我国二手房经纪市场效率研究
发布时间：2023-05-11 02:31
二手房经纪市场是二手房交易双方通过房地产经纪人间接交易而形成的经纪活动领域以及产生的交易关系总和。随着我国房地产业的迅速发展以及二手房交易的日趋活跃,我国二手房经纪市场蕴藏着广阔的发展空间与极大的发展潜力。然而,从总体上看,我国社会对二手房经纪市场提供的服务并不是十分认可,相当多的二手房交易者在从事二手房交易时不愿意选择二手房经纪市场提供的服务。效率是经济学的一个核心的问题,二手房经纪市场效率高低是二手房经纪市场发展水平的重要标志,也是衡量其是否成熟的主要标准。目前,我国社会对二手房经纪市场的认可度较低,是否意味着我国二手房经纪市场运行的低效率?如果答案是肯定的话,那么导致我国二手房经纪市场效率低下的根源是什么?我们应该采取什么样的有效措施提高我国二手房经纪市场的效率?对以上这些问题的研究无疑对解决或解释我国二手房经纪市场发展面临的“瓶颈”问题及确定今后的发展方向具有重要的指导作用。 论文正是围绕上述几个问题对我国二手房经纪市场进行系统的理论与实证研究,共分为七章。第一章阐述选题背景与研究意义、国内外研究现状、研究内容与研究方法、主要创新点;第二章建立了二手房经纪市场效率的研究框架;第...
【文章页数】：165 页
【学位级别】：博士
【文章目录】：
摘要
Abstract
1 绪论
1.1 论文的研究背景与研究意义
1.1.1 论文的研究背景
1.1.2 论文的研究意义
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
1.2.2 国内研究现状
1.2.3 现有研究的局限性
1.3 论文主要研究内容与研究方法
1.3.1 论文主要研究内容
1.3.2 研究方法与技术路线
1.4 论文主要的创新点
2 二手房经纪市场效率研究的理论基础
2.1 相关概念的理解与界定
2.1.1 二手房与存量房
2.1.2 经纪与经纪人
2.1.3 房地产经纪与房地产经纪人
2.1.4 二手房市场与二手房经纪市场
2.1.5 效率
2.2 金融市场及其子市场效率研究:一个文献回顾
2.2.1 信息效率
2.2.2 内在效率(运行效率)与外在效率(信息效率)
2.2.3 信息效率、运行效率与分配效率
2.2.4 信息套利效率、基本估价效率、完全保险效率与功能效率
2.3 二手房经纪市场的本质功能
2.3.1 经济中介市场的本质功能
2.3.2 二手房经纪市场的本质功能
2.4 二手房经纪市场中的逆向选择与道德风险问题
2.4.1 二手房经纪市场中的逆向选择问题
2.4.2 二手房经纪市场中的道德风险问题
2.5 二手房经纪市场效率内涵及层次结构
2.5.1 二手房经纪市场效率内涵
2.5.2 二手房经纪市场效率的层次结构
2.6 本章小结
3 基于顾客价值的我国二手房经纪市场效率衡量
3.1 顾客价值的内涵及其驱动因素
3.1.1 顾客价值的内涵
3.1.2 顾客价值的驱动因素
3.2 基于SERVQUAL的顾客价值量表开发与评价方法
3.3 基于SERVQUAL的我国二手房经纪市场顾客价值量表开发
3.3.1 二手房经纪市场顾客价值量表开发流程
3.3.2 我国二手房经纪市场顾客价值量表开发
3.3.3 我国二手房经纪市场顾客价值量表各因子之间的关系分析
3.4 基于SERVQUAL的我国二手房经纪市场顾客价值评价
3.4.1 评价模型的选择
3.4.2 基于SERVQUAL的我国二手房经纪市场顾客价值评价
3.5 本章小结
4 我国二手房经纪市场代理效率研究
4.1 我国二手房经纪市场代理效率衡量
4.1.1 二手房经纪市场代理制度对顾客价值的影响因素分析
4.1.2 我国二手房经纪市场代理效率衡量
4.2 我国二手房经纪市场代理效率损失的制度根源探讨
4.2.1 中美二手房经纪市场代理制度比较
4.2.2 买方单方收费——一种相对有效的代理制度安排
