基于改进SEM模型的城市商业房地产批量评估研究
发布时间：2021-01-31 12:58
伴随着我国日益加快的城市化进程,现有的以土地出让金作为地方政府主要收入来源的财政模式,亟需进行改革与创新。借鉴国外成熟经验,房地产税由于其低成本、可持续的税收特点,逐步提上了改革日程。作为房地产税的重要技术支撑,房地产批量评估是一种科学的、有效的确认房地产税基的新兴方法。近年来,作为抑制房价过快增长的重要宏观调控手段,国家明确要求加强对房地产交易环节的征管工作,学术界对住宅房地产的批量评估研究相对成熟。有别于住宅房地产,商业房地产具有更高的市场价值,且价格形成机制也更为复杂。打破现有以估价师经验为主的方法格局、建立适合商业房地产特点的批量评估方法,已经成为评估研究领域亟待解决的热点问题。为了达到高精度、低成本的评估目的,本研究以城市商业房地产批量评估作为核心问题,综合运用模糊数学、统计学、计量经济学等方法理论,结合地理信息系统（Geographic Information System, GIS）空间分析技术,构建基于改进空间误差模型（Spatial Error Model, SEM）的商业房地产批量评估计算方法。本研究设计了商业房地产批量评估流程,并以深圳市华强北商业区为例进行实证分...
【文章来源】：武汉大学湖北省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：154 页
【学位级别】：博士
【部分图文】：
图３－１商业房地产价格影响因素选择流程图??
第一、赖利法则（Ｒｅｉｌｉｙｓｌａｗ），该法则主要是考虑城市之间或商圈之间的??对比问题。消费者通过不同城市（商圈）对其吸引力的不同，来判断城市（商圈）??级别的高低（图３－１１）。总体而言，当一个城市商业发达程度越高、城市影响越??大、所处距离越短，则吸引力越强；反之，吸引力越弱。借鉴万有引力定律４，??赖利法则的数学表达如式３．３：??＞?＝错?（式?３．３）??Ｑ?Ｓ，Ｄｌ??上述公式中：Ｃ？一Ｃ商圈流向Ａ商圈的消费者数量；??Ｃｂ－Ｃ商圈流向Ｂ商圈的消费者数量；??Ｓａ一Ａ商圈人口数量；??５＾６—Ｂ商圈人口数量；??Ｄａ—ｈ商圈中心区距离Ｃ商圈的距离；??Ｄ「Ｂ商圈中心区距离Ｃ商圈的距离。??????、、?、、、??／＇?／?＼??ｉ一（、？?ＭＯ?＂圈）??、、?／?、、?Ｚ?＼?Ｘ．夕?／??、、、－ｚ，?＼??／??－——－?Ｖ?＊??、、、?Ｚ＇??、－???图３－１１赖利法则示意图??第二、商圈饱和指数模型，与商圈间评测模型不同，如何以某一个商圈为基??础，进而审视商圈内部的竞争环境与空间分布，是国内外专家学者的研究的另一??个重点问题。商圈饱和指数模型则是从商圈内部出发，衡量商圈内部市场供求关??４定律内容：宇宙间任意两个有质量的物体之间都存在着吸引力，引＿小与它们质量的乘积成正比与它??们距离的平方成反比
使得测算结果更加反映城市内的实际情况。仍然以华强北商圈为例（图??３－１５），通过考虑道路通达度、自然山川等地理因素，可以对商圈的形态进行更??为切合实际的空间分析。图３－１６以深圳市水贝商圈为例，详细的展示商圈形态??与城市道路通达情况之间的关系。??＿??图３－１５基于道路通达度的商图形态示意图??５５??
【参考文献】：
期刊论文
[1]基于空间权重矩阵变化下Moran’s I检验研究[J]. 黄飞,曹家和. 统计与决策. 2014(20)
[2]方差分量估计建立整体估价价格体系的新方法[J]. 耿继进,张伟,李妍,周定杰. 测绘地理信息. 2014(05)
[3]房地产批量评估中的市场细分研究[J]. 米旭明,熊漫. 会计之友. 2014(24)
[4]基于特征价格模型的住宅批量评估系统研究[J]. 汪国靖. 电脑知识与技术. 2014(16)
[5]宏观调控视角下房地产价格影响因素的新测度[J]. 唐礼智,朱建锋,罗婧. 经济问题探索. 2014(01)
[6]基于空间位置分析的商业房地产适应性估价技术[J]. 张然,耿继进,李妍,汪友结. 武汉大学学报(工学版). 2013(04)
[7]空间权重矩阵对空间自相关影响分析[J]. 梁洪运,周其龙,孙亚林. 科技资讯. 2013(09)
[8]房地产税征管中的房地产批量评估问题研究[J]. 金桂荣. 中国注册会计师. 2012(11)
[9]国外房产税税基评估技术的借鉴及本土化应用[J]. 周自明. 涉外税务. 2012(11)
[10]房地产整体估价与实证分析[J]. 耿继进,李妍. 武汉大学学报(工学版). 2012(03)
博士论文
[1]城市通勤交通与居住就业空间分布关系——模型与方法研究[D]. 李霞.北京交通大学 2010
[2]基于商圈理论的城市加油站竞争选址研究[D]. 田中山.华中科技大学 2010
[3]基于商圈发展动力机制的商业地产选址模式研究[D]. 吕波.北京交通大学 2009
[4]我国城市商圈生态演进规律及生态承载力评价研究[D]. 王天勇.吉林大学 2008
硕士论文
[1]房地产抵押估价中批量评估法的应用研究[D]. 刘海虹.首都经济贸易大学 2014
[2]存量房批量评估系统的研究与实现[D]. 谢坚.杭州电子科技大学 2013
[3]关于收益性房地产批量评估的研究[D]. 师振耀.东北财经大学 2010
[4]我国中小城市税基批量评估方法应用研究[D]. 郭庆.河北农业大学 2010
[5]物业税税基批量评估方法研究[D]. 崔靖.南京财经大学 2010
[6]基于空间相关的城市公共设施价值估计方法研究[D]. 王轶军.清华大学 2008
[7]关于中国房地产市场的空间计量分析[D]. 颜磊.厦门大学 2007
[8]物业税税基评估研究[D]. 朱聪.厦门大学 2007
[9]房地产估价中市场比较法的完善研究[D]. 高蓉.武汉理工大学 2005
本文编号：3010917
【文章来源】：武汉大学湖北省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：154 页
【学位级别】：博士
【部分图文】：
图３－１商业房地产价格影响因素选择流程图??
