小区物业管理制度创新研究

发布时间：2016-10-08 07:05

小区物业管理制度创新研究                    

1前言

1.1本研究的目的与意义
1.1.1研究目的
小区物业管理，从法律的角度来看，住宅物业管理，是指充分发挥社区建设的唯一范围内及辅助设备和物权的力量，对于对象管理和服务的行为，可以由业主自行管理由业主委托专业管理企业。物业管理已成为社会经济和人民生活的主要部分，随着私有产权的发展，越来越多人关注住宅小区物业管理服务质量，也越来越需要成熟的物业管理系统支持。
然而，我国现有的物业管理系统现状和市场需求，仍有很大的差距。面对物业管理纠纷，物业管理企业的法律地位，物业服务合同，物业管理的法律性质，监督和监管问题，业主自治组织的法律地位，业主自治机构运行机制和制衡的物业管理主体，权利和义务等等应当明确和解决。这需要研究的学术研究物业管理相关理论，尝试物业管理模式的实践创新。在构建和谐社会的背景下，稳定物业管理行业的健康发展，不仅可以改善人们的生活和工作环境，同时也会造成财产的维护和升值，将有助于改善城市形象，完善城市功能。随着我国城市化进程的加快，城市房地产业的快速发展，一定规模和完整的基础设施和智能住宅小区，需要一个专业的物业管理。和其他新兴产业相比，物业管理在其快速发展的过程中，不可避免地伴随着一系列的问题。基于城市住宅小区物业管理中存在的问题，并探讨如何创新解决问题，促进小区物业管理的发展。住宅物业管理公司治理模型，针对物业管理纠纷越来越频繁的问题，借鉴公司治理和组织集合论方法，目的是为了完善我国物业管理法律制度。论文写作方法是使用比较方法，结合公司治理和物业管理之间的关系进行了讨论和实际操作。
1.1.2研究意义
小区物业管理活动和组织建立系统具有良好的现实意义和学术价值。基于委托代理的公司治理下的“两权”分离理论为起点，这是一个很好的方法来分析和解决物业管理中存在的问题。委托代理的“两权分离”下的公司治理理论经济学，但有一些健康和物业管理，物业管理，由于委托代理分离公司的所有权和管理，物业管理公司治理理论依据参考。委托物业管理理论作为一个起点，考虑公司治理的使用，如股东、董事、监事、经理在管理组织的设置中，你可以试着物业管理模式创新。首先，委托公司治理理论阐明物业管理企业物业服务合同的法律地位和公司治理结构的本质将明确的法律实体功能，对于业主委员会监督企业有很好的现实意义；其次将促进社会物业管理领域的公司治理理论，公司治理理论也可以扩大使用的扩展，公司治理的横向膨胀理论具有现实意义的学术价值。
1.2本研究的主要内容
本课题从小区物业管理的理论出发，首先，公司的独立法人的公司治理系统，业主的物业管理法人地位明确其法律地位；其次，借鉴的地位和作用，公司的董事会，重新定义业主委员会在物业管理和业主的权利和义务关系。再次，借鉴法律关系的董事会和经理、业主委员会和物业管理业务关系；最后考虑到公司组织设立监事会的监督和管理职能，建立监事会。
物业管理试图借鉴公司治理组织理论，解决这个问题的业主和物业服务企业的权利制衡机制，明确法律地位的业主自治组织和物业服务企业的角色定位，丰富的物业管理模式，在这种机制，借鉴该公司股东代表诉讼制度和股东除名制度，建立业主代表诉讼制度和删除系统所有者，进一步完善我国住宅物业管理机制。

