基于GIS的城市地价与土地集约利用研究

发布时间：2019-03-28 06:33

【摘要】：城市土地是国家经济发展和社会安居稳定的基础，近几年随着经济的快速发展、城市规模的不断扩张以及农村人口大量涌入城市，导致城市用地紧缺。目前，我国除教育、医疗、科研等基础设施及特殊用地采用划拨出让的方式外，其余均采用招标、拍卖和挂牌的方式进行出让，这一制度虽然发挥了市场竞争机制中出价者高得地的原则，但另一方面竞争机制也导致了地价越来越高以致建成后的住宅、商业建筑远远超出人们正常的购买水平。虽然国家采取了相应的措施缓解这一矛盾，但长此以往无法从根本上解决人地矛盾的冲突，从而导致社会矛盾加剧。为了缓解城市用地矛盾，我国先后于九十年代初期及近几年开展了针对城市地价及城市土地集约利用程度的评价工作。通过对城市的土地价格的测算，可以及时掌握城市土地价格的变化，并周期性更新各个地区土地价格。近几年城市地价变化显著，因此，如何更高速、有效的实时掌握地价变化情况成为城市土地合理利用研究的一个重点；对土地价格进行监测只能单一的从价格上（即数量）上控制土地利用的合理性，而如何从土地的利用效益、利用潜力、利用的集约性（即质量）上提高土地的利用合理性成为土地合理利用研究的另一个方面。近几年国家全面开展了开发区土地集约利用评价工作，并取得了较好的成效。但针对城市土地集约利用的评价工作只在部分试点及经济发展较好的城市展开，且土地集约利用评价体系也大多参考开发区集约利用评价的指标体系，未能根据每个城市的土地利用特点制定符合其特色的评价指标，得出的评价结果未必切合实际。通过查阅大量研究成果及有关文献，笔者发现，前人对城市地价与土地集约利用之间的相关研究，大多局限在城市地价研究或土地集约利用性研究，而对城市地价与土地集约利用之间相互关系的定量研究涉及很少。大量的实践表明，城市地价与土地集约利用性之间存在密切的相互关系：地价越高土地集约利用程度越高，而集约利用程度的提高又降低了单位面积土地的使用价格。因此，根据城市地价与土地集约利用之间的这种定量关系研究，可以起到有效缓解用地矛盾，控制地价盲目增长，提高土地利用效益等益处。针对以上存在的问题，本文引入现代数字科学技术地理信息技术与遥感技术对城市地价的评估与监测中，建立地价评估地理信息系统；分商业、住宅和工业用途分别制定了针对研究区域的集约利用评价的体系，开展了研究区域的土地集约利用程度评价，对研究区域的土地利用情况从利用的合理性和效益上给予一定的评价；进一步研究城市地价和城市土地集约利用程度之间的关系，借助相关数理统计与分析方法，挖掘两者之间的内部联系，研究发现，地价的高低与土地的集约利用程度之间呈现出正比例变化，但土地集约利用程度的提高，又会降低单位面积土地价格，反之抑制了单位面积土地的价格，因此，根据两者之间相互牵制的关系，控制土地价格的盲目增长，，提高单位面积土地利用的集约性。在围绕以上三方面内容所展开的工作中，就如何构建城市地价评价系统、如何建立土地集约利用评价体系及如何定量分析城市地价与土地集约利用之间的关系进行了大量细致工作，并结合具体研究区进行了分析和描述。论文取得的的主要研究成果及创新包括以下方面：（1）提出了基于栅格数据空间分析土地定级方法；本文将基于GIS的栅格空间分析技术引入到对城市土地级别的确定中，将定级单元抽象为栅格数据的像元，像元的大小可依据不同研究地域市场土地区间变化程度确定，利用ArcGIS的栅格空间分析技术实现对不同定级单元因子分值的计算，最终采用多因子聚类法计算得出总分值，划分出土地的等级。该方法对传统的城市土地定级方法进行了根本性的改变，使评定结果更具客观性，等级边界的划分更具科学性，工作的效率和速度都得到了较大程度的提高，是对土地定级方法的一种创新。（2）在土地价格测算中提出了“数字地价模型”方法，实现了对城市土地价格的实时监测和更新；选取不同用途下土地交易样点资料，在栅格化数字地图上标注出合格交易样点资料的位置，并对建立每个交易样点属性信息表，采用不同的地价测算方法对交易样点进行还原测算得出土地的价格。通过数字地价模型将交易样点资料录入到数据库中，可以分月、季度和年等不同的时间段对交易样点资料进行检测，对变化数据重新测算得出新的市场情况下的土地价格。这种方法实现了对城市土地价格的实时监测和更新。（3）提出了分用途建立评价指标体系对城市土地集约利用进行评价的新思路及方法；很多地区开展的土地集约利用评价并未对土地的利用类型进行分类评价，而是在不区分用途的情况下采用统一的评价模型和指标体系对全区域的土地集约度进行评价，这种评价方法并未考虑到不同用途下影响集约利用度,也就是说不同用途下集约利用度的评价所考虑的因素因子是不同的，因此，在对城市土地的集约利用程度进行评价时应区分用途分别建立评价指标体系展开评价。（4）对城市地价与土地集约利用之间的相互关系进行了定量分析。首次对城市地价与土地集约利用之间的相互关系进行了定量分析。以往大部分针对城市地价与土地集约利用之间的研究只对两者之间的关系进行了简单的定性描述，而两者之间存在何种定量关系，如何通过具体的数据牵制两者的发展，对于这些定量关系的研究几乎空白。笔者通过数理统计分析方法及其有关模型的建立对这两者之间的关系进行定量分析和详细描述。
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【学位授予单位】：成都理工大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2013
【分类号】：F323.211;P208

【参考文献】