“三权分置”政策下宅基地流转方式运行机理的剖析和思考

发布时间：2024-05-20 03:02

　　中央提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置",深化宅基地制度改革。以中央政策之宅基地"三权分置"内容为背景,重点剖析"三权分置"政策下宅基地"转让""互换""出租""赠与""入股""抵押"等流转方式运行遇到的问题,对宅基地使用权双重性认知存在的误区,宅基地使用权无法被分解为宅基地资格权和"宅基地使用权",宅基地使用权上设立另一用益物权其理论依据不足或创新法理未成就,"三权分置"格局下宅基地房屋财产权和房屋使用权新两权界定之困惑,依据法理和良法界定宅基地使用权物权变动,以及依据债权产生法则为宅基地使用权流转创造条件等宅基地使用权流转的若干理论与现实问题展开分析。期望引起学界多视角和深层次关注,为未来创建宅基地使用权流转良法制度献计献策。

【文章页数】：12 页

【文章目录】：
一、引言
二、“三权分置”政策中宅基地权利形成的学界主要观点
三、中央宅基地“三权分置”政策其改革的目标一般认知
四、“三权分置”政策下宅基地流转方式运行的尴尬
    （一）“转让”存在的主要问题
        1.“转让”之“权利”转移不符合物权变动现行法则
        2.“转让”流转使宅基地占有不符合法律规则
        3.“转让”使宅基地法律关系混乱且无序
        4. 一次性收取转让收益的“转让”结果势必造成宅基地资格权无实际价值
        5. 转让方收取转让年收益或分期分批收取转让收益的结果使农户宅基地资格权的收益功能很难或无法保障
        6. 宅基地资格权在“宅基地使用权”是独立权利情形下更无经济价值
    （二）“互换”存在的主要问题
        1.“互换”使内涵不符合法理
        2.“互换”使两块宅基地是否对换存在质疑
        3.“互换”使宅基地法律关系增加且复杂化
        4. 等量的宅基地“互换”后宅基地资格权已无收益功能且无法成为财产权利
        5. 不等量的宅基地“互换”后可能双方均无宅基地资格权收益或只存在仅有一方的互换差价收益
        6.“互换”后宅基地被征收的征地款补偿分配冲突凸显
        7.“互换”使宅基地资格权成为无经济价值之权利
    （三）“出租”存在的主要问题
        1. 出租使承租人取得宅基地租赁权，而不应是“宅基地使用权”
        2.“出租”使宅基地使用权（双重性）消失，造成村农民集体与农户（出租方）之间宅基地关系维系出现真空
        3. 出租关系应属单一债之法律关系，而“出租”导致两种法律关系之怪象
        4.“出租”若使农户享有债权性质的宅基地资格权势必引起权利弱化
        5.“出租”期限届满后原农户原权利如何恢复和能否再次流转成为问题
        6. 承租人用取得其债权性质“宅基地使用权”实施抵押于理于法无据
    （四）“赠与”存在的主要问题
        1.“赠与”之客体的“宅基地使用权”面临的问题
        2.“赠与”之权利转移是否符合常理和法理问题
        3.“赠与”后宅基地资格权成为无经济价值之宅基地权利怪象
        4. 抚养赠与中“赠与”发生时“赠与人”拥有宅基地资格权出现尴尬
        5. 抚养赠与中“赠与”因抚养赠与合同被依法解除后权利回归出现难题
    （五）“抵押”存在的主要问题
        1. 农户“宅基地使用权”生成呈现困境
        2. 农户“宅基地使用权”成为独立财产也出现困惑
        3. 农户“宅基地使用权”成为用益物权之迷糊
        4. 抵押期间农户拥有新两权出现无法理遵循问题
        5. 无需实现抵押权时新两权回归为原一权遇到法理尴尬
        6. 实现抵押权后农户拥有宅基地资格权之权利经济价值怪象
    （六）“入股”存在的主要问题
五、宅基地使用权流转的若干理论与现实问题思考
    （一）宅基地使用权双重性认知存在理论误区问题
    （二）宅基地使用权无法被分解为宅基地资格权和“宅基地使用权”
    （三）宅基地使用权上设立另一用益物权其理论依据不足或创新法理未成就
    （四）在宅基地“三权分置”格局下房屋财产权和房屋使用权新两权界定之理论困惑
    （五）依据法理和良法界定宅基地使用权物权变动与债权产生法则为宅基地使用权流转创造条件
六、结语



本文编号：3978856