人口流动视角下的房地产价格空间差异性研究

发布时间：2017-11-13 14:16

本文关键词：人口流动视角下的房地产价格空间差异性研究

【摘要】：保障和改善民生工作,事关群众福祉以及社会和谐稳定。自古以来,居者有其屋就是百姓的期盼,住房问题既是民生问题也是社会发展的问题,事关经济发展、社会和谐稳定和百姓住有所居。住房制度改革近二十年来,尽管取得了巨大成就,但存在的问题和难题也不容忽视。本文旨在从人口流动视角下对房价空间差异性问题进行研究,以期为改善民生、解决住房发展中存在的问题提供理论和现实依据。本文首先对我国区域房价变化以及流动人口迁移规律进行了现状分析,并在我国房价空间异质性和人口流动特点的基础上,建立了人口流动视角下的房价空间差异性理论模型,对不同区域房价波动的流动人口效应从学理上进行了阐述。随后,从市级层面对我国235个地级市2005-2013年的流动人口指标进行了测算,从而获得本文理论模型中最核心的解释变量。接下来,利用古典线性回归模型、空间扩展模型以及地理加权回归模型,对不同区域房价的空间异质性问题进行了研究,并从中挑选出35个大中城市,利用面板向量自回归模型和动态面板模型对其结果进行了稳健性检验。然后,基于人口流动视角,对英国和威尔士159个区域的房价空间差异性问题进行了研究,与国内研究成果进行对比。最后,结合我国的实际情况,分别从房地产、人口和区域经济三个方面,为住房制度改革和改善民生提出相关政策建议。通过研究,本文主要得出以下研究结论:(1)流动人口与房价在空间上的变动规律一致。从现状分析来看,在人口流入较多的东部沿海城市,房价上涨的幅度明显较大,而绝大多数中、西部三、四线城市为人口净流出城市。(2)流动人口是影响房价的最主要因素,且影响的边际效用越来越大。房价的线性回归结果表明,流动人口是影响房价的最主要因素,城市中每增加1万流动人口数量,将会使100平方米的住房价格上涨857元。(3)流动人口、房地产投资、人均收入和受教育水平对房价的影响均呈现出明显的空间异质性。空间扩展模型的结果表明,流动人口的异质性主要表现在2010年之后的东西向,而南北向的空间异质性并未得以体现,与流动人口迁移规律大体一致。(4)流动人口对房价的影响在东部沿海地区较为明显。地理加权回归的结果表明,2005-2007年,珠三角地区、西南地区、西北地区和华中地区的流动人口对房价的作用最大;2008-2009年,受次贷危机的影响,珠三角地区流动人口对房价的影响变为负向作用;2010-2013年,珠三角地区、长三角地区、闽南地区和西南地区又重新成为流动人口对房价影响作用最大的地区,流动人口每增加1万人左右,将会使100平方米的住宅价格上涨600-1100元左右。(5)城市经济发展水平越高,流动人口对房价的影响越大。面板向量自回归与动态面板回归的结果表明,经济发展水平较高的一、二线城市人口集聚对房价上涨具有正效应,经济发展水平一般的二线城市为平效应,经济发展水平较低的三、四线城市为负效应。(6)流动人口的受教育水平决定了其社会融合程度,从而影响了房价的波动。国际经验比较分析的结果表明,流动人口的受教育水平会影响本地居民的迁移决定,从而影响房价波动,特别在流动人口受教育水平较低的区域,每当流动人口数量增加至初始总人口的1%时,房价将会下降大约1.23%-1.85%。与现有研究相比,本文的创新点在于:(1)提出流动人口是影响房价空间差异性的最主要原因的观点,并利用五种回归模型证实了这一观点。(2)在人口流动视角下构建了房价空间差异性理论模型。将流动人口按受教育水平划分为高、低收入两类,结合本地居民对流动人口接纳态度,以及在生产过程中流动人口与本地居民的互补性和排斥性,通过效用函数最大化推导出房价空间差异性理论模型。(3)构建出我国2005-2013年235个城市的流动人口数据库。本文在不同时间样本区间上,采取三种不同的处理方式,对2005-2013年我国235个城市的流动人口指标进行测算,为今后有关流动人口的研究提供了数据支持。
【学位授予单位】：湘潭大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：C924.2;F299.23

【参考文献】

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