2物业管理概述

2.1物业管理的概念

物业管理的概念，不同学科的管理往往是基于特定的社会行为，在物业管理方面主要倾向于法律的内容，另一方面，所有权管理模型，定义了信托法律关系为出发点，在法律科学，物业管理的概念分为广义和狭义两种，“一般物业管理是指物业管理区域内的业主自治性质的专业管理和委托物业服务企业管理”。“狭义的物业管理是指专业物业管理公司通过公开、公平、公正的竞争，授权的所有者，依照法律、行政法规的规定，业主公约和物业管理合同和支付给专业的管理和服务活动。委托“特殊物业管理、综合管理类型的物业管理、住宅物业管理企业专业管理和辅助设施，消防建设绿色水电管理。然而，广义和狭义的物业管理，管理风格是不属于私法自治的范畴和管理的私人权利。本文研究的主题属于特殊财产委托物业管理管理。
2.2物业管理的特征
物业管理的特点主要有以下五个：
第一，社会管理。社会化主要是指建立、维护、清洁、安全、消防和卫生分散在物业管理活动中，统一的物业管理公司，如分散的业主或用户管理员委托物业管理事务中，这有利于通过城市管理活动来提高他们的社会化。
第二，管理专业化。在物业管理实践中，通过经验或学习指南，物业管理企业逐渐形成一套完整的管理体系，，如建立一个专门的部门专门从事相应的管理服务，如通过安全服务合同雇佣专业安全公司发送的安全和安全管理社区，或维护、清洁和绿化的分包合同对应的专业公司。
第三，企业的管理。物业管理企业属于企业法人，建立物业管理企业应当申请营业执照，工商行政部门根据上面所提到的，营业执照的经营范围项目为业主提供物业管理服务，根据企业提供高质量的服务参与竞争。
第四，业务的管理。物业管理提供了一个主要的物业管理服务或利润，老板同意服务需要支付合同价格，如支付物业费。
第五，管理合同。在合同前提下“物业管理活动，物业服务合同和物业管理公司履行合同义务，明确的服务目标，具有明显的合同属性。当然，除了老板和房地产企业之间的合同行为，所有者的权利和义务达成一致，特别是业主为方便行使产权应该观察到其他限制，实现业主自治的目的，维护安全与秩序。
2.3物业管理的内容
如上分析，提供物业管理服务的非营利性社会物业管理企业所有者，专业、全面的企业管理、租赁服务，提供维护、安全管理、利用空间来保持健康、绿色的物业管理服务。住宅小区物业管理的内容，物业管理服务类型和服务范围，有四个基本类别：“
2.3.1常规性的公共服务

我们是由国务院发布了《物业管理规定》是一个公共服务的项目，第三十六条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《物业管理条例》提供了传统的公共服务是根据物业管理合同，合同服务内容、服务对象、基于住宅和住宅所有者行使权利，是最基本的类型的服务，内容包括：施工管理，日常维护和维修的使用建筑更新；附属设施管理，包括使用水泵、电梯机电和加热设备和管理服务，包括修理和维护更新，环境管理，包括清洁、卫生、清洁维护公共环境和垃圾车运走，下水道和水塔水箱清洁和环境卫生，绿化管理，包括社区绿化设计、建设和维护公共安全管理，如消防设备维护更新和使用，和管辖车辆对道路交通安全管理；公共秩序管理，维护和保持安静的村庄，根据请求或社区自治排除噪声污染；纠纷处理，处理业主的投诉，邻里纠纷，中介协调属性使用矛盾等等。

2.经营性的专项服务

除了常规的公共服务，根据物业服务市场的发展，业主需要为了实现工业部门的目标，住宅物业管理公司将为业主提供特殊服务，因为这个行业是一个行业，所以很自然的特殊服务。例如，租赁管理、租赁住房机构的唯一拥有者维护家用电器和生活必需品。特殊服务，满足业主的需要，同时，也可以扩展属性来获得利润通过多元化经济的发展，增加物业管理利润金额。
3.委托性的特约服务
第三个是一个特殊的服务委托财产的内容，物业管理公司委托特殊服务除了支付特定的所有者通常有特殊的需求。特殊服务是首先由物业管理公司建立的相关服务，和业主的宣传和公共服务信息和内容的标准，如国内服务是更常见的客人服务，除了教育和培训服务，业务代理服务。委托特殊服务市场和其他财产的所有者是用户的工作和生活条件改善，物业管理公司的利润，当然，提供激励服务市场。委托特殊服务的特点除了一般利润和暂时的，特殊的服务，物业管理公司提供的所有者必须接受服务的需求，做出选择。
4.无偿性服务
无偿性服务，顾名思义是不以营利为目的开放物业管理企业的福利，并提供免费服务，如自来水水龙头和厕所的所有者免费维护、照明和门锁，和免费向业主提供方便的生活和紧急服务，雨具和其他贷款，代业主购买生活用品，旅行，等等，性自由的服务本身的性质可以支付，但你是免费的，简单的老板收到了物业服务质量好，同时也能建立一个物业管理企业形象。