4.2.3 多家上市代理制度导致的代理效率损失
4.2.4 居间代理制度导致的代理效率损失
4.2.5 信息分割制度导致的代理效率损失
4.2.6 百分比佣金结构制度导致的代理效率损失
4.3 提高我国二手房经纪市场代理效率的对策
4.3.1 建立房地产经纪人业内的信息共享制度
4.3.2 建立分离的买方与卖方单方代理制度
4.3.3 建立允许房地产经纪人赚取合理差价的佣金结构制度
4.4 本章小结
5 我国二手房经纪市场经营效率研究——以大连市为例
5.1 企业经营效率的内涵及衡量方法
5.1.1 企业经营效率的内涵
5.1.2 企业经营效率的衡量方法
5.2 我国二手房经纪市场经营效率衡量——以大连市为例
5.2.1 输入、输出指标确定与数据来源
5.2.2 基于DEA的房地产经纪公司经营效率衡量
5.2.3 基于SFA的房地产经纪公司经营效率衡量
5.3 非价格竞争及自由进入对我国二手房经纪市场经营效率的影响
5.3.1 我国二手房经纪市场中的非价格竞争及自由进入现象
5.3.2 非价格竞争及自由进入对我国二手房经纪市场经营效率的影响
5.4 提高我国二手房经纪市场经营效率的对策
5.4.1 取消政府对房地产经纪服务的价格管制
5.4.2 提高进入壁垒
5.4.3 实施房地产服务领域的多角化经营
5.5 本章小结
6 我国二手房经纪市场监管效率研究
6.1 我国二手房经纪市场监管效率衡量
6.1.1 监管体制与监管制度对顾客价值的影响因素分析
6.1.2 我国二手房经纪市场监管效率衡量
6.2 我国二手房经纪市场房地产经纪人诚信缺失根源探讨
6.2.1 我国二手房经纪市场房地产经纪人诚信缺失问题
6.2.2 我国二手房经纪市场博弈分析
6.2.3 房地产经纪人诚信缺失对二手房经纪市场效率的影响
6.2.4 监管体制与监管制度不完善是房地产经纪人诚信缺失的根源
6.3 我国二手房经纪市场监管体制与监管制度缺陷导致的监管效率损失
6.3.1 我国二手房经纪市场监管体制缺陷导致的监管效率损失
6.3.2 我国二手房经纪市场监管制度缺陷导致的监管效率损失
6.4 提高我国二手房经纪市场监管效率的对策
6.4.1 完善我国二手房经纪市场的监管体制
6.4.2 建立健全我国二手房经纪市场的监管制度
6.5 本章小结
7 结论与展望
7.1 研究结论
7.2 研究局限与展望
参考文献
附录A 二手房经纪市场顾客价值预试调查问卷
附录B 大连市房地产经纪公司投入产出调查问卷
攻读博士学位期间发表学术论文情况
致谢
作者简介
本文编号：3813978
【文章页数】：165 页
【学位级别】：博士
【文章目录】：
摘要
Abstract
1 绪论
1.1 论文的研究背景与研究意义
1.1.1 论文的研究背景
1.1.2 论文的研究意义
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
1.2.2 国内研究现状
1.2.3 现有研究的局限性
1.3 论文主要研究内容与研究方法
1.3.1 论文主要研究内容
1.3.2 研究方法与技术路线
1.4 论文主要的创新点
2 二手房经纪市场效率研究的理论基础
2.1 相关概念的理解与界定
2.1.1 二手房与存量房
2.1.2 经纪与经纪人
2.1.3 房地产经纪与房地产经纪人
2.1.4 二手房市场与二手房经纪市场
2.1.5 效率
2.2 金融市场及其子市场效率研究:一个文献回顾
2.2.1 信息效率
2.2.2 内在效率(运行效率)与外在效率(信息效率)
2.2.3 信息效率、运行效率与分配效率
2.2.4 信息套利效率、基本估价效率、完全保险效率与功能效率
2.3 二手房经纪市场的本质功能
2.3.1 经济中介市场的本质功能
2.3.2 二手房经纪市场的本质功能
2.4 二手房经纪市场中的逆向选择与道德风险问题
2.4.1 二手房经纪市场中的逆向选择问题
2.4.2 二手房经纪市场中的道德风险问题
