商业银行“倒按揭”业务的设计改进及风险应对研究

发布时间：2016-08-04 09:49

1  导论 

“倒按揭”是住房反向抵押贷款的简称。因为现金流向方面与传统的按揭贷款业务正好相反，故被称为“倒按揭”。通常的做法是符合一定条件的房屋产权拥有者，将产权房抵押给特定机构，后者在对借款人的相关条件进行综合评估后，支付给老人资金。资金按照双方的约定可以一次性支取或者按月固定领取。抵押人去世或是自愿搬离房屋后，贷款机构将房产出售，以此来弥补之前的本息支出，至于房产升值的部分，按照双方之前的约定归属一方或是共享。 

1.1  研究背景与意义 
近年来，我国人口老龄化现象越来越明显。截止到 2015 年底，全球 60 岁及以上人口约 9.01 亿，占世界人口的 12.3%。中国是世界上老龄人口最多的国家，有 2.09 亿。①与此同时，老龄人的生活质量也堪忧。中国老年人口中大约有 1899 万高龄人口，其中多半处于半自理或无法自理的状态。农村有超过 4000 万的留守老人，大中型城市中甚至 70%是空巢家庭。②养老问题的加剧，使得养老机构的需求不断增加。目前公立养老组织的床位严重不足，而民办养老机构由于部分从业人员素质不高、政府扶持不到位等问题，发展速度缓慢，难以满足老人的养老需求。 老人的晚年生活费用大概由三部分组成：儿女赡养费、早年储蓄、社会养老金。目前我国人口结构正在发生深刻变化，独生子女和少量二胎式家庭比重加大，特别是 4-2-1的家庭模式的增多，使我国的人口结构逐渐形成倒金字塔型。这表明传统的养儿防老模式已经越来越不能满足养老需求。与此同时，通货膨胀率逐年增长，而且老人一般缺乏合理的理财观念，加上年轻时的工资水平有限，使得储蓄养老这一模式也面临巨大挑战。近年来，我国的养老金缺口不断增大，而且养老金结余在各个省市差异明显，部分地区养老金水平低于每月必要开支。总的来说，老人很难依靠现有的养老方式保持较高的生活品质。 
........

1.2  研究现状及其述评 
在“倒按揭”模式是否具有市场前景和效用方面，国外学者对此进行了比较全面的研究和论述。Jacobs（1986）使用 AHS（American Housing Survey）数据分析“倒按揭”模式在美国的开办效用。他的研究表明，年龄在 65 岁以上的老年房主中大概有四分之一能够参与该模式并达到改善生活品质，脱离贫困现状的目的。Davidoff和Welke（2004）通过构建模型发现在美国“倒按揭”这一做法对期望改善晚年生活的老人很有吸引力，，因为这项业务可以将自己拥有的房子变成现金流。Olivia S. Mitchell 和 John Piggott（2004）专注于研究日本“倒按揭”业务的发展情况，结论是：“倒按揭”业务的推出使得老年人生活水平提高，老人的消费能力提升了，生活更有保障，但需要政府给予一定的政策支持，例如对这部分房产的转让出售收入进行税费减免、加快资本市场信息流通率、完善房地产市场以及建立“倒按揭”业务再保险制度等等。George Liondis（2005）就澳大利亚的实际情况进行研究，他指出因为澳大利亚养老金水平较低，老年人晚年生活质量很难达到退休前水平。因此，认为在澳大利亚“倒按揭”业务大有前景。并且认为该项业务正在逐步发展壮大。关于金融机构对风险规避的研究，Szymanoski（1994）认为通过二级市场进行资产证券化可以有效地分散流动性风险。Rasmussen（1997）认为贷款机构可以在合同中约定贷款的总额来确保借款人拥有一定比例的房屋净值或者通过对利息收取保险金的方法来防范维护风险。Robert J. Shiner 和 Allan N. Weiss（2000）为贷款机构应对道德风险提出方案，他们指出房产价格一般会随房地产价格指数的变化而变动，因此把未来房产的部分或全部价格与之相联系，能在一定程度上控制这种风险。Thomas Davidoff和 Gerd Welke（2004）认为“倒按揭”业务中贷款机构面临的长寿风险可以通过大数定律分散，但这实现的基础是贷款机构与老人签订大量的“倒按揭”合同。  
........

