基于三阶段DEA和Malmquist指数的中国房地产业效率评价
本文关键词： 房地产业 效率评价 三阶段DEA Malmquist指数 出处：《安徽建筑大学》2016年硕士论文 论文类型：学位论文
【摘要】：房地产业作为推动我国国民经济发展的重要力量,已成为现代经济社会不可或缺的重要组成部分,而房地产业的效率水平也在一定程度上影响着我国经济发展的质量和速度,因而对于房地产业效率的研究也日益成为社会关注的热点。当前,国内外对于房地产业效率进行测算主要采用数据包络分析方法(DEA),但没有考虑外部环境因素和随机误差对效率值的影响,测算的结果准确度不高,也没有对房地产业效率在样本期间的动态变化情况进行分析。我国幅员辽阔,各区域间经济、文化等背景差异明显,如果不考虑外界环境因素和随机误差的影响,得到的结果很难反映我国房地产业发展的真实情况。因此,本文采用三阶段DEA方法对我房地产业效率进行研究,使得测算出的效率值更加客观准确。由于三阶段DEA模型仍属于静态评价,也无法反映技术进步的情况,所以,本文同时采用Malmquist指数法我国房地产业在2005-2014年间的效率变化做动态分析,从静态、动态分析两个角度全面考察我国房地产业的效率水平。研究发现:(1)从测算结果看,三阶段DEA模型比传统DEA模型更加合理和准确。(2)环境因素对我国房地产业效率的测度产生了显著影响。因而必须将环境因素和随机因素进行调整,使得各个决策单元面临相同的外部环境和随机误差。(3)在剔除环境因素和随机误差对效率测算的影响后,我国房地产业技术效率出现下降,规模效率低是造成我国房地产业技术效率不高的主要因素。(4)房地产业的生产效率水平整体呈现出东部、中部、西部三大区域递减的规律,且西部地区房地产业效率水平与中东部地区差距较大。(5)房地产业效率增长主要源自于技术进步的驱动,技术效率改善的贡献度较小。最后,针对我国房地产业生产效率不高的结论,并结合当前房地产业存在的投资增速过快、供求结构不平衡、房价增长较快、节能减排不到位等问题,提出加大科技投入、缩小地区经济差距、调整产业规模、减小环境污染、稳定投资增速等政策建议。
[Abstract]:As an important force to promote the development of our national economy, the real estate industry has become an indispensable part of modern economic society. The efficiency of the real estate industry to some extent also affects the quality and speed of economic development in China, so the study of the efficiency of the real estate industry has increasingly become a hot spot of social concern. Data envelopment analysis method is mainly used to measure the efficiency of real estate industry at home and abroad, but the effect of external environmental factors and random errors on the efficiency value is not considered, so the accuracy of the calculation results is not high. There is no analysis of the dynamic changes of real estate efficiency during the sample period. Our country has a vast territory, the economic, cultural and other regional background differences are obvious. If the external environmental factors and random errors are not taken into account, the results obtained are very difficult to reflect the real situation of the real estate development in China. In this paper, the three-stage DEA method is used to study the efficiency of our real estate industry, which makes the calculated efficiency more objective and accurate. Because the three-stage DEA model is still static evaluation. Also can not reflect the technological progress, therefore, this paper uses the Malmquist index method in 2005-2014 real estate efficiency changes in the dynamic analysis, from the static. Dynamic analysis of the efficiency of China's real estate industry from two angles. The three-stage DEA model is more reasonable and accurate than the traditional DEA model.) Environmental factors have a significant impact on the measurement of real estate efficiency in China. Therefore, environmental factors and random factors must be adjusted. It makes every decision making unit face the same external environment and random error. After excluding the influence of environment factor and random error on efficiency measurement, the technical efficiency of real estate industry in our country appears to decline. Low scale efficiency is the main factor that causes the low technical efficiency of real estate industry in China. (4) the production efficiency level of real estate industry as a whole presents the law of decreasing in the east, the middle and the west. And the western area real estate industry efficiency level and the central and eastern region big disparity. 5) the real estate industry efficiency growth mainly comes from the technical progress drive, the technical efficiency improvement contribution degree is small. Finally. Aiming at the conclusion that the production efficiency of real estate industry in our country is not high, and combining with the problems existing in the current real estate industry, such as the investment growth rate is too fast, the structure of supply and demand is unbalanced, the house price is increasing rapidly, and the energy saving and emission reduction is not. Some policy suggestions, such as increasing scientific and technological input, narrowing regional economic gap, adjusting industrial scale, reducing environmental pollution and stabilizing investment growth rate, are put forward.
【学位授予单位】：安徽建筑大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F224;F299.23
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，本文编号：1463133
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