不动产投资信托的法律分析与立法建议

发布时间：2017-08-09 16:24

  本文关键词：不动产投资信托的法律分析与立法建议

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【摘要】： 一、研究动机 国际金融市场上金融产品的丰富以及操作的灵活,在中国大陆加入WTO后,随者中国大陆国际化脚步的加速而陆续引入,然而这些金融产品并非丝毫不予修正地全盘引入中国大陆,受限于中国大陆对于金融机构业务内容与发行金融产品的严格限制,择取此些金融产品的若干特征以适合我国国情为中国大陆所用,是中国大陆目前实践上一些金融产品的特色。惟无论如何,这些新的变化确实为中国大陆原本就极其缺乏的投融资渠道增加了更多样化的选择。 本议题进行研究之时,正是中国大陆房地产业界经历2003年中国人民银行在2003年6月13日发出的新的房产信贷政策(银发[2003]121号),对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等几个方面提高了信贷门槛,又再遭遇2005年宏观调控的时期。房地产业界向来透过向金融机构融资以及以期房交易取得大多数资金的做法,因这些相继出台的紧缩政策而受到影响,财力雄厚的房地产开发商改采开源节流的方式度寒冬,而原本自有资金不足需仰赖其他来源的房地产开发商则纷纷倒闭、遭并购或股权转让等。对于资金需求量最为庞大且急切的房地产业来说,经过政府多道宏观调控的政策后,不具备条件的几乎被切断了从金融机构取得资金的可能性,房地产业者在国内融资渠道不多的情况下又可从何处取得资金?因此借鉴国外经验更显重要。引发了本文的研究动机。 二、研究目的 中国大陆在改革开放近30年的现在,已经逐渐地在国际间展露经济蓬勃发展的势头,这股不容国际忽视的力量,让中国成为了国际间热钱流窜的重心国家之一,随即而来的是金融商品国际接轨的议题。承前所述,中国大陆的房地产业正逢宏观调控等政策紧缩的压力,如何寻求突破,借鉴国外经验成为了另一个选项。其中,对于如何盘活原本流通性就不足的不动产,并且同时取得资金,在国际间最常见的金融产品莫过于不动产投资信托(Real Estate Investment Trusts—REITs)。“他山之石”借鉴美国与若干亚洲国家或地区的经验,探悉REITs在中国大陆实行的可能性。透过对于他国或地区有关REITs的规范、实践与问题的了解,探索REITs是否可能成为中国大陆投融资的另一个渠道. 国际间有关REITs的各该不同规范,可否全盘为中国大陆所接受?本文从分析美国与若干亚洲国家或地区的规范出发,进行法律分析,并从此些国家或地区的实践中,整理出实践上所发生的问题与REITs在各该国家或地区实践的整体趋势,并借此对于REITs在中国大陆应该作如何的调整,以适合我国国情?REITs立法的体例应该如何?立法内容又该有哪些重点?我国目前现行的法律、法规是否或者又该作如何的调整?提出立法完善的建议.此为本文的研究目的。 三、研究方法 本文透过对于美国、新加坡、日本、韩国、中国香港地区与台湾地区的REITs法制、实践状况与对于各国家或地区经济的影响等方面,对REITs于该些国家或地区的法制进行法律分析与实践趋势整合。再审视中国大陆目前与REITs类似的规范与具体项目的实践状况,试图比较国际对于REITs的有关原则、规定与中国大陆目前类似的法规间的不同,此些国家或地区与我国具体实践项目间的差距与影响。本文从中国大陆目前的整体经济与房地产发展的条件等,探索REITs在中国大陆实行的必要性与可能性。本文运用了比较分析、实证研究与历史分析等方式进行研究。 四、研究架构 本文总计8章,然整体思维架构上主要分为4部分,分别为:对于REITs的基本概念与法律关系的阐释与说明(第一与第二章)、国际间有关REITs的规范与实践状况(第三至五章)、中国大陆目前近似REITs的规范与实践状况(第六章)以及分别从宏观与微观角度对于中国大陆施行REITs提出立法完善建议(第七与第八章)等。 在进入本文主题的讨论前,笔者认为必须先确定可作为REITs运用标的的“不动产”的内涵,虽然中国的《物权法》已于2007年3月16日经全国人大会议通过,于同年10月1日施行,然该部法律中并未对于“不动产”的定义有所明文规定。