北京通州运河核心区写字楼租赁市场调研报告

1  引言

1.1  选题背景及研究目的

1.1.1  选题背景

2015 年，通州区被定为“北京市行政副中心”，目前通州写字楼市场仍处于初级发展阶段，国内甲级品质写字楼项目暂无，区域客户品质一般且客户量有限，租金水平偏低，良好的商务办公氛围尚未形成，且自 2013 年至 2020 年，区域市场写字楼供应量总计近 200 万平米，根据目前市场调研情况预计，销售面积将超过 60%，这些基础条件大大提高了持有写字楼项目的难度，本文以某房地产开发企业在通州运河核心区的写字楼项目拟持有经营为基点，展开对通州写字楼市场的深入研究，从而寻找项目持有经营的突破口。

1.1.2  研究目的

本文通过对写字楼新兴发展区域的研究，梳理相关市场特点，并通过研究结果寻找持有项目收益最大化的策略与方法，达到未来同类项目可借鉴。

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1.2  研究内容、研究方法及解决的关键问题

1.2.1  研究内容及研究方法

本文研究内容包括市场现状研究、未来发展预测、市场产品比对、客户需求研究等，采用实证研究、比较分析及定量分析等方法对以上内容进行研究说明。

1.2.2  解决的关键问题

根据市场调研分析，在通州写字楼市场处于初级发展阶段、新增客户量难以支撑未来几年写字楼大面积集中供应的背景下，以解决客户痛点为导向进行产品创新，通过不同的产品布局及产品设计使目标项目收益最大化。

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2  北京市写字楼租赁市场概述

2.1  北京甲级写字楼分布及存量情况

2.1.1  北京甲级写字楼分布情况

2.1.2  北京甲级写字楼存量情况

北京甲级写字楼市场主要由 CBD、CBD 周边、东二环、东长安街、燕莎、金融街、中关村等七个传统商务区及以望京、亚运村、北三环及南二环等为代表的新兴商务区构成。以天安门中轴线为界，北京写字楼市场又可分为东部市场和西部市场。其中，东部市场包括 CBD、CBD 周边、东二环、东长安街、燕莎等区域。西部市场则主要由金融街、中关村两个子市场组成。截至 2015 年末，北京甲级写字楼市场可租赁存量约为 1010 万平米，其中 CBD 为就存量而言最大的商务区，其存量占全市总存量的 23%。

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2.2  北京甲级写字楼市场表现情况及展望

2.2.1  供应、吸纳及空置率情况

北京甲级写字楼市场供给高峰出现在 2007 年至 2009 年，此期间年均供给量达到91.3 万平方米。由于 2008 年底至 2009 年上半年的全球金融危机遏制了企业扩张需求，导致同期年均净吸纳量仅为供给的 65%。大量新增供给的入市及低迷的需求推升全市整体空置率在 2009 年底达到 19.6%的历史最高值。

然而，北京甲级写字楼市场在 2010 年至 2012 年迅速发生转变。该期间供给较为有限，年均供给量仅为 23.8 万平方米，但由于政府经济刺激措施下内资企业扩张迅猛，同期净吸纳量达到供给的 3.0 倍。强劲的需求加之有限的供给致使全市整体空置率于 2012 年底跌至 3.0%。

随后，2013 年与 2014 年两年的供给量开始回升，年均新增供给量为 32.5 万平方米。同时年均净吸纳量也达到 22.6 万平方米，占供给量的 69.4%。截至 2014 年末，整体空置率水平稳定在 4.8%。

2015 年，全年净吸纳量达到 42 万平米。随着互联网金融、理财等公司迅猛的发展势头，金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源，占到全年总需求的34%，另一大需求来源则是 IT 企业及高科技企业，占到全年需求的 25%，总体来看内资企业依旧主导需求，占全年总成交的 7 成。全市甲级写字楼空置率依然保持低位为3.6%。

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3   通州区市场情况分析............................ 5

