浅谈公证介入不动产登记的可行性及其推进策略

发布时间：2016-04-27 14:38

　　论文摘要 长期以来，人们一直围绕公证是否应该介入不动产登记进行探讨，由于我国法律上存在漏洞，没有将公证制度引入到不动产的登记中，使得一些人有机可乘，增加了不动产的物权变化的风险。因此在今后的发展中，我国应该将公证制度引入到不动产的登记中，从而能够监督当事人的行为，同时也能够明确不动产交易的整个过程，使其更具法律效力。除此之外，公证的介入也可以保证法律制度的真实性和有效性，减少产权变动和登记时的违法行为，以维护我国法律权威。本文通过对公证介入不动产登记的可行性方面的分析，找到更好的介入策略，从而实现我国公证制度与不动产登记的完美结合。

　　论文关键词 公证制度 不动产登记 可行性分析 介入策略

　　进入新世纪以来，我国社会经济得到快速发展，不动产交易数量逐渐上升，通过不动产登记能够明确不动产的产权，从而提高不动产拥有者的法律效力。随着我国公证制度的不断完善，我国在进行不动产登记时应该要引入公证制度，这样才能更好的保障登记的质量。但是我国2007年颁布的《物权法》中并没有强制要求不动产的登记需要公证，这样就导致不动产在登记时缺乏一定的监督，可能会出现一定的问题，进而会影响到不动产登记的准确性。因此在今后的发展中，我国应该要提升人们对公证制度的认识，并将公证介入到不动产登记中去，从而更好的提升不动产登记水平，增强公证的权威性，为我国今后公证制度的发展以及不动产登记制度的完善奠定良好基础。

　　一、不动产登记和公证制度的概述

　　（一）不动产登记制度概述
　　不动产登记制度作为我国物权法的重要组成部分，在进行登记时对工作人员行为以及不动产审核有着严格的要求。通过该项登记制度可以更好的明确不动产的产权，在转让或消灭时都应该进行相应的登记，做好相应的变更，以提升不动产的管理水平，实现我国不动产登记制度的良好发展。不动产登记主要是该不动产权利人向不特定的第三人告示其权益的一种法律行为，一旦该种权益被得到认可和授权，就具有相应的公信力，相关部门就要做好保密工作，保证权益人的权益不受侵害。因此说不动产登记制度具有较强的法律效应，是对不动产权益人合法利益的保护屏障，从而减少我国不动产登记问题，最终实现我国社会经济的良好发展。
　　（二）公证制度概述
　　公证具有法律效应，可以保证一项制度或者一项行为的合法性。但是由于长期得不到相应的重视，使得公证制度在我国地位相对尴尬，在许多方面无法发挥其优势，最终不利于我国公证制度在不动产登记中的应用。公证制度介入不动产登记审查中，能够实现对不动产登记行为的有效监督，同时也可以保证不动产交易行为的合法性，避免不法分子采取非法行为来获得相应利益。当前，我国公证介入不动产交易仅限于处分不动产的委托书公证、不动产继承公证、赠与公证等，介入范围相对狭窄。不能充分发挥公证的优势，进而不利于我国公证制度的完善与发展。