3我国小区物业管理制度中存在的问题

3.1物业管理法律制度方面的问题

物业管理纠纷的大量产生，主要有两方面的原因：
一是物业管理法律体系存在的问题，不清楚物业服务合同的法律性质；二是物业管理企业的法律地位，房地产公司的法律地位知道偏差，有很多房地产公司篡夺经理的作用，扩大管理任何所有者利益；同样，中国现有物业管理业务模式也有很多问题，尤其是委托管理模式是企业产权所有者缺乏监督制度。
二是业主自治组织的法律体系，如不清楚法律地位的所有者、产权纠纷所有者不能替代业主索赔基于法律地位；业主自治机构运行不完美，很难建立业主大会和业主委员会，机构权限不明确，有权无责；另一个是业主自治机构缺乏监督机制、业主大会和业主委员会，行使的权利所有者，作为最高权力的所有者不会进步，所以，即使在整个生产过程监督的力量业主大会和业主委员会，导致所有者权益的损害而导致纠纷。
3.1.1物业服务合同法律性质不明确
物业服务合同的法律性质问题，也就是说，什么样的合同应该归因于问题的类型，这个理论已经相当大的争议，也有很多不同的方式。有三个主要类型的一些典型的观点来看，第一个是“物业服务合同属于委托，物业服务合同关系，业主在主要位置，物业服务企业的受托人的位置，物业服务企业的所有者委托处理委托事务，这是物业管理。法院在物业服务纠纷，物业服务合同的法律性质的合同当事人之间的财产关系通常表示为一个物业服务企业委托业主委员会物业管理事务、司法实践是更倾向于第一点。和其他两种典型的观点是，劳动合同和合同，劳动合同，表示物业服务合同作为雇佣合同，业主作为雇主，招聘物业管理企业提供物业管理服务，物业服务合同，该合同，承包商物业管理企业按照业主的要求，履行其义务，承担支付物业管理工作。
3.1.2物业管理企业法律地位不明确
物业管理企业的所有者提供更多的服务，而不是管理，同时并不完全是消极的物业管理企业服务管理的本质。检查从物业管理纠纷的角度，所以位置更容易得到批准，从社会分工和行业，服务行业，但不是“管理”的概念，物业管理企业应当在管理活动中，正确定位其法律地位，业主妥善维护合法权益。然而，在现实生活中，物业管理企业，它的法律地位高于所有者，甚至决定了物业管理部门的性质将行政权力和行政权力的滥用，处置财产领域的辅助设施，公共道路资源分配，为物业服务纪律处分，或者不是一个合同义务，物业服务的质量越低，服务态度不好，单方面的物业费和被迫接受业主，根据业主的权益。物业管理企业身份的法律地位问题，当然，最重要的原因的差异或当前我国物业管理立法缺乏明确定位物业管理企业法律地位的条款，或没有合理分配权利和义务之间的业主和物业管理公司和监督机制，，很难形成制衡为了实现权利和义务的平衡。
3.1.3物业管理经营模式有缺陷
熟悉的所有者管理的社区管理模式在中国会展的所有者，所有者的国会选举的选举业主委员会成员解决行业权威，业主的委员会负责执行业主大会决议，住宅物业管理运动或指定一个专业的物业管理企业物业管理社区的数量太少，或者只有当主人的所有社区的业主同意设立业主的国会和业主委员会成员的所有者执行职责的业主大会和业主委员会。与业主和物业管理模式两种行业权威自营或委托管理，管理是最常见的一种物业管理模式在我国。委托管理和所有权移交权力的所有者的脸是最优秀的物业管理监督，监督并不一定导致物业服务企业也“权力”滥用在物业管理活动中，或没有严重的现象。事实上，《物业管理条例》规定，业主和业主委员会有权监督物业服务企业管理的行为，然而，业主，如果不是他们的利益是至关重要的，它不是一个规范，监督物业管理公司的服务内容宽的所有者社区管理的一部分，这部分涉及到物业管理的内容，服务管理不当行使公司的所有者监督越来越常见。和现行法律没有规定业主委员会不是没有物业管理企业进行监督和法律责任，这使得业主的监督委员会，这是一个严重的遗漏现象。所以中国住宅物业管理的缺陷授权管理模型，但是没有授权规则法规，这是其中一个重要的原因导致大量的物业管理纠纷。

3.2业主自治机制制度方面的问题
3.2.1业主自治机构法律地位不明确
3.2.2业主自治机构运行机制不完善
3.2.3业主自治机构监督缺失
4 优化我国小区物业管理制度创新的建议
4.1赋予业主团体法人资格                   
4.2明确物业服务合同的性质和管理企业的法律地位
4.3完善物业管理组织机构设置
5 结论
致谢
附录                           
参考文献                      
论文评定表                 

本文编号：133301