《华东交通大学》2009年硕士论文

发布时间：2017-01-03 14:36

  本文关键词：人口红利与人口负债:数量界定、经验观察与理论思考，，由笔耕文化传播整理发布。

《华东交通大学》 2009年

房地产价值评估收益还原法研究

彭进  

【摘要】：随着美国次贷危机演变为全球性金融危机,如何合理地评估房地产价值,准确地衡量房地产价值的底线,成为世界各国日益关注的焦点。我国房地产市场的迅速发展,近年来我国收益性房地产、投资性房地产价值评估案例的大量增加,使得收益还原法成为当前房地产价值评估中较为常用,非常重要地方法之一。但是目前收益还原法存在一些缺陷,如何对现行的收益还原法进行改进,使之评估结果更加准确客观,更能从长期价值趋势上反应房地产的价值,指导人们的投资购买决策,是当前房地产价值评估需要解决的重要课题。 本文首先阐述了房地产价值评估的基本内涵,介绍了国内外房地产价值评估研究的基本情况,详细论述了三种主要房地产价值评估方法市场比较法、成本法、收益还原法各自的理论基础和适用范围,并将收益还原法与其他二种评估方法进行比较分析,在此基础上重点介绍了收益还原法的适用性、局限性及其关键因素纯收益、资本化率的确定,对每个关键因素的含义、影响因素作了分析。其次,对现行收益还原法进行了几点改进,引入聚类分析提取资本化率,选取每平方米年租金、房地产装修情况、所处楼层三个指标对具有相互可比性的房地产交易案例进行聚类分析,形成房地产组团,从而显示了可比实例可能存在的范围,解决了市场提取法可比实例选取难的问题,提高了选取可比实例的准确性和客观性。并尝试将资本资产定价模型引入到收益还原法中,建立了基于资本资产定价模型的收益还原法,对房地产风险、波动性因素进行定量分析,以期从长期价值趋势上准确判断房地产的价值,指导人们的投资购买决策。 最后,运用改进后的收益还原法对南昌市房地产评估案例进行了实例分析,对南昌市高新技术开发区高新大道的15个房地产交易实例进行聚类分析,得出4个房地产组团,解决了南昌万科四季花城三楼评估案例的可比实例求取问题。得出了南昌万科四季花城三楼的评估案例的市场价值和内在价值,由于其内在价值低于市场价值,所以该评估案例目前不值得投资。

【关键词】：
【学位授予单位】：华东交通大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2009
【分类号】：F293.33
【目录】：

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本文编号：232984