上高县商业用地路线价评估研究

发布时间：2017-09-27 17:21

  本文关键词：上高县商业用地路线价评估研究

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【摘要】：土地价格是调节土地利用方式的有效手段，因此建立和及时更新城区基准地价可以建立健全城区地价体系，促进资源的合理配置，为社会经济发展提供有力的土地资源保障。但是随着社会主义市场经济的发展以及城市土地市场的不断发育，，单纯以级别价来表示商业用地的土地价格，显然存在较大误差，已不能够充分反映商业用地对区位条件十分敏感的特点。路线价法作为一种应用估价方法，是基本估价方法的拓展延伸。充分应用好路线价法，不但可以使特定区域范围内的不同宗地地价评估结果更为公平、合理以及具有可比较性，而且能够实现若干宗地地价在相同时点快速出具地价评估结果，从而节省人力、财力。 基于此，本文在国内外丰富的研究基础之上，以上高县中小城市为例，结合上高县实际情况，进行了上高县商业用地路线价评估研究。在上高商业路线价评估实证研究中，通过抽样调查了175个房屋出租案例样点地价资料，运用GIS插值技术将上高城区商业用地划分九条路线价区段，在每条路线价区段上选取了标准临街宗地，通过收益还原法对宗地样点地价进行评估。根据平均深度设定每条的标准深度，接着对地价进行容积率、土地使用年期、深度修正、其他因素的修正和相应的统计分析，最后测算上高城区商业用地区段路线价。 对上高县商业用地路线价评估研究得到以下结果： （1）理论基础研究。本文首先以区位论、地租地价理论、竞标地租理论、增长极理论和环境经济理论为基础，探讨了路线价评估的理论基础。路线价评估是以区位论、替代原理与可及性原理等为评估理论和原理为基础的。 （2）技术方法研究。从评估资料收集、路线价区段划分、标准临街宗地选择、路线价标准深度设定、样点地价评估修正统计分析、临街土地价格测算和区段路线价测算等方面对路线价评估技术方法展开研究。 （3）上高县商业用地路线价评估实证研究。以上高县为例对所研究的技术方法进行了实证研究，探讨中小城市商业用地路线价评估方法。其中，并创新通过GIS插值技术将上高划分成三级九条商业路线价区段，一级路线价区段主要有四条：敖山大道5804.42元/平方米，和平路10004.29元/平方米，建设路10127.02元/平方米，交通路7768.40元/平方米；二级路线价区段有3条：朝阳路3823.75元/平方米，兰家路4527.65元/平方米，锦江大道3179.56元/平方米；三级路线价区段有2条：敖阳路2032.82元/平方米，团结路2803.28元/平方米。并得出简单克吕格插值模型最佳，误差最小。通过四三二一法则编制单独、平均及累计深度百分率，说明其同样是适合我国广大中小城市的。对今后的路线价评估具有一定的参考价值。 （4）上高县商业用地路线价与级别基准地价对比。上高县商业用地三级路线价分别为：Ⅰ级7000元/平方米以上，Ⅱ级4000元/平方米以上，Ⅲ级2000元/平方米以上，与级别基准地价三级地价进行对比，得到：商业用地不同级别的路线价均略高于相应的级别价；商业用地同一级别的级别价相同，而路线价却有着明显的差异；商业用地级别越高，路线价与级别价对比差异越明显。
【关键词】：上高县 商业用地 路线价评估
【学位授予单位】：江西农业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F301;P208
【目录】：

• 摘要6-8
• Abstract8-10
• 1 绪论10-19
• 1.1 研究背景10
• 1.2 研究目的与意义10-11
• 1.3 国内外研究综述11-15
• 1.3.1 国外土地估价研究进展11-13
• 1.3.2 国内土地估价研究进展13-15
• 1.4 研究内容15-16
• 1.5 研究方法与技术路线16-17
• 1.5.1 研究方法16-17
• 1.5.2 技术路线17
• 1.6 研究的创新点17-19
• 2 研究理论基础19-25
• 2.1 基准地价及路线价内涵19-20
• 2.1.1 基准地价内涵19
• 2.1.2 路线价及其相关概念19-20
• 2.2 区位理论20-21
• 2.3 地租地价理论21-22
• 2.4 竞标地租理论22-23
• 2.5 增长极理论23
• 2.6 环境经济理论23-25
• 3 商业路线价评估的技术方法25-42
• 3.1 研究资料采集的技术方法25-26
• 3.1.1 市场交易资料调查的一般要求25
• 3.1.2 资料调查的内容25
• 3.1.3 标绘地价样点图25-26
• 3.2 商业路线价区段的划分26
• 3.3 标准临街宗地选择及地价评估的技术方法26-30
• 3.3.1 标准临街宗地选择26-27
• 3.3.2 样点地价评估的技术方法27-30
• 3.4 路线价标准深度设定的技术方法30-31
• 3.5 样点及宗地地价修正的技术方法31-39
• 3.5.1 土地使用权年期修正31-32
• 3.5.2 容积率修正32-33
• 3.5.3 交易时间修正33
• 3.5.4 土地开发程度修正33
• 3.5.5 交易情况修正33-34
• 3.5.6 深度修正34-38
• 3.5.7 其他修正38-39
• 3.6 样点地价统计分析的技术方法39-40
• 3.6.1 样点地价数理统计分析39
• 3.6.2 样点地价地统计分析39-40
• 3.7 临街土地价格测算40-41
• 3.8 区段路线价测算41-42
• 4 实证研究42-83
• 4.1 研究区概况42-45
• 4.1.1 自然状况42-43
• 4.1.2 基础设施状况43
• 4.1.3 土地市场状况43-44
• 4.1.4 社会经济状况44
• 4.1.5 研究区域概况44-45
• 4.2 上高县路线价评估45-76
• 4.2.1 上高路线价评估资料调查45-46
• 4.2.2 上高样点地价的评估与统计分析46-55
• 4.2.3 插值法划分上高商业路线价区段55-59
• 4.2.4 标准宗地内涵设定及选取59-61
• 4.2.5 设定标准深度61-68
• 4.2.6 上高县标准宗地地价的修正68-75
• 4.2.7 路线价评估75-76
• 4.3 宗地地价评估76-79
• 4.3.1 一面临街，形状为矩形的宗地土地价格计算76-77
• 4.3.2 前后两侧均临街的矩形宗地土地价格计算77
• 4.3.3 矩形街角地价值计算77
• 4.3.4 三角形土地价值计算77-78
• 4.3.5 其他宗地路线价计算78-79
• 4.4 路线价与级别基准地价的衔接79-83
• 4.4.1 上高县商业用地级别基准地价79-82
• 4.4.2 路线价与级别基准地价的对比分析82-83
• 5 结论与讨论83-85
• 5.1 结论83
• 5.2 讨论83-85
• 参考文献85-89
• 致谢89

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

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本文编号：930947