第一、赖利法则（Ｒｅｉｌｉｙｓｌａｗ），该法则主要是考虑城市之间或商圈之间的??对比问题。消费者通过不同城市（商圈）对其吸引力的不同，来判断城市（商圈）??级别的高低（图３－１１）。总体而言，当一个城市商业发达程度越高、城市影响越??大、所处距离越短，则吸引力越强；反之，吸引力越弱。借鉴万有引力定律４，??赖利法则的数学表达如式３．３：??＞?＝错?（式?３．３）??Ｑ?Ｓ，Ｄｌ??上述公式中：Ｃ？一Ｃ商圈流向Ａ商圈的消费者数量；??Ｃｂ－Ｃ商圈流向Ｂ商圈的消费者数量；??Ｓａ一Ａ商圈人口数量；??５＾６—Ｂ商圈人口数量；??Ｄａ—ｈ商圈中心区距离Ｃ商圈的距离；??Ｄ「Ｂ商圈中心区距离Ｃ商圈的距离。??????、、?、、、??／＇?／?＼??ｉ一（、？?ＭＯ?＂圈）??、、?／?、、?Ｚ?＼?Ｘ．夕?／??、、、－ｚ，?＼??／??－——－?Ｖ?＊??、、、?Ｚ＇??、－???图３－１１赖利法则示意图??第二、商圈饱和指数模型，与商圈间评测模型不同，如何以某一个商圈为基??础，进而审视商圈内部的竞争环境与空间分布，是国内外专家学者的研究的另一??个重点问题。商圈饱和指数模型则是从商圈内部出发，衡量商圈内部市场供求关??４定律内容：宇宙间任意两个有质量的物体之间都存在着吸引力，引＿小与它们质量的乘积成正比与它??们距离的平方成反比
使得测算结果更加反映城市内的实际情况。仍然以华强北商圈为例（图??３－１５），通过考虑道路通达度、自然山川等地理因素，可以对商圈的形态进行更??为切合实际的空间分析。图３－１６以深圳市水贝商圈为例，详细的展示商圈形态??与城市道路通达情况之间的关系。??＿??图３－１５基于道路通达度的商图形态示意图??５５??
【参考文献】：
期刊论文
[1]基于空间权重矩阵变化下Moran’s I检验研究[J]. 黄飞,曹家和. 统计与决策. 2014(20)
[2]方差分量估计建立整体估价价格体系的新方法[J]. 耿继进,张伟,李妍,周定杰. 测绘地理信息. 2014(05)
[3]房地产批量评估中的市场细分研究[J]. 米旭明,熊漫. 会计之友. 2014(24)
[4]基于特征价格模型的住宅批量评估系统研究[J]. 汪国靖. 电脑知识与技术. 2014(16)
[5]宏观调控视角下房地产价格影响因素的新测度[J]. 唐礼智,朱建锋,罗婧. 经济问题探索. 2014(01)
[6]基于空间位置分析的商业房地产适应性估价技术[J]. 张然,耿继进,李妍,汪友结. 武汉大学学报(工学版). 2013(04)
[7]空间权重矩阵对空间自相关影响分析[J]. 梁洪运,周其龙,孙亚林. 科技资讯. 2013(09)
[8]房地产税征管中的房地产批量评估问题研究[J]. 金桂荣. 中国注册会计师. 2012(11)
[9]国外房产税税基评估技术的借鉴及本土化应用[J]. 周自明. 涉外税务. 2012(11)
[10]房地产整体估价与实证分析[J]. 耿继进,李妍. 武汉大学学报(工学版). 2012(03)
博士论文
[1]城市通勤交通与居住就业空间分布关系——模型与方法研究[D]. 李霞.北京交通大学 2010
[2]基于商圈理论的城市加油站竞争选址研究[D]. 田中山.华中科技大学 2010
[3]基于商圈发展动力机制的商业地产选址模式研究[D]. 吕波.北京交通大学 2009
[4]我国城市商圈生态演进规律及生态承载力评价研究[D]. 王天勇.吉林大学 2008
硕士论文
[1]房地产抵押估价中批量评估法的应用研究[D]. 刘海虹.首都经济贸易大学 2014
[2]存量房批量评估系统的研究与实现[D]. 谢坚.杭州电子科技大学 2013
[3]关于收益性房地产批量评估的研究[D]. 师振耀.东北财经大学 2010
[4]我国中小城市税基批量评估方法应用研究[D]. 郭庆.河北农业大学 2010
[5]物业税税基批量评估方法研究[D]. 崔靖.南京财经大学 2010
[6]基于空间相关的城市公共设施价值估计方法研究[D]. 王轶军.清华大学 2008
[7]关于中国房地产市场的空间计量分析[D]. 颜磊.厦门大学 2007
[8]物业税税基评估研究[D]. 朱聪.厦门大学 2007
[9]房地产估价中市场比较法的完善研究[D]. 高蓉.武汉理工大学 2005
本文编号：3010917
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