投资信托基金简介
        一、欧洲主要国家房地产投资信托基金发展现状
        二、欧洲房地产投资信托基金发展前景
    第三节 亚洲房地产投资信托基金简介
    第四节 发达国家和地区发展房地产投资信托基金的经验及启示
        一、个人财富集聚增加是导致美国REITs产生的直接诱因
        二、法律法规为REITs的发展提供了良好的外部环境
        三、税收优惠有利于促进REITs的发展
        四、三种类型的RErrs发展情况不同
        五、REITs的发展表现出一定的周期性
        六、REITs的结构应不断地发展变化
        七、REITs资产管理方式在不断的发展变化
        八、资本市场等各方面条件的成熟是REITs成功设立的基础
        九、亚洲一些国家和地区的REITs是美国REITs在亚洲的传播
第五章 中国房地产投资信托基金发展风险与障碍
    第一节 中国房地产投资信托基金的发展现状
        一、资金来源
        二、资金投向
        三、组织模式
    第二节 中国发展房地产投资信托基金的主要风险
    第三节 中国发展房地产投资信托基金的主要障碍
        一、与REITs相关的法律制度还不完善
        二、税收政策阻碍着我国REITs的蓬勃发展
        三、我国金融市场的不成熟不利于REITs的发展
        四、我国房地产行业财务管理水平较低
        五、我国信托制度存在诸多疏漏
        六、企业较为低下的抗风险能力致使REITs的投资回报缺乏保障
        七、我国经济的二元结构不利于REITs的发展
        八、缺乏运作REITs的专业人才
第六章 中国发展房地产信托投资基金的可行性条件
    第一节 我国发展房地产信托投资基金的宏观环境
        一、房地产市场的发展态势良好
        二、中国金融体制改革不断推进
        三、低利率水平
        四、投资者对低风险投资工具的强烈需求
        五、宏观调控政策的推动作用
    第二节 我国发展房地产信托投资基金的微观因素
        一、房地产业的日臻成熟
        二、类房地产投资信托基金不断涌现
        三、资本市场发展的经验参考
    第三节 我国发展房地产信托投资基金的法律环境
第七章 建立房地产信托基金的制度构建
    第一节 房地产投资信托基金的设立条件
        一、美国房地产投资信托基金的设立条件
        二、亚洲房地产投资信托基金的设立条件
        三、美国与亚洲各国和地区房地产投资信托基金设立条件的比较
    第二节 房地产投资信托基金的法律关系
        一、横向信托法律关系
        二、纵向信托法律关系
    第三节 房地产投资信托基金运作风险管理体系
        一、运行前风险管理
        二、运行中风险管理
        三、运行后风险管理
    第四节 房地产投资信托基金运作监管制度
        一、宏观监管体系
        二、REITs同业自律体系
        三、基金内部的监管机制
        四、社会监督
    第五节 房地产投资信托基金的退出机制
第八章 中国发展房地产投资信托基金的建议
    第一节 中国房地产投资信托基金发展模式探索
        一、中国房地产投资信托基金市场体系的构建
        二、中国REITs市场体系的构建
        三、中国房地产投资信托基金发展模式设计的战略
        四、中国房地产投资信托基金的发起人及管理方式的选择
        五、中国房地产投资信托基金组织形式的选择
        六、中国房地产投资信托基金的发行形态选择
        七、中国房地产投资信托基金的投资对象选择
        八、中国房地产投资信托基金的投资主体选择
        九、中国房地产投资信托基金资金募集方式的选择
    第二节 中国发展房地产投资信托基金的相关政策建议
        一、为房地产投资信托基金的实施运作创造必要的法律环境
        二、加强外部监督机制
        三、加强对房地产投资信托基金组织机构的建设
        四、建立具有中国特色的风险防范体系
            （一） 对发起人和物业资产提出较为严格的要求
            （二） 对资产管理公司提出针对性的要求
            （三） 明确规定中介机构的尽职调查则和尽调调查责任
            （四） 明确规定杠杆比例的资金用途
            （五） 建立风险应急预案和投资者保护机制
        五、保持REITs产品流动性
        六、加快培养机构投资者
        七、完善理论研究、人才培养和信息公开化制度
参考文献
攻博期间发表的与学位论文相关的科研成果目录
后记

【参考文献】

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本文编号：2874261