浅析不动产物权登记的性质

发布时间：2016-04-27 15:03

　　论文摘要 《物权法》的颁布让人们逐渐认识到了维护个人权益，保护私有财产的重要性，这一思想短时间在国内得到了较大的发展。但考虑到物权保护法的发展时间较短，条文中存在着诸多不完善的地方，因为，建立健全完善的物权立法体系显得尤为重要。本文主要就不动产物权等级的性质进行了讨论，并根据实际中存在的问题提出了相应的解决措施，希望以此来不断完善物权登记制度。

　　论文关键词 不动产物权 登记 私法

　　所谓物权者，就是能够直接对特定物进行支配，并能够享受其利益的权利，从而满足权利人对特定物的支配。从古自今，物权的存在和变动由其独特的形式表现出来，让世人通过其外在表现形式了解其内在的基本内容，特别是在物权变动频繁的当下，安全交易更是促动经济发展的关键，所以，有民法将“公式原则”视为物权变动的根本原则之一。对于物权的公示方式则选取不动产登记。

　　一、不动产物权登记制度的基本概论

　　不动产因为其自身所具备的较高价值被视为稀缺性资源，尤其是对于个人和国家，更凸显出其重大意义。因为，对于不动产物权的登记做出较为明确的规定显得尤为重要。
　　（一）我国不动产物权登记制度规定及其特征
　　在2007年，我国制定了《中华人民共和国物权法》，关于不动产登记制度在其中的第2章第1节中做出了专门规定，相关规定共14条。在第9条中明确指出：不动产物权只有依法登记的情况下，其设立、变更、转让以及消灭等才可以生效，如果没有登记的情况下一概视为无效（除了法律给出的特殊情形）。若不动产物为自然资源，依法归属于国家所有，则不需要登记其所有权。第10条主要是对登记机构的一些规定，我国不动产登记工作应该由当地登记机构负责办理。我国采用统一登记制度登记不动产。其次，《物权法》的其他条款中明确规定了登记机构职责、申请人申请登记义务、预告登记、更正登记、错误登记赔偿、异议登记、不动产登记薄等相关问题。不动产物按照我国当前法律规定以及《物权法》的相关规定主要分为以下几种种类：（1）不动产担保物权。也就是指不动产抵押权。（2）不动产所有权。主要包括集体所有权、国家所有权、其他权利人所有权、私人所有权等。（3）不动产用益物权。主要包括宅基地使用权、土地承包经营权、建设用地使用权、自然资源使用权、地役权等。
　　我国《物权法》规定由行政法规以及法律规定不动产登记范围、不动产登记方法、登记机构等。当前我国不动产登记机构主要由行政机关担任。而且在不动产的14条规定中，第11、12、13、18、19条应该算是程序性规范，而第21、22条在某种程度上表现的是公法规范性质，因此作为私法领域的法律规范，《物权法》中针对不动产登记的条文中大概有50%以上条文并非纯粹的私法规范。很多学者认为，不动产登记并不是一种民事行为，而是一种公法确权行为。但是，如果立足于法律体系的角度分析，在《物权法》中确实夹杂了很多公法规范以及程序，这样在司法实践过程中，可能很难适用于法律，同时在理论上也会将物权法的私法品格变得模糊不清。因为《物权法》中并没有明确规定不动产登记制度，因此导致学界学者对不动产登记性质有不同的看法。
　　（二）关于不动产无权登记性质的解说
　　不动产物权的登记主要从四个方面进行解说。
　　1.公法行为说。根据公法性质以及公法类型，公法行为说又可以分为以下几种学说：（1）行政行为说。由于不动产涉及到的行为主体均为国家机关部门，从本质上讲，不动产物权是一种行政权力，通过国家的公正力对不动产进行登记，也正是因为这一权力的介入才让不动产登记具备了强大的效力。这种学说认为是国家干预了不动产物权关系，主要是为了明确各种不动产物权的归属，切实维护合法物权人的权益。（2）证明行为说。该学说主要是避免对民事行为的公法私法性质进行避免。房屋产权管理机关仅仅是负责审查买卖双方是不是具有办证即交付的条件，进行房屋产权变更登记并非审查、批准房屋买卖合同，主要是为了确认、公示买卖双方履行买卖合同的结果。也有的学者认为，不动产登记实际上不是国家的批准行为，而是证明行为。（3）准行政法律行为说。准行政法律行为主要是指按照行政厅的意思表示外的表示以及判断，通过法律结合一定的法律效果进而形成行政行为。准行政法律行为并非直接产生法律效果，行政主体在做出准行政行为后需要对相对人权利义务造成相应的法律效果，同时必须依靠新事实出现或者相关的法律规定。（4）司法程序性行为说。这种学说主要主张应该由司法机关担任不动产登记的登记机关，而不动产登记行为应该是一种司法程序性行为。
　　公法行为说对社会和国家的物权秩序具有一定的维护作用，能够确保交易的安全性，在此基础上，国家还能变相的对不动产这一资源进行有效的调控和管理。
　　2.私法行为说。持有这种学说观点的学者认为虽然登记过程中仍然反应是国家对不动产的宏观调控手段，但实质上还是属于私法性质的行为。因为不动产登记制度产生开始主要是作为公示的作用，主要目的是为了维护公民的私有财产不会受到侵犯。同时，在整个不动产物权登记过程中，当事人参与了登记请求以及申请两个环节，而登记请求权无疑属于一种民事权利。登记申请属于意思表示内容，体现了私法自治的原则，其性质应该属于民事法律行为。其次，如果立足于登记产生效力而言，登记行为主要产生私法效果。
　　3.双重属性说。持有这种学说观点的学者认为不动产物权登记不能简单的界定为单纯的公法行为或者私法行为，应该具备公法和私法双重属性，也就是说不动产物权登记同时具有私法性质以及公法性质。不动产物权登记的公法行为性质主要体现在其是国家证明行为以及准行政行为；私法行为性质主要表现为其具有私法效果。申请不动产物权登记应该由当事人意思自治，但是只有依赖国家的公法要素才可以提高私法要素的产生效果。
　　经过不断的实践证明，公法行为说在实际过程中存在着一定的逻辑上的缺陷和理论漏洞，现已被大多学者否定。证明行为说虽然从逻辑推理方法和理论设计方面均具备较强的说服力，但其实施性过于超前，无法与当前的实际相结合，故无法得到较好的发展。所以本文主要从私法行为说和双重属性说着手进行讨论。