3.1   区位分析 ................. 5

3.2   区域规划 .................. 7

4   运河核心区区域市场分析 .................. 15

4.1   区域土地市场分析 ........................15

4.1.1   功能分布及规划参数 ............... 15

4.1.2   地块现状分析 ............ 17

5   目标项目建议 .............. 31

5.1   目标项目基本情况 .........31

5.2   项目 SWOT 分析 ............................. 31

5  目标项目建议

5.1  目标项目基本情况

该项目位于通州运河核心区内，非地标性建筑，项目类型为综合体，总建筑面积约 30 万平方米，产品业态包括公寓、购物中心及写字楼。

第一，地缘性客户为主。由于通州核心区现阶段并没有较明显的产业优惠政策导向，因此短期内吸引外来型需求的能力较弱，大部分的租赁需求则会来自于通州区域的内源性需求，随着通州经济和产业发展，新注册企业和区域内的原有企业的对办公空间的升级在不断增加，成为租赁需求的主要来源。

地缘性客户主要以中小型民营企业为主，主要行业为专业服务、中小型金融、互联网科技、贸易和教育等。该类客户对租金较为敏感，现阶段能够承受的租金在90-120 元/月/平方米之间，对写字楼品质有一定要求但不是主要考虑因素。

第二，CBD 及 CBD 周边区域的产业外溢客户为辅。近两年，，CBD 及周边区域由于租金水平一直处于市场高位，很多企业在宏观经济不景气的情况下进行成本控制，致使一些企业和部分企业的后台部门在向外逐渐转移，如文化传媒、互联网科技等企业、金融后台部门、数据中心、技术开发部门等，该类客户注重成本的节约，对区位无绝对要求，因此该类客户可作为项目客户的补充。

第三，区域新增客户为补充。随着市政府的逐步向通州迁移，也将会带来相关下游企业的租赁需求，如专业服务、文化传媒等行业，但预计需求量将较小，同时也存在着一定的不确定因素。

第四，随区域产业发展所带来的新增优质客户作为未来项目调整的方向。就目前市场情况而言，至 2017 年项目入市，区域产业发展所带动的新增需求预计相当有限，预计至 2020 年前后，待区域整体成熟后，会逐步呈现京津冀区域亦或是环渤海区域客户对本区域的需求，故目前以项目的有效持有经营的导向暂不考虑该类客户，待该类需求逐步展现后作为项目的优化方向考虑。

在项目未来项目的租赁过程中，如何利用区域的规划，获得行业优惠减免政策，也将是未来项目客户选择的另一条路径。

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6  总结

6.1  通州写字楼市场评价

综合通州区产业发展情况及写字楼市场的实际表现，目前通州写字楼市场处于初级发展阶段，归结相关特点如下：

第一，规模性的商务氛围暂未形成，市场存量相对有限，分布较为分散，市场需求量较小但增速明显；

第二，写字楼市场供应大多以散售型为主，持有经营项目几乎为空白；

第三，由于需求导致写字楼销售价格与公寓、住宅产品销售价格倒挂；

第四，区域租金水平处于北京市场较低水平，相对于 CBD 核心区的 1/3 左右；

第五，市场客户以地缘性客户为主，新增客户量较少且以中小型企业为主，对租金成本较为敏感，对写字楼品质无绝对性要求

同时根据目前运河核心区区域规划、政府主导力度及建设进度判断，该区域写字楼市场发展成熟仍需较长一段时间的沉淀，归结如下：

第一，自 2015 年开始，区域写字楼市场进入快速增量阶段，依照目前市场吸纳情况，市场实际去化将需要较长的过程；

第二，根据目前了解，由于目前政府的引导力度不够，区域内大多在建写字楼项目计划持有比例偏低，如政府不能有力的引导与控制，在以散售项目为主的写字楼供应布局的情况下，较难形成产业的聚集及区域商务品质的有效提升；

第三，根据区域内项目进度判断，至 2020 年区域重点项目建设才基本完成，待区域发展成熟仍需较长一段时间；

第四，目前政府对于区域的产业优惠政策尚未明确，未来发展方向不够清晰。

参考文献（略）