房地产投资信托法律问题研究

发布时间：2017-06-12 12:05

  本文关键词：房地产投资信托法律问题研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：如今，我国的房地产业呈现出了高速发展的态势，但在房地产企业的资金来源渠道方面，我国房地产企业一贯依靠银行贷款，这样不仅使得其融资渠道单一，也增加了银行业的经营风险。在这种情况下，房地产企业必须要寻求更多的融资渠道，以获得更多的资金支持，同时达到分散银行业风险的目的。由于人们生活水平的不断提高，人们对投资房地产业的需求也越来越大，但房地产的不可分割性、需求资金量大等特点，使得普通的中小投资者根本就不敢问津于房地产业。所以我国急需在房地产企业和投资者之间建立一个有效的投资工具，来解决房地产企业“融资难”和投资者“投资难”这两个问题。 本文以在房地产企业和投资者之间建立房地产投资信托（REITs）制度为视角，，对房地产投资信托的基础理论进行了阐述，提出了我国发展房地产投资信托面临的法律制度障碍。考察了其他国家或地区的房地产投资信托制度，同时借鉴其经验，从法律层面上对我国发展房地产投资信托进行了研究，围绕如何在我国对房地产投资信托进行专项立法、如何完善房地产投资信托相关的法律制度展开讨论。 本文的正文共分四部分。 第一部分为REITs的基础理论。主要从法律制度和学理上阐述了REITs的定义，并提出了本文对房地产投资信托的定义。通过对美国REITs制度的考察，介绍了房地产投资信托制度的起源。按REITs的资金投资方向、组织结构、募集资金方式、运作方式四方面对REITs进行了分类，并对每种类型的REITs都做了详细的分析和比较，得出房地产投资信托作为一种投资工具所具有的特征及优势。通过对REITs制度认识，辨析了REITs与房地产投资基金、证券投资基金、房地产信托、房地产证券化等类似概念的异同，通过与这些概念的比较，发现其优越性。 第二部分为我国大陆地区REITs发展的历史沿革以及发展REITs在我国所面临的障碍。本文选取了从上世纪90年代初的“万国投资券”到2005年“越秀REITs”在港上市这段时期，总结了这一时期REITs制度（包括类似REITs的制度）在我国大陆地区发展历史，进而分析了目前在我国大陆地区发展REITs面临的障碍，主要包括《证券法》对“证券”的定义过窄，《信托法》对信托财产的转移规定不明确，信托财产登记制度的缺失以及税法对房地产投资信托制度造成双重征税等方面的障碍。 第三部分评析其他国家和地区REITs的法律制度。主要对象为美国、日本、香港、台湾这些国家和地区，通过对以上国家和地区关于REITs的立法角度、组织结构、税收优惠、收益来源及分配等方面的法律制度分析，从而总结他们的经验，得到完善我国REITs法律制度的启示。 第四部分对构建我国REITs法律制度提出建议。本部分首先从房地产企业的角度、投资者的角度、银行业的角度来分析了在我国发展房地产投资信托的必要性，然后对我国制定REITs专项法律做出了设想，在房地产投资信托的设立、运行、退出等法律制度方面提出了建议，同时对如何清除前文提出的法律制度障碍进行探讨，主要从完善《公司法》、《证券法》、《信托法》等法律制度方面提出建议。
【关键词】：信托 基金 房地产投资信托
【学位授予单位】：中南民族大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：D922.28
【目录】：

• 摘要7-9
• Abstract9-11
• 引言11-13
• 一、 房地产投资信托基础理论13-25
• （一） 房地产投资信托的定义与起源13-15
• 1. 房地产投资信托的定义13-14
• 2. 房地产投资信托的起源14-15
• （二） REITs 的分类15-19
• 1. 按照资金的投资方向分类15-16
• 2. 按照房地产投资信托的组织结构分类16-17
• 3. 按照资金的募集方式分类17-18
• 4. 按照基金的运作方式分类18-19
• （三） REITs 的特征与优势19-21
• 1. REITs 的特征19-20
• 2. REITs 的优势20-21
• （四） REITs 与相关概念的辨析21-25
• 1. REITs 与房地产投资基金21-23
• 2. REITs 与证券投资基金23
• 3. REITs 与房地产信托23-24
• 4. REITs 与房地产证券化24-25
• 二、 我国大陆地区发展房地产投资信托面临的障碍25-31
• （一） 《证券法》对证券认定范围过窄影响 REITs 上市交易27-28
• （二） 《公司法》对股份转让的规定限制了 REITs 的流通28
• （三） 《信托法》中信托的定义不利于 REITs 的设立28-29
• （四） 信托财产登记制度的缺失限制了 REITs 的发展29-30
• （五） 税收法律制度不完善使 REITs 难以享受税收优惠待遇30-31
• 三、 美国、日本、香港、台湾 REITs 法律制度评析31-45
• （一） 美国 REITs 法律制度简介31-35
• 1. 关于 REITs 的资格31-32
• 2. REITs 的运作32-33
• 3. 对 REITs 的监管33-34
• 4. REITs 的终止34-35
• （二） 日本 REITs 法律制度概览35-36
• 1. 日本 REITs 的设立条件35
• 2. 日本对 REITs 的监管35-36
• 3. 日本 REITs 信息披露的要求36
• （三） 香港 REITs 法律制度简述36-39
• 1. 香港 REITs 的设立和组织形式37
• 2. 投资方向及收益分配37-38
• 3. 税收方面的要求38
• 4. 香港 REITs 的上市要求38-39
• （四） 台湾 REITs 法律制度考察39-41
• 1. 台湾 REITs 的组织结构及投资对象40
• 2. 信托资产的管理40-41
• 3. 收益分配及对 REITs 监督41
• （五） 美国、日本、香港、台湾 REITs 法律制度的比较41-43
• （六） 美国、日本、香港、台湾 REITs 法律制度的启示43-45
• 四、 我国大陆地区 REITs 法律制度之构建45-55
• （一） 我国大陆地区发展房地产投资信托的必要性45-47
• 1. 房地产企业急需更多的融资渠道45
• 2. 银行业急需降低自身的金融风险45-46
• 3. 投资者急需一种优质的投资产品46-47
• 4. 信托业急需扩展新业务47
• （二） 制定 REITs 专项法律47-50
• 1. 关于 REITs 的设立48-49
• 2. 关于 REITs 的运行49-50
• 3. REITs 的监管机构及退出机制50
• （三） 完善与 REITs 相关的法律制度50-55
• 1. 将信托受益凭证纳入《证券法》中证券范围51-52
• 2. 《公司法》中制定专门针对公司型 REITs 股份转让的条款52
• 3. 修改《信托法》关于“信托”的定义52-53
• 4. 结合《物权法》建立完善的信托财产登记制度53-54
• 5. 完善税收法律制度解决 REITs 双重征税的问题54-55
• 结语55-56
• 参考文献56-59
• 附录 在读期间发表的学术论文情况59

【参考文献】

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本文编号：443988