　　二、我国公证应该介入不动产登记的原因

　　（一）我国不动产登记中的审查制度不完善
　　随着我国社会经济的发展，我国不动产登记中的一些法律制度已经不能够适应时代发展需求，如果不及时进行完善将会影响到我国社会的稳定。比如在我国不动产登记中审查制度的完善，就使得一些不法分子有机可乘，导致不动产的审查难度增加，监督过程中容易出现漏洞。这主要是由于我国《物权法》第12条中要求登记机构在对不动产进行登记审查时采用实质审查方法，这样会增加不动产登记机构的审查工作力度。但是就目前来看，我国还没有建立一个相对比较完善的审查登记体系，实质审查不能确保每一项不动产登记都准确无误，同时在这样的审查模式下会增加登记机构的时间成本和劳动成本，降低登记工作效率，从而不利于我国不动产登记制度的实施。除此之外，实质审查模式下的登记数据比较容易出现问题，增加我国不动产登记失真性风险，进而影响到我国不动产登记机构相关工作的顺利开展。
　　（二）登记产生问题后赔偿不到位
　　在进行不动产登记时如果出现问题，则不动产权益人应该要得到相应的赔偿。就此我国《物权法》第21条第二款中也给出了明确的规定：出现登记错误时需要由登记机构来承担相关责任。这样的规定虽然能够明确赔偿部门的责任，但是在实际的操作中难度较大，许多受害人都无法及时得到相应的赔偿，最终使得该法律成为一纸空文。而且该规定中对登记机构赔偿责任的原则，赔偿范围以及性质都没有给出明确的说明，一旦出现问题不容易采取有效方式进行解决，进而会增加受害人的损失。除此之外，我国目前的法律中对因不动产登记机构错误行为造成的损失，没有完善的司法救济制度，即使受害人提起行政诉讼，也会由于法律证据不足、法律程序缺失等无法得到相应赔偿。因此公证制度介入不动产登记有着一定的现实意义，它可以做好充分的监督工作，以维护受害人的合法权益。
　　（三）公证制度能明确双方当事人行为与责任
　　公证制度介入不动产登记中，可以更好的明确双方当事人的行为与责任，这样不仅能够确保登记机构登记行为的合法性，减少登记错误，同时也可以保证不动产产权变动时所提供资料的真实性和有效性，从而保证双方的合法权益。公证机关在对不动产登记进行公证时，需要对不动产提供者的物权变动进行实质性的审查，最大限度降低不动产产权变动风险，同时也可以提高不动产交易环境的安全性。公证制度介入不动产登记，可以让登记人员提高自身的工作责任意识，在工作过程中严格按照相关要求进行，提高不动产产权登记的准确性，从而推动我国不动产登记制度的完善与发展。因此在未来不动产登记制度中应该要积极进入公证制度，加强公证机构对双方行为的监督，明确双方的责任，从而减少相应的纠纷。
　　（四）我国《物权法》中存在不足
　　当前我国实施的《中华人民共和国物权法》中没有将公证强制性介入到不动产登记制度中，而且我国在进行不动产登记时采用的是登记生效原则，不动产债权行为和物权行为之间相互分离，即使没有进行不动产登记，不会影响到不动产产权交易，这样就会导致不动产登记真空地带的出现，不动产登记部门不能够及时掌握不动产产权变动情况，也就无法对不动产交易进行实质性的审查。因此在今后的发展中，应该要将公证介入到不动产登记制度中，从而加大对不动产产权变动监督，保证物权登记与产权所有者权利的一致性。