2  “倒按揭”模式构建的理论依据 

2.1  “倒按揭”业务相关主体的特殊性 
需求者也就是业务的申请方。“倒按揭”这一业务得以开展的前提是在养老市场上存在着需求，所以无论是希望享受更优质的老年生活还是出于保障晚年基本生活费用的老年人是该业务不可缺少的参与方，但是并不是所有的老人都可以参与到“倒按揭”业务中来。各国对这类需求者都规定了年龄、自有房屋产权等条件。例如，澳大利亚“倒按揭”业务借款人必须符合的条件是：澳大利亚居民且已年届 65 岁或以上；拥有自己的房产；贷款的目的是个人使用；没有其他借款（信用卡贷款等除外）。对借款人资格条件的规定，一方面是基于该产品的设计初衷，即它作为社会养老资金不足的一种补充，具有一定的政策属性，因此贷款对象应有一定针对性；另一方面则是出于对贷款机构风险控制的考虑，因为贷款期限需持续至借款人去世，借款人越年轻，贷款期限就可能越长，而向特定年龄以上的居民放款可以缩短整体贷款期限，减少贷款风险。 “倒按揭”业务作为一种新兴的养老方式，其顺利开展除了有需求的老年人和直接提供资金的运营机构外，相关的中介和职能部门也是必不可少的。房屋的价值是老人可获资金多少的决定因素之一，这就需要房产评估机构的参与。房产评估机构作为具有专业知识的第三方可以给出相对合理的房屋评估价格。除此之外，法律咨询机构也是重要的中介参与方。“倒按揭”业务的合同持续期较长，而且涉及到产权转让等方面的问题，必然需要法律层面的支持，所以专业的法律支持必不可少。提到法律支持，就必须有法可依，这就需要国家职能部门完善相关的法律，减少业务开展中遇到的法律纠纷。因为该业务涉及到产权的转让，必然房产管理局、民政局也是重要的参与方。 
.....

2.2  “倒按揭”的属性 
“倒按揭”业务是一种新型的养老方式，申请人有明确的资格规定，开办机构需要协同合作，相关部门需要保障该市场的秩序，同时还有房地产二级市场参与保证市场流动性。“倒按揭”业务除了这些特点外，还具有一些特定的属性。“倒按揭”在本质上是一种金融商品。广义的商品可分为有形的产品外和无形的服务。“倒按揭”业务显然是项目承办者提供给老年人的一种金融产品。产品的受众是期望改善老年生活品质的房屋拥有者。那么，产品设计的合理程度直接影响到老人的参与热情，而且商品的利润诉求是商业银行参与的出发点。因此，商业银行改进产品设计，并找到合理的风险分散方式，对确保该商品的“质量”起决定性作用。只有产品的“质量”得到保障，该项业务才能得到老年人的认可。远期合约是指合约双方约定在未来某一时刻按约定的价格买卖约定数量的金融资产。“倒按揭”业务开办之初借款人与资金提供者需签订合同，要明确规定每月或是一次性给老人的资金数，这个数目的确定必然来自于房屋的价值估计。但是房屋需要老人过世时才能转让出售，而这时的出售价格是不确定的，而合同相当于把未来要售卖的房产价格在签订合同之时提前约定好。从这层面来说，合同具有远期合约的属性。既然具有远期属性，商业银行就必然承担相应的风险，例如房屋的价值变动等。这就需要商业银行在参与之初，识别风险，做好风险防范准备，制定风险应对策略。
........  

3  “倒按揭”是我国最具发展前景的“以房养老”模式 ...... 13 
3.1  我国“以房养老”模式试点情况 ........... 13 
3.2  我国“以房养老”模式试点的运营特点 ..... 14 
3.2.1  业务供给方可分为银行型和非银行型 ............ 14 
3.2.2  老人房产权属转移状况不同 ........... 14 
3.2.3  供给主体利益诉求有一定差异 ......... 14 
3.2.4  需求方都反应淡漠 .......... 15 
3.3  失败的案例给予未来“倒按揭”业务开展的启示 ...... 15
3.4  “倒按揭”业务在我国发展远景乐观 ....... 16
4  商业银行应继续完善与推广“倒按揭”业务 ..... 19 
4.1  商业银行要正确认识自身的角色定位 ....... 19
4.2  商业银行开办“倒按揭”业务的 SWOT 矩阵 ........... 21 
4.3   今后商业银行“倒按揭”产品改进要点 .... 26
5  商业银行“倒按揭”业务的可能风险及风险源剖析 ........ 29 
5.1  开办“倒按揭”业务的风险 ...... 29
5.2  风险源探讨 ........... 30 

