后疫情时代中国REITs发展之路
发布时间：2021-10-05 10:42
不动产信托投资基金（REITs）自20世纪60年代在美国出现后,其在欧美已经形成比较成熟的市场,中国虽也有多年资产证券化发展经验,但境内尚没有推出标准化REITs产品。本文通过分析REITs的基本特征及具有代表性的海外REITs市场经验做法,探讨我国基础设施REITs的推行不仅能够盘活存量资产,有效降低政府负债,更能为下一步在其他领域推进REITs,打通新的融资渠道奠定基础,据此在政策制度等方面提出可行性建议,稳步推进基础实施REITs落实,助力后疫情时代中国经济的恢复和可持续发展。
【文章来源】：海南金融. 2020,(10)
【文章页数】：10 页
【部分图文】：
公司制REITs组织结构
契约制REITs是指资产管理公司按照与投资者建立的契约关系将受益凭证发放给投资者，并负责日常经营，而托管机构作为名义上的资产所有人，负责保管信托资产。新加坡、中国香港地区、荷兰等国家或地区主要采用契约制REITs，其组织结构见图2。总体而言，公司制REITs具有组织结构稳定，管理专业化强等优势，但运营成本较高、税赋较重，管理缺乏灵活性、签约成本高。契约型REITs作为最初REITs采用的形式，具备组织结构清晰、无须承担债务连带责任。有限合伙制REITs包括伞型合伙REITs(Umbrella Partnership REITs,UPREITs）和DOWN-REITs(1)。UPREITs是陶布曼中心公司于1992年创设，是目前REITs最常采用的组织结构形式。UPREITs通过拥有的经营性合伙（Operating Partnership）企业，间接持有和管理不动产，从而获得投资收益。其组织结构见图3。
从图3可以看出，在UPREITs模式下，数个物业业主合伙成立一个经营合伙企业，并通过转让物业获得经营型合伙单位（Operating Partnership Unit,OPU），成为有限合伙人（Limited Partner,LP）。同时设立一个REITs，用其募集的资金换取OPU，成为普通合伙人（General Partner,GP）。LP在持有OPU一段时间（通常为1年）后，可以将其转换为REITs份额或现金。UPREITs之所以能够成为目前最主流的REITs组织形式，因其具有延迟纳税(1)、组织效率高等优点。DOWNREITs最早出现在1994年，由UPREITs直接演变而来，因此二者结构较为相似（见图4）。在DOWNREITs模式下，REITs可以是多个经营性合伙企业的GP，只是REITs直接持有并管理原有不动产，经营性合伙企业则是持有并管理新收购的不动产。与UPREITs相比，DOWNREITs结构更加灵活，能大规模吸纳新的不动产，迅速扩大规模，但税收成本较高。3. 按照发行方式不同，REITs可分为私募和公募
【参考文献】：
期刊论文
[1]关于金融资本参与PPP项目资本金投资的思考[J]. 薛长深. 新金融. 2020(06)
[2]PPP模式是否推动了我国实体经济增长？[J]. 姜松,周鑫悦. 金融与经济. 2019(12)
[3]H-REITs的现状、运作模式及对内地的启示[J]. 杨龙. 海南金融. 2019(11)
[4]REITs的国际经验、国内实践与建议[J]. 陆序生. 区域金融研究. 2019(08)
[5]莫迪上台后印度经济增长“新常态”[J]. 文富德. 亚太经济. 2015(02)
本文编号：3419574
【文章来源】：海南金融. 2020,(10)
【文章页数】：10 页
【部分图文】：
公司制REITs组织结构
契约制REITs是指资产管理公司按照与投资者建立的契约关系将受益凭证发放给投资者，并负责日常经营，而托管机构作为名义上的资产所有人，负责保管信托资产。新加坡、中国香港地区、荷兰等国家或地区主要采用契约制REITs，其组织结构见图2。总体而言，公司制REITs具有组织结构稳定，管理专业化强等优势，但运营成本较高、税赋较重，管理缺乏灵活性、签约成本高。契约型REITs作为最初REITs采用的形式，具备组织结构清晰、无须承担债务连带责任。有限合伙制REITs包括伞型合伙REITs(Umbrella Partnership REITs,UPREITs）和DOWN-REITs(1)。UPREITs是陶布曼中心公司于1992年创设，是目前REITs最常采用的组织结构形式。UPREITs通过拥有的经营性合伙（Operating Partnership）企业，间接持有和管理不动产，从而获得投资收益。其组织结构见图3。
从图3可以看出，在UPREITs模式下，数个物业业主合伙成立一个经营合伙企业，并通过转让物业获得经营型合伙单位（Operating Partnership Unit,OPU），成为有限合伙人（Limited Partner,LP）。同时设立一个REITs，用其募集的资金换取OPU，成为普通合伙人（General Partner,GP）。LP在持有OPU一段时间（通常为1年）后，可以将其转换为REITs份额或现金。UPREITs之所以能够成为目前最主流的REITs组织形式，因其具有延迟纳税(1)、组织效率高等优点。DOWNREITs最早出现在1994年，由UPREITs直接演变而来，因此二者结构较为相似（见图4）。在DOWNREITs模式下，REITs可以是多个经营性合伙企业的GP，只是REITs直接持有并管理原有不动产，经营性合伙企业则是持有并管理新收购的不动产。与UPREITs相比，DOWNREITs结构更加灵活，能大规模吸纳新的不动产，迅速扩大规模，但税收成本较高。3. 按照发行方式不同，REITs可分为私募和公募
【参考文献】：
期刊论文
[1]关于金融资本参与PPP项目资本金投资的思考[J]. 薛长深. 新金融. 2020(06)
[2]PPP模式是否推动了我国实体经济增长？[J]. 姜松,周鑫悦. 金融与经济. 2019(12)
[3]H-REITs的现状、运作模式及对内地的启示[J]. 杨龙. 海南金融. 2019(11)
[4]REITs的国际经验、国内实践与建议[J]. 陆序生. 区域金融研究. 2019(08)
[5]莫迪上台后印度经济增长“新常态”[J]. 文富德. 亚太经济. 2015(02)
本文编号：3419574
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