学区质量对房价影响分析中的边界固定法和空间计量法的对比研究

发布时间：2017-08-29 07:14

  本文关键词：学区质量对房价影响分析中的边界固定法和空间计量法的对比研究

  更多相关文章： 学区房 住房价格 特征价格模型 边界固定法 空间计量法

【摘要】：国内外一直存在着学区房的相关问题,特别是在我国大型城市,学区房的问题更为凸显。因为我国义务教育阶段,采取“就近入学”制度,导致了学区房的产生。学区房问题主要表现为所在优质学区的房价格过高,体现出学校对房价的正向影响。国内外学者对学区房进行了大量的研究,采用的研究方法大多数是特征价格法。后续研究为提高研究结果的精度,采用剥除邻里效应的方法,即主流的边界固定法和空间计量法,但尚未确定两种研究方法,何者更为有效。此外,国内外学者对学区房的研究仍有一定的不足:学校指标的量化不够客观,并未全面考虑学区因素,导致研究精度有待提高。鉴于此,为精准研究学校对房价的影响程度,本文通过客观度量学校指标,并全面考虑学区房所对应的初中和小学,研究初中和小学对房价的组合影响;在剥除邻里效应上,采用了边界固定法和空间计量法,对此分别进行了理论分析和实证研究,并通过已有数据,验证二者实证结果的精确程度,以确定剥除邻里效应上更为适用的方法。本文综述了国内外学者对学区房研究的进展、特征价格法在房地产领域的应用和剥除邻里效应方法的相关研究;然后构建特征价格模型,在此基础上,消除邻里效应,以边界固定法和空间计量法为基础分别构建配对回归模型和空间计量模型;运用2015年10月深圳市原关内学区房数据,进行实证研究,比对回归结果,得出如下结论:(1)在剥除邻里效应上,空间计量法优于边界固定法。(2)初中和小学的质量对房价有显著影响,初中升学率每增加1%,楼盘均价每平方米增加529.133元;小学等级评分每增加1分,楼盘均价每平方米增加4163.084元。(3)深圳市房地产市场存在空间依赖性,空间误差模型能有效的消除其相关性。(4)除学校因素外,投资者购房趋于权衡多种影响因素。(5)针对学区房不同需求主体,购房者的投资置业策略不尽相同。(6)为促进义务教育公平,政府应尽快采取缩小区域间学校质量差异的相关措施。
【关键词】：学区房 住房价格 特征价格模型 边界固定法 空间计量法
【学位授予单位】：深圳大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要3-4
• Abstract4-9
• 第1章 绪论9-18
• 1.1 研究背景及意义9-11
• 1.1.1 研究背景9-10
• 1.1.2 研究意义10-11
• 1.2 研究目的11
• 1.3 研究方法11
• 1.4 研究内容11-12
• 1.5 技术路线12-14
• 1.6 创新点14
• 1.7 难点14
• 1.8 拟得出结论14-15
• 1.9 研究框架及章节排布15-16
• 1.10 资料与数据收集16-18
• 第2章 文献综述18-32
• 2.1 学区房研究进展18-23
• 2.1.1 国外研究进展18-20
• 2.1.2 国内研究进展20-23
• 2.2 特征价格在房地产领域的应用23-26
• 2.2.1 国外特征价格理论在房地产领域的应用23-25
• 2.2.2 国内关于特征价格在房地产领域的应用25-26
• 2.3 剥除邻里效应的方法26-30
• 2.3.1 国外剥离邻里效应现状26-30
• 2.3.2 国内剥除邻里效应现状30
• 2.4 本章小结30-32
• 第3章 特征价格、配对回归和空间计量模型的阐述32-41
• 3.1 特征价格模型32-35
• 3.1.1 特征价格理论基础32-33
• 3.1.2 特征价格理论假设33-34
• 3.1.3 模型基本方程34
• 3.1.4 函数选择34-35
• 3.2 配对回归模型35-36
• 3.2.1 边界固定法35-36
• 3.2.2 配对回归方程36
• 3.3 空间计量模型36-39
• 3.3.1 建模程序36-37
• 3.3.2 空间权重矩阵37
• 3.3.3 空间相关性检验37-38
• 3.3.4 空间自相关模型38-39
• 3.4 本章小结39-41
• 第4章 模型变量的选取与数据量化41-54
• 4.1 研究区域41-42
• 4.1.1 深圳市及其教育概述41-42
• 4.1.2 研究区域界定42
• 4.2 变量选取42-48
• 4.2.1 模型变量的文献归纳42-44
• 4.2.2 因变量的确定44-45
• 4.2.3 自变量的确定45-48
• 4.3 数据的获取与整合48-51
• 4.3.1 数据获得说明48-50
• 4.3.2 数据来源50
• 4.3.3 变量的量化50-51
• 4.4 数据分析51-52
• 4.4.1 样本说明51-52
• 4.4.2 学校分布52
• 4.5 本章小结52-54
• 第5章 实证研究54-77
• 5.1 特征价格模型实证54-62
• 5.1.1 模型设定54
• 5.1.2 描述性分析54-55
• 5.1.3 参数估计55-56
• 5.1.4 模型检验56-60
• 5.1.5 结果分析60-62
• 5.2 配对回归模型实证62-67
• 5.2.1 模型设定62
• 5.2.2 描述性分计62-63
• 5.2.3 参数估计63-64
• 5.2.4 模型检验64-67
• 5.2.5 结果分析67
• 5.3 空间计量模型实证67-73
• 5.3.1 构建空间计量模型67-70
• 5.3.2 模型估计与检验70-72
• 5.3.3 结果分析72-73
• 5.4 配对回归与空间计量的对比73-75
• 5.4.1 配对回归模型与空间计量模型的适用条件对比73-74
• 5.4.2 配对回归模型与空间计量模型的回归结果对比74
• 5.4.3 配对回归模型与空间计量模型的数据验证结果对比74-75
• 5.5 本章小结75-77
• 第6章 结论与展望77-81
• 6.1 研究结论77-79
• 6.2 不足与展望79-81
• 6.2.1 论文存在的不足79
• 6.2.2 论文的展望79-81
• 参考文献81-85
• 附录85-93
• 致谢93-94
• 攻读硕士学位期间的研究成果94

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