　　二、关于不动产物权登记性质学说的争辩及其理论依据

　　（一）双重属性学说
　　持有这种观点的学者认为不动产物权登记行为具有双重属性主要有以下几方面原因：
　　1.从登记行为上分析。虽然刚开始是当事人申请这种登记行为，应该属于一种私法行为，然而登记机关只是根据职权从形式上或者实质上审查登记申请，同时根据审查结果判断有没有满足相关的法律规定，最终决定是不是可以登记，这种登记行为的公法性非常突出，属于一种典型的行政行为。
　　2.立足于登记效力的角度分析，登记不仅会产生私法效力，也会产生公法效力。不动产物权登记如果从公法角度上分析应该是国家权力团体对于不动产税权的权力控制基础，登记机关行使公共权力，在登记的过程中贯彻国家的意志，同时以登记不动产交易事实视为不动产税权征收的重要标准，这实际上反映的是公法性质。
　　3.从救济程序分析，登记双重属性可以更好的保护权利人。登记机关采取内敛性行政行为可以更好的维护权利人，如果因为登记机关出错而损害权利人的权利，这样权利人可以发起行政诉讼，向国家申请赔偿。
　　4.公法私法划分标准分析，近年来社会上私人利益和公共利益有逐渐融合的趋势，公法和私法之间的界限越来越模糊，私法公法化以及公法私法化已经成为一种必然趋势，由此可见，登记的双重属性是现代社会发展的一种必然结果。
　　（二）私法行为学说
　　性质代表一个事物的本质，是区别其他事物的根本属性。自然学科由于本身具有明确、客观的特点，因此往往可以通过性质区别事物。但是社会科学因为主观研究立场对不同的事物在认识方面本身就带有模糊性、交叉性的特点，想要通过明确性质的方式从根本上区分事物实际上比较难，因此社会科学领域对事物性质的界定一般采用不同的标准。但是基本的标准要求是应该能够反映事物或者行为自身的内容，并不是外部影响产生。而且应该能够反映出行为或事物本身的主要内容。笔者主要根据这两点标准分析不动产物权登记的私法性质：
　　1.登记行为过程。登记申请是由当事人自己发出的，这是一种私法行为。登记机关审查登记申请是否符合相关的法律规定，这只是一种证明行为，并不是批准行为。同时登记机关的行为没有自主决定权，如果登记申请符合相应条件的话，则必须登记，不能拒绝。因此，登记机关并不能影响登记内容。一些形式上的强制性规定并不能认为是公法影响登记内容，即使没有这一项规定的话，当事人为了保护自己的权益也会尽可能清晰、明确的表达自己的意思。由此可见，登记机关作出的登记行为只是一种事实证明行为，不能并列于登记自身的私法性质。
　　2.登记行为效力。登记行为其实是一种公示方式，主要是为了将不动产物权变动以及变动后物权的状态以及内容对外显示出来，进而保证权利人可以直接排他性支配物权，也可以使善意第三人可以全面、详细了解物权现状，进而保证进行安全交易，这是一种典型的私法效力。有的学者认为不动产登记主要是国家从宏观上调节不动产交易，同时将其作为税收依据，这样就会具有公法效力。但是这种“公法效力”并非权利人登记的主要目的，仅仅是国家公权力干预的结果，可以看成是公权力良性运用了私法行为效力。
　　3.公法、私法划分标准。当前社会公法、私法日益融合，但是不能由于私法中存在一些公法内容，从而使私法行为自身属性改变。日本学筱冢昭次曾说过，不动产登记制度虽然是具有国家保障的权力机关行使，但是不动产登记制度和私权保护具有密切联系。公法决策具有强制性的约束，私法决策具有很大的自由空间，由此可见，登记意思表示形式具有强制性体现了公法因素。然而，在不动产登记行为中，约束政策应该是指约束行政机关的法，并不是约束民事行为，因此不动产登记的强制性规定主要是限制公权力，并不是约束私权利。因此，，如果根据公法、私法划分标准分析，不动产登记并没有双重属性。
　　4.立法理念。一直以来，我国认为登记是一种纯公法行为，但是登记机关并没有登记义务，仅仅具有行政特权，这样很难使登记机关人员树立为当事人服务、为法律服务的意识，有的人员甚至会利用职权索取当事人的财物。因此，登记行为如果被视为私法性质，应该严格区分登记和审批，不能由于是否登记而对合同自身的权利转移效力造成影响，不然无法实质性保护物权。

　　三、结语

　　总之，我国的基本国情决定了不动产物权登记制度属于公法和私法双重属性，而私法属性则为不动产物权登记制度最基本的属性，不仅能够适应整个时代发展需要，促进经济发展，更是法制建设发展的必然趋势。

本文编号：39516