  　三、公证介入不动产登记的可行性

　　（一）公证前置审查适应不动产登记制度发展需求
　　公证介入不动产登记适应了我国不动产登记制度发展需求，它作为一种有效解决纠纷的手段，在我国社会发展中发挥着重要的作用。公证前置审查的方式可以有效保证不动产产权交易的公平性与公正性，维护不动产交易市场的稳定，同时也可以提升不动产产权登记真实性，满足今后我国不动产制度的发展要求。在公证的过程中，公证人员以国家名义来对登记人员行为和不动产交易行为进行监督，发现问题时可以及时处理，以保证各项工作的顺利进行，真正发挥我国公证制度的作用，减少因登记失误带来的损失，避免不动产产权变动出现的纠纷。我国公证有着大陆法体系属性，要求对审查对象的真实性进行审查，不动产产权变动后需要进行及时登记，以确保各项信息的准确性，实现不动产登记与产权所有者相一致。在未来发展中，随着我国社会经济的进步，不动产产权变动数量会上升，如果单纯依靠不动产登记机构进行相应的审查，会增加不动产登记机构的工作量，降低其工作效率，不利于我国不动产登记制度的良好发展。将公证制度引入到不动产登记制度中，可以减轻登记机构负担，同时也可以保证各项登记数据的准确性，最终实现不动产登记工作目标。
　　（二）公证前置审查符合不动产变动的要求
　　我国法律对物权的内容、种类、公示以及物权效力等进行明确规定，因此说物权是由法律来进行确定的，物权不能够由当事人进行随意变更，而是要依照一定的法律程序来进行转变，这样才具法律效益，才能够得到法律的保护。而且在进行物权变动时需要进行全面审查，确保各项数据资料的准确性和真实性，从而保证不动产登记的质量，减少登记错误，也可以降低不动产登记机构所承担的风险。但是在实际的操作中，一些审查工作也可能会出现问题，比如审查机构的专业性不足，审查人员的徇私舞弊等行为，都会对不动产登记审查结果产生影响，进而导致不动产登记数据失真。将公证接入到不动产登记制度中，它符合不动产变动登记的要求，能够保证不动产在变动时各项数据的真实性，提升不动产登记机构的公信力，推动我国不动产登记制度的发展。再加上公证制度本身具有较高的法律地位，可以保证一个制度的良好运行，将其引入到不动产登记制度内，能明确双方当事人的行为与责任，发挥公证的监督作用，弥补当前我国不动产登记制度中的不足。
　　（三）公证前置审查人员素质整体较高
　　近些年来，随着我国公证制度的发展，我国公证体系在逐渐完善与发展，公证人员的专业素质得到进一步提升，这样就为公证介入不动产登记制度奠定了良好基础。知识经济的到来，公证业务范围也在不断拓展，从传统产权逐渐进入到知识产权等新兴领域，从而发挥自身的优势，维护不动产产权变动的有序性、规范性与合法性。除此之外，长期的公证制度发展中，为公证介入不动产登记积累了大量的经验，从而能够帮助不动产登记机构进行更好的审查，提升不动产产权审查的质量，有效减少不法行为，从而确保我国不动产登记的有效性，维护我国不动产交易市场的稳定。除此之外，高素质的公证人员可以严格按照相关要求来进行工作，有较强的责任心，在岗位上发挥自身的监督作用，同时也可以利用自身的法律思维和法律知识来处理相关问题，发挥公证制度的作用。
　　（四）公证前置审查是不动产登记制度的最佳选择
　　公证前置审查模式的应用可以提升不动产登记的准确性，为我国今后不动产登记制度的完善提供良好帮助，因此说公证制度介入不动产登记是一种最佳选择，能够满足不动产登记今后的发展需求。公证前置审查模式在大陆西国家中采用相当普遍，而且公证机构也是承担审查工作的主要机构，从而能够提升不动产审查质量，减轻不动产登记机构的工作负担。公证前置审查是不动产登记制度的最佳选择，首先是因为公证制度的介入能够减少政府部门对私权的干预，同时也可以减少不动产登记机构之间的纠纷，提升不动产登记效率，满足我国不动产登记制度发展需求。其次，公证介入不动产登记制度，可以降低相关费用支持，弥补原有不动产登记制度上的不足。最后公证对不动产产权交易行为进行监督，明确产权变动状况，发挥公证制度的积极作用。因此说公证前置审查是不动产登记制度的最佳选择，可以有效提升不动产登记工作效率，为群众提供更加便利的登记服务。
　　（五）公证前置审查能减少登记失误率
　　公证介入不动产登记制度，能够对双方当事人的行为进行监督，让登记人员认识到自身工作的重要性，并严格按照相关要求进行，最终达到不动产登记工作目标。同时公证前置审查还可以减轻不动产登记机构的审查负担，对不动产产权交易进行严格控制，保证各个环节登记工作的真实性和有效性，以减少登记失误率。在当前我国不动产登记审查中主要是依靠申请人提供的有关材料，但是这样的材料有可能是虚假的，如果登记机构不能确定该材料的真实性，将会影响到不动产的登记质量，进而不利于我国不动产制度的良好发展。通过将公证制度引入到不动产登记中，可以对这些审查材料的真伪进行辨别，以增强法律制度的权威性，满足我国登记制度发展的实际需求。

