美国住宅租金管制法律制度研究及对我国的启示

发布时间：2017-03-17 07:08

  本文关键词：美国住宅租金管制法律制度研究及对我国的启示，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：住宅租金管制包括对住宅的租金数额及出租人收回房屋的权利进行法律管制。本文所述住宅是以居住为目的及用途的房屋,但不包括集体土地上的房屋以及不可在市场上自由流通的具有福利性、社会保障性的房屋。在我国的住宅租赁关系中,就经济实力及市场地位而言,承租人往往处于劣势,同时住宅租赁的合同利益对出租人相对重要。因此,出租人与承租人在实质上处于不平等的地位,承租人在一定程度上缺乏与出租人平等谈判的能力。住宅租赁一般被视为出租人与承租人之间的私人事务,贯彻平等保护和意思自治原则,处于弱势地位的承租人并未得到法律的倾向性保护。这种形式上的平等保护只会加剧承、出租双方实质上的不平等,使承租人难以实现拥有体面、稳定的居所。因此,我国现行法律未充分考虑和保障处于弱势地位的承租人的利益,是一重大立法缺陷。这为住宅租金管制提供了必要性。从理论上看,保护弱者的现代民法理念及所有权的社会义务为住宅租金管制提供了理论依据。为充分保护承租人的居住利益,我国有必要对住宅租金进行法律管制,以对承租人的利益进行倾向性保护,纠正住宅租赁双方实质上的不平等地位。美国的住宅租金管制制度在保障承租人的居住权方面发挥了重大作用。美国住宅租金管制制度经历了“第一代”和“第二代”的历史沿革,经受住了租金管制违反宪法关于正当程序的规定及租金管制构成征收的质疑。租金管制的合宪性得到联邦最高法院多次支持。美国目前的住宅租金管制制度均属于“第二代租金管制”,其是在区分住宅租赁与商业租赁的基础上,对住宅租赁的租金进行法律控制。在租金数额的方面,美国的住宅租赁租金管制法规一般从基础租金、租金的上限、租金的调整这三个方面进行规制。法律一般规定,由专门的行政机关确定每一出租单位的基础租金,在获得基础租金后,当事人如欲调整租金均需根据法规的相关规定向专门的行政机关申请批准。基础租金加上法规及法院授权可增加的租金则为最高租金。在限制出租人收回房屋的权利方面,美国的住宅租赁租金管制法规一般规定只有在法定事由下出租人才可收回房屋。此外,美国住宅租金管制法规将无需法律倾向性保护的承租人所承租的房屋排除在住宅租金管制的范围之外。美国住宅租金管制制度对当事人和社会都产生了重要影响。从当事人层面来看,该制度会限制出租人的所有权及契约自由,可能对出租人造成不公平,降低出租人对出租房屋的投资诱因；是对承租人个人专属财产的保护,可维护承租人居住的稳定,增加承租人爱护房屋的动因。从社会层面来看,该制度会对住宅租赁市场的供求关系及资源分配产生影响,会增加行政管理的成本,同时有利于保障公民的住宅权及维护社会稳定。尽管美国的住宅租金管制制度备受质疑,但其在保障承租人的居住权方面发挥了重大作用。我国可在参考美国的相关立法的的基础上,结合本国的实际,对住宅租金进行法律管制。从立法模式上来说,应从租金数额、收回房屋、适用对象这三方面进行法律管制。在租金数额方面,对租金调整的幅度、时间间隔及调整事由进行管制,而对基础租金无需进行管制,纯粹由市场调节。在出租人收回房屋的限制方面,明确出租人可收回房屋的法定事由。法定事由主要从两角度进行规定：一是承租人的违法及重大违约行为；二是出租人的利益。在适用对象的限制方面应将无需法律倾向性保护的承租人所承租的房屋排除在外,具体包括高档住宅,租人为“小房东”的房屋,“多房”的承租人所承租的房屋。在健全相关配套制度方面,完善房屋租赁登记备案制度、设立职责分明的专门部门以及建立租金上涨的听证及复议制度等。
【关键词】：住宅租赁 住宅承租人 租金管制 收回房屋限制 豁免对象
【学位授予单位】：浙江工商大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D971.2;D923.6
【目录】：

• 摘要2-5
• ABSTRACT5-10
• 绪论10-14
• 第一章 美国住宅租金管制概述14-20
• 第一节 美国住宅租金管制的发展14-17
• 一、美国住宅租金管制的历史沿革14-16
• 二、美国住宅租金管制的现状16-17
• 第二节 美国住宅租金管制的合宪性争议17-20
• 一、关于实质性正当程序的争议17-18
• 二、关于征收的争议18-20
• 第二章 美国住宅租金管制的基本内容20-29
• 第一节 租金数额的限制20-22
• 一、基础租金和租金上限20-21
• 二、租金数额的调整21-22
• 第二节 豁免对象22-25
• 一、新建的住宅22-23
• 二、高档住宅23
• 三、小房东出租之住宅23-24
• 四、原租赁契约已经解除的住宅24
• 五、公有住宅24
• 六、临时性住宅24-25
• 第三节 出租人收回住宅限制25-27
• 一、正当理由驱逐规则25-26
• 二、保护主体26-27
• 第四节 相关程序性规定27-29
• 一、租金数额调整的相关程序27-28
• 二、出租人收回房屋的相关程序28-29
• 第三章 美国住宅租金管制效果分析29-35
• 第一节 当事人层面分析29-32
• 一、对出租人的影响29-31
• 二、对承租人的影响31-32
• 第二节 社会层面分析32-35
• 一、对住宅租赁市场的影响32-33
• 二、对行政管理成本的影响33-34
• 三、对社会收益的影响34-35
• 第四章 美国住宅租金管制法律制度对我国的启示35-54
• 第一节 我国设立住宅租金管制理论依据35-42
• 一、现代民法弱者保护之理念35-37
• 二、契约自由限制之理论37-39
• 三、所有权社会化之理论39-42
• 第二节 我国设立住宅租金管制之必要性42-47
• 一、我国住宅租赁中承租人劣势地位42-44
• 二、我国住宅租赁市场承租人利益保护的缺位44-47
• 第三节 我国住宅租金管制的立法模式47-51
• 一、适度的租金数额管制47-49
• 二、对出租人收回房屋的限制49-50
• 三、适用对象的限制50-51
• 第四节 健全住宅租赁市场相关的配套制度51-54
• 一、完善住宅租赁登记备案制度51-52
• 二、设立职责分明的专门部门52-53
• 三、建立租金上涨的听证及复议制度53-54
• 结论54-55
• 参考文献55-58
• 后记58-59

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前2条

1 王延川;;抽象人格演进的文化解释与民法典的整合和分解[J];河北法学;2009年05期

2 洪艳蓉;现代民法中的弱者保护[J];河南省政法管理干部学院学报;2000年04期

  本文关键词：美国住宅租金管制法律制度研究及对我国的启示，，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：252540