5  商业银行“倒按揭”业务的可能风险及风险源剖析 

尽管商业银行开展“倒按揭”业务存在着可行性与必要性，但是还是存在着一些影响其参与该项目积极性的影响因素，一方面是因为“倒按揭”业务具有远期属性，开办机构就必然承担相应的风险，例如房屋的价值变动等；另一方面老人可能存在逆向选择，使得开办机构面临道德风险等。 

5.1  开办“倒按揭”业务的风险 

商业银行开办“倒按揭”业务盈利的前提处置房屋时的收益大于此前支付给老人的资金总额。因此，房屋是否具有升值空间，房价上涨的程度是商业银行决定是否开办“倒按揭”业务的关键性因素。虽然，从目前的房地产市场情况来看，房产价格整体呈现上升趋势，但我国近年来相继出台的宏观政策在一定程度上抑制了房价的涨速，未来国家是否还会加大力度控制房价还是一个未知数。如果老人参与“倒按揭”业务之初，正赶上房产价格被高估之时，而等到商业银行出售房屋时，房产价格又回到理性状态，商业银行收回成本都不可能更不要说实现盈利了。因此，房地产价格波动是商业银行开办“倒按揭”业务要面临的风险之一。而且，从老人角度看，担心自己的房产被低估或是享受不到未来房子的收益也会致使其放弃“倒按揭”这种养老方式。因此，房地产价值波动这一实际存在的情况会影响商业银行开办“倒按揭”业务。目前，我国居民平均寿命 71 岁，但每个人的个体差异非常大，存活寿命问题也就非常复杂。由于老人对自己身体状况的了解多于金融机构，在这一方面存在着信息不对称。这就会导致出现这样的现象：首先，预期自己会长寿的老人会比身体不健康的老人更加愿意参与“倒按揭”业务。随后，商业银行意识到这一点，降低每月给老人的资金额度。再后来，身体不健康的老人意识到自己在这种交易中不合算，会退出交易。久而久之，“倒按揭”业务就会无法运营。就算不存在老人故意隐瞒健康状况的现象，寿命这一方面也是不能完全预测准确的。如果商业银行与老人签订的合同约定一直给付资金到老年人去世，那么预期寿命短于其实际寿命时，商业银行就因多支付了老人贷款而亏损。若是双方合同规定贷款额的总数而且在一定年限内发放完毕，在合同终止时老人仍然健在，商业银行又面临艰难抉择，不处置房产得不到收益，处置房产让老人搬去他处会受到社会谴责影响其社会形象。总之，长寿风险是商业银行开办“倒按揭”业务的主要风险之一，因寿命长度的不可预测，该风险不可完全避免。 

.........

结 论

“倒按揭”业务是我国养老方式的重要补充，它在我国能推行主要是因为三方面的原因：一是人口老化严重，养老压力增大，社会养老金存在的缺口迫使政府积极寻求养老的解决方法；二是居民住房自有化率较高，老人可以通过参与“倒按揭”业务将自有住房抵押换取资金的流入，从而实现老年生活品质的提升；三是“倒按揭”业务在国外已有成功的试点，既然该业务可以在其他国家实施，如果可以根据我国国情加以改进，相信会对整个社会有积极的作用。 虽然“倒按揭”业务很可能成为商业银行资金的新来源，商业银行可以通过对产品设计的改进来扩大销量。但必须清楚认识的是“倒按揭”业务毕竟是一个新的金融产品，得到群众的认可和接纳需要一定的时间。而且对贷款人条件的限制导致该业务只能是我国养老方式的一种补充而不能成为主流的养老方式。“倒按揭”业务开办之初，需要政府的大力宣传，这是因为政府的公信力最强，最能打消老人对自身权益能否得到保障的疑虑。除了宣传引导外，政府还应尽快出台相应的配套的法律来对此项业务监管，进一步完善“倒按揭”业务的市场环境。商业银行在开办“倒按揭”业务时，除了建立风险应对机制来合理规避风险外，还应意识到，短期内“倒按揭”业务的收益不会特别明显，因为老人思想观念转变需要一定的时间，市场环境的完善也需逐步进行。虽然“倒按揭”业务在短期内无法大范围地推广开来，但是如果能通过适当的制度安排和产品设计，辅以持之以恒的宣传、教育，在满足小部分群体需求的基础上，逐步发挥项目示范效应，将能够逐步调动潜在市场需求，使“倒按揭”的受益面逐步提升。 
.........
参考文献(略)

本文编号：84454