　　四、公证介入不动产登记的有效策略

　　（一）建立健全不动产产权变动公证制度
　　我国在今后不动产登记制度发展中应该要积极融入公证制度，同时也要建立健全不动产产权变动公证制度，做好不动产登记中的公证工作，以提升不动产登记的质量，减少登记失误，以推动我国不动产交易市场的有序发展。当前我国没有将公证制度强制介入到不动产登记中去，而是一种自愿性的公证，这样可能会增加不动产登记机构的风险性，进而不利于我国不动产登记制度的发展。将公证制度强制介入到不动产登记中来，可以加强公证制度的监督作用，明确不动产产权变动状况，同时也可以保证不动产登记的准确性，为其以后的发展奠定基础。但是在实际的操作中，公证制度介入还存在较大的阻碍，我国一些地区虽然进行了公证介入不动产登记制度的改革，并取得良好成效，但是这些地方性法规没有较高的法律效力，而且在全国范围内展开还具有较大的难度。因此在今后的发展中，我们还要积极推动公证制度与不动产登记制度的发展，理性看待和处理两者之间关系。

　　（二）加强公证制度的监督
　　公证介入不动产登记制度中，可以充分发挥其监督作用，以减少不动产登记失误，确保我国不动产市场交易的有效性。公证机构作为我国司法体系的重要组成部分，它受到相关司法部门的指导，同时也会受到群众的监督，因此在今后的工作中应该要积极为人民群众服务，充分发挥自身监督作用，以达到不动产登记工作目标。在监督过程中，公证人员要严格按照公证流程进行，一旦发现问题要及时上报，从而提升公证质量，发挥公证制度的监督作用，减少不动产登记问题。
　　（三）建设与完善公证赔偿制度
　　在今后的发展中，我国应该要建设和完善公证赔偿制度，一旦出现问题能够及时进行赔偿，降低受害人的损失，以维护我国法律部门的信誉形象。我国《公证法》中就规定公证机构应该参加公证职业责任保险，当出现因公证失误导致的问题时，应该由公证机构或者公证人员来承担赔偿责任。公证机构参加相应的保险后，可以增强自身的赔偿能力，为自身的失误承担相应法律责任，为受害人提供赔偿，最大限度降低其损失。在今后的发展中，公证机构要做好内部约束工作，提升公证人员的责任意识，确保不动产交易环境的安全性行为，同时也要积极接受到国家司法部门的监督，以确保公证的准确性。
　　（四）提高公证机构自身水平
　　要想实现公证更好的介入不动产登记制度，公证机构本身就要做好充分的准备工作，不断提高自身的专业水平，这样才能够保证不动产登记工作的顺利实施。公证机构作为国家证明机构，它在一定程度上可以代表国家来行使公证职能，并且能够承担相应的法律责任。在今后的发展中，公证机构要积极提高公证人员的专业水平，规范他们的行为，以发挥其社会作用，明确自身的社会地位，做到积极为人民群众服务。同时公证机构也要做好内部规章制度建设，充分发挥自身的监督作用，增强公证人员的社会责任意识和诚信意识，保证公证机构和公证人员的中立性，实现我国公证制度的良好发展。
　　（五）增强公证前置审查效力
　　在今后的发展中，我国也要增强公证前置在不动产登记制度中的审查效力，当不动产产权发生变化时，我国不会将公证行为作为合同生效的一个条件，这样会降低公证制度的审查效力。因此在今后的发展中，应该要将公证积极引入到不动产登记制度中去，充分发挥公证制度的作用，保证不动产产权变动的合法性。除此之外，将公证引入到不动产登记制度中，，可以减少不动产登记机构的审查工作负担，同时也可以保障审查质量，以维护不动产登记的真实性和有效性。

　　五、总结

　　综上所述，我国不动产登记制度在今后的发展中应该要将公证制度融入其中，这样能够提升不动产登记水平，减少不动产登记失误。公证作为预防纠纷的主要方法之一，它可以体现出法律的权威性。当前我国《物权法》中没有对公证介入不动产登记制度进行强制性要求，这样就给一些不法分子可乘之机，使得不动产登记容易出现问题，在产权交易上可能会存在违法行为，进而会影响到我国不动产交易市场的稳定性。随着社会经济的进步与发展，公证制度介入到不动产登记制度中也可以满足时代发展的需求，提高我国不动产登记水平，增强公证前置审查效力。除此之外，公证前置审查模式也可以提升登记部门工作人员的责任意识，降低自身登记责任风险，提推动我国不动产登记制度的完善与发展。所以在今后的发展中应该将公证制度与不动产登记制度相结合，充分发挥两者的优势，最大限度保证不动产登记的准确性。

本文编号：39521