公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析
发布时间：2021-01-03 10:02
2020年全球新冠疫情大爆发后,中国率先抑制疫情扩散并着力恢复和刺激经济。4月中国证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》。首先对美国1960年以来多次公共事件时期对REITs发展影响以及此次全球新冠疫情前后美国各种类型REITs的基本表现进行分析;然后结合中国现实情况进行系统性讨论。认为在中国房地产高速发展后期,REITs的一个重要功能是可以促使资金从房地产供给过剩和机会较少的地区高效流转至不动产投资机会充足的地区。在此基础上,提出如何借鉴美国REITs发展经验、促进中国不动产投资信托健康发展的政策建议。
【文章来源】：中国房地产. 2020年24期
【文章页数】：8 页
【部分图文】：
S&P标普指数与公共事件的相关性
从税收政策层面来看,我国税法目前没有专门针对REITs的规定。比如,在购置/处置物业阶段,现有税法规定卖方需承担印花税、土地增值税、增值税和所得税,税费负担压力较大。特别是土地增值税没有递延可抵扣机制,并且税率较高。相比而言,美国不征收土地增值税和增值税,仅一次性征收企业所得税,税费负担较轻。建议疫情恢复方案中对REITs的相关税费问题进行逐步探讨,从完善税制环境的角度出发快速推进中国REITs的健康发展。5.2 基础设施以外领域的发展新思路
我们经常看到REITs被翻译成两种不同的版本:“房地产投资信托”和“不动产投资信托”,下面先让我们来讨论一下“房地产”和“不动产”的区别。在中国,房地产泛指住宅出售型物业,注重成本,周转,销售等方面多一些,通过高杠杆、高周转快速回收资金,实现利润最大化。而不动产泛指商业权益型物业,注重设计,运营,金融等方面多一些,靠租金收益为主,长期持有后才能有财务上的资本利得收益。前文对REITs的用词都是采用“房地产投资信托”,是因为美国上世纪60年代和中国上世纪90年代一样都在大力发展住宅房地产,两国的一级间接融资方式大体相同,但在二级直接融资中,美国以住宅抵押贷款创新了抵押支持债券MBS (Mortgage-backed security)、抵押型REITs等衍生产品,美国1970年只有0.79%的住房抵押贷款来源于二级市场,而1994年有70%的住房抵押贷款证券化。虽然抵押贷款证券化极大地解决了住房抵押贷款一级市场流动性不足的问题,但上世纪80年代末美国出现储蓄信用社危机,大量抵押支持债券MBS、抵押类REITs因坏账严重而破产,使整个REITs行业萎靡不振。同时,2008年金融危机的爆发使得房地产价格再次经历了从暴涨到崩盘的轮回。最终,权益型REITs取代抵押型REITs成为美国继债券、股票之后的第三大投资品种。基于此次全球新冠疫情我们可以将中国REITs划分为前后两个时期,疫情以前是中国特色房地产类REITs时代,主要采取“专项计划+私募基金”模式,此次《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》的推出,标志着中国公募权益型不动产投资信托REITs时代的到来。
【参考文献】：
期刊论文
[1]产业园区开发融资新模式——REITs初探[J]. 戴明辉. 中国总会计师. 2020(01)
[2]不动产信托投资基金的美国经验借鉴[J]. 孟明毅. 经济与管理评论. 2020(01)
[3]房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示[J]. 郭宇博. 中国房地产. 2019(06)
[4]千呼万唤的中国公募REITs[J]. 王刚. 清华金融评论. 2019(02)
[5]制约我国公募REITs的五大因素和破解路径[J]. 肖钢. 清华金融评论. 2019(02)
硕士论文
[1]美国住房金融市场历史演变及其借鉴[D]. 许志鹏.浙江大学 2011
本文编号：2954785
【文章来源】：中国房地产. 2020年24期
【文章页数】：8 页
【部分图文】：
S&P标普指数与公共事件的相关性
从税收政策层面来看,我国税法目前没有专门针对REITs的规定。比如,在购置/处置物业阶段,现有税法规定卖方需承担印花税、土地增值税、增值税和所得税,税费负担压力较大。特别是土地增值税没有递延可抵扣机制,并且税率较高。相比而言,美国不征收土地增值税和增值税,仅一次性征收企业所得税,税费负担较轻。建议疫情恢复方案中对REITs的相关税费问题进行逐步探讨,从完善税制环境的角度出发快速推进中国REITs的健康发展。5.2 基础设施以外领域的发展新思路
我们经常看到REITs被翻译成两种不同的版本:“房地产投资信托”和“不动产投资信托”,下面先让我们来讨论一下“房地产”和“不动产”的区别。在中国,房地产泛指住宅出售型物业,注重成本,周转,销售等方面多一些,通过高杠杆、高周转快速回收资金,实现利润最大化。而不动产泛指商业权益型物业,注重设计,运营,金融等方面多一些,靠租金收益为主,长期持有后才能有财务上的资本利得收益。前文对REITs的用词都是采用“房地产投资信托”,是因为美国上世纪60年代和中国上世纪90年代一样都在大力发展住宅房地产,两国的一级间接融资方式大体相同,但在二级直接融资中,美国以住宅抵押贷款创新了抵押支持债券MBS (Mortgage-backed security)、抵押型REITs等衍生产品,美国1970年只有0.79%的住房抵押贷款来源于二级市场,而1994年有70%的住房抵押贷款证券化。虽然抵押贷款证券化极大地解决了住房抵押贷款一级市场流动性不足的问题,但上世纪80年代末美国出现储蓄信用社危机,大量抵押支持债券MBS、抵押类REITs因坏账严重而破产,使整个REITs行业萎靡不振。同时,2008年金融危机的爆发使得房地产价格再次经历了从暴涨到崩盘的轮回。最终,权益型REITs取代抵押型REITs成为美国继债券、股票之后的第三大投资品种。基于此次全球新冠疫情我们可以将中国REITs划分为前后两个时期,疫情以前是中国特色房地产类REITs时代,主要采取“专项计划+私募基金”模式,此次《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》的推出,标志着中国公募权益型不动产投资信托REITs时代的到来。
【参考文献】：
期刊论文
[1]产业园区开发融资新模式——REITs初探[J]. 戴明辉. 中国总会计师. 2020(01)
[2]不动产信托投资基金的美国经验借鉴[J]. 孟明毅. 经济与管理评论. 2020(01)
[3]房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示[J]. 郭宇博. 中国房地产. 2019(06)
[4]千呼万唤的中国公募REITs[J]. 王刚. 清华金融评论. 2019(02)
[5]制约我国公募REITs的五大因素和破解路径[J]. 肖钢. 清华金融评论. 2019(02)
硕士论文
[1]美国住房金融市场历史演变及其借鉴[D]. 许志鹏.浙江大学 2011
本文编号：2954785
本文链接：https://www.wllwen.com/jingjifazhanlunwen/2954785.html
