TOD战略下的综合开发土地整备实践——以上海、深圳和东莞为例

发布时间：2024-03-02 17:10

　　土地整备工作是TOD综合开发的关键环节和重要基础,然而,国内大部分城市都缺乏相关具体工作的实践经验。本文结合上海、深圳和东莞的探索实践,将轨道交通沿线土地开发分为增量开发和存量开发两种类型:在增量开发类型中,关注未批让土地一级使用权的取得以及车辆段(停车场)的复合利用;在存量开发类型中,对已批未建用地的协议调整和轨道沿线的更新改造进行研究和总结。文章为其他需要开展综合开发的城市进行土地整备工作提供了可参考的实施路径选择。

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【部分图文】：

图1深圳市某地块地价转资本金的操作方式

鉴于定向招拍挂存在的一系列问题，深圳市在轨道三期时针对用地取得方式进行了新一轮改革。土地作价出资最早由深圳提出，是对国土资源部提出的土地资源、资产、资本管理新模式的积极探索和实践。依据《公司法》第二十七条的规定，深圳采取了将土地使用权作价入股的创新方式，即在经土地评估机构市场估价....

图2深圳市土地作价出资流程

内地城市中以协议方式出让综合开发用地的典型代表是上海，也是国内与港铁最为接近的一个做法。根据上海最新的综合开发实施意见，新建轨道交通场站综合建设用地，在完成土地储备形成“净地”后，以协议方式出让给综合开发主体。其中用于车站、轨道部分的土地，仍然按照划拨方式管理，而涉及经营开发的部....

图3深圳前海湾车辆段分层设权的开发模式

在此过程中，政府通过与企业协商大大增加总体开发量，实现了土地集约利用。当然，在地块规模较小或协商困难的情况下，也可借鉴日本的做法——积极吸引土地使用权人共同参与综合开发，以利润分成的方式实现轨道的溢价返还。日本轨道开发沿线的土地使用权通常散布在各个土地所有者手中，依据《宅铁法》的....

图4深圳湾生态城容积率调整案例

受土地资源、社会经济等因素的驱动，各城市的轨道交通建设开启了站点周边大规模的城市更新和旧城改造，这类土地主要依据城市更新相关的土地整备工作获取，通常面临多重问题。首先，更新开发涉及对原有建筑物的拆迁和当地居民的补偿安置，对密集老城区进行的更新往往意味着高昂的拆迁成本。其次，城市更....

本文编号：3917134