2.5 二手房经纪市场效率内涵及层次结构
2.5.1 二手房经纪市场效率内涵
2.5.2 二手房经纪市场效率的层次结构
2.6 本章小结
3 基于顾客价值的我国二手房经纪市场效率衡量
3.1 顾客价值的内涵及其驱动因素
3.1.1 顾客价值的内涵
3.1.2 顾客价值的驱动因素
3.2 基于SERVQUAL的顾客价值量表开发与评价方法
3.3 基于SERVQUAL的我国二手房经纪市场顾客价值量表开发
3.3.1 二手房经纪市场顾客价值量表开发流程
3.3.2 我国二手房经纪市场顾客价值量表开发
3.3.3 我国二手房经纪市场顾客价值量表各因子之间的关系分析
3.4 基于SERVQUAL的我国二手房经纪市场顾客价值评价
3.4.1 评价模型的选择
3.4.2 基于SERVQUAL的我国二手房经纪市场顾客价值评价
3.5 本章小结
4 我国二手房经纪市场代理效率研究
4.1 我国二手房经纪市场代理效率衡量
4.1.1 二手房经纪市场代理制度对顾客价值的影响因素分析
4.1.2 我国二手房经纪市场代理效率衡量
4.2 我国二手房经纪市场代理效率损失的制度根源探讨
4.2.1 中美二手房经纪市场代理制度比较
4.2.2 买方单方收费——一种相对有效的代理制度安排
4.2.3 多家上市代理制度导致的代理效率损失
4.2.4 居间代理制度导致的代理效率损失
4.2.5 信息分割制度导致的代理效率损失
4.2.6 百分比佣金结构制度导致的代理效率损失
4.3 提高我国二手房经纪市场代理效率的对策
4.3.1 建立房地产经纪人业内的信息共享制度
4.3.2 建立分离的买方与卖方单方代理制度
4.3.3 建立允许房地产经纪人赚取合理差价的佣金结构制度
4.4 本章小结
5 我国二手房经纪市场经营效率研究——以大连市为例
5.1 企业经营效率的内涵及衡量方法
5.1.1 企业经营效率的内涵
5.1.2 企业经营效率的衡量方法
5.2 我国二手房经纪市场经营效率衡量——以大连市为例
5.2.1 输入、输出指标确定与数据来源
5.2.2 基于DEA的房地产经纪公司经营效率衡量
5.2.3 基于SFA的房地产经纪公司经营效率衡量
5.3 非价格竞争及自由进入对我国二手房经纪市场经营效率的影响
5.3.1 我国二手房经纪市场中的非价格竞争及自由进入现象
5.3.2 非价格竞争及自由进入对我国二手房经纪市场经营效率的影响
5.4 提高我国二手房经纪市场经营效率的对策
5.4.1 取消政府对房地产经纪服务的价格管制
5.4.2 提高进入壁垒
5.4.3 实施房地产服务领域的多角化经营
5.5 本章小结
6 我国二手房经纪市场监管效率研究
6.1 我国二手房经纪市场监管效率衡量
6.1.1 监管体制与监管制度对顾客价值的影响因素分析
6.1.2 我国二手房经纪市场监管效率衡量
6.2 我国二手房经纪市场房地产经纪人诚信缺失根源探讨
6.2.1 我国二手房经纪市场房地产经纪人诚信缺失问题
6.2.2 我国二手房经纪市场博弈分析
6.2.3 房地产经纪人诚信缺失对二手房经纪市场效率的影响
6.2.4 监管体制与监管制度不完善是房地产经纪人诚信缺失的根源
6.3 我国二手房经纪市场监管体制与监管制度缺陷导致的监管效率损失
6.3.1 我国二手房经纪市场监管体制缺陷导致的监管效率损失
6.3.2 我国二手房经纪市场监管制度缺陷导致的监管效率损失
6.4 提高我国二手房经纪市场监管效率的对策
6.4.1 完善我国二手房经纪市场的监管体制
6.4.2 建立健全我国二手房经纪市场的监管制度
6.5 本章小结
7 结论与展望
7.1 研究结论
7.2 研究局限与展望
参考文献
附录A 二手房经纪市场顾客价值预试调查问卷
附录B 大连市房地产经纪公司投入产出调查问卷
攻读博士学位期间发表学术论文情况
致谢
作者简介
本文编号：3813978
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