虽有学者认为该部法律只注重在实体物上划分,而在非实体物上,除权利客体外,对一些虚拟化的物权(如不动产证券化)未作说明,实际上是忽视了非实体物作为物权客体的重要特征。本文认为此说可能会变更物权整体架构,短期并不适宜采行。本文从现行的中国大陆相关法律、法规中整理出不适合成为REITs运用标的的“不动产”内容,并据此开始进行第一章不动产投资信托(REITs)基本概述的讨论。本文在国内、外文献数量有限的情况下,尝试就不动产投资信托(REITs)的法律构造进行讨论,见解或多未尽周详,然该章(第二章)的许多内容确是笔者坚持原创反复斟酌所成。为了了解国际或地区REITs的立法规范与实践,本文选择了REITs的原始发展国家—美国,亚洲经济发展具有代表性的几个国家,新加坡、同本与韩国,以及中国香港地区与台湾地区进行法律与实践项目的分析与研究,并区分了成立、运作、风险管理、监管以及退出等几个不同的机制,条理地进行评析、整合与吸纳这些国家或地区REITs的经验,并以之作为中国大陆发展REITs的基础讨论架构,详细内容分属第三至五章。中国大陆目前已经有若干近似不动产投资信托(REITs)的规范与实践项目,尤其是银监会公布于2007年3月1日起施行的《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》等两部法规,不仅对于信托业有重大的影响,甚或对于近似不动产投资信托的未来发展,也将产生重大的变化。本文除了对近似不动产投资信托的各该规范进行评析,尝试寻找此些新政策对于REITs在中国大陆发展所可能产生的影响,并就该些规定所可能引发的争议提出初步建议。不可忽视的是对于中国大陆已经运作的一些实践项目的了解,本文并以不动产投资信托的若干国际原则对于此些实践项目进行初步的评析,理解其中的差距。然而不动产投资信托有哪些效益与风险,中国大陆是否有发展不动产投资信托必要性?可行性又如何?在经历过第六章确认不动产投资信托对于中国大陆不动产与证券市场所能带来的效益后,本文进入了整个研究主题的核心,从宏观与微观两个层面提出中国大陆发展不动产投资信托(REITs)立法完善的建议,其中宏观内容偏向立法架构与相关理论的探索,微观内容融则侧重架构下的细节规范,包括了对于立法规范的具体建议内容以及对于其他有关的现行法律规定在不动产投资信托倘若进行立法后的适用与调整的建议等。 本文认为以中国大陆可作为不动产投资信托运用标的——“不动产”的多元与丰沛,中国大陆非常具有成为REITs除了美国、欧洲市场之外的第3大市场的潜力,本文深切期盼中国大陆能尽速对于不动产投资信托(或者包括不动产资产信托等其他属于不动产证券化之列的产品)进行立法,同时整合调整目前现行的法律、法规等,建议尤其应该特别侧重对于投资大众权益的保障,当然更不可漠视的是完善立法还需有强制的执行力的搭配,才能使这个金融创新产品在中国大陆生根、茁壮,为中国大陆的整体不动产投资市场带来稳定的荣景. 五、本文的主要创新点 有关本文的主要创新点,如下: 1、深化不动产投资信托的运用标的——“不动产”的内涵和外延 在前人研究的基础上,按中国大陆目前法律与法规的规定,进一步明确并且深化不动产投资信托的运用标的——“不动产”的内涵和外延,本文认为不应该含糊笼统地将符合传统法律规定的全部不动产均含括在内,而应深化理解可成为不动产投资信托的运用标的——“不动产”的具体范围,将有助于将来立法者更精确地规范运用标的的具体内容; 2、突破目前多以宏观层面对于REITs进行讨论的情况 本文尝试从现行的中国大陆法律与相关规定出发,在微观层面上按组织模式的不同,区分发行前、成功发行后以及终止后等不同的阶段,讨论各不动产投资信托主体间的相关法律关系,突破了目前中国大陆对于不动产投资信托的讨论大多以宏观层面为主的问题; 3、整合美国与亚洲主要国家实施REITs的经验 整合美国与亚洲已经进行不动产投资信托国家或地区的规范与实践,对这些规范与实践进行深入讨论,尤其重视中国香港地区与台湾地区这两个地区实践至今所衍生的问题,并在此基础上提出中国大陆将来进行不动产投资信托立法的参考建议: 4、评析新法规并提出初步建言 细化评析2007年3月1日正式施行的两部法规以及《信托法》,即一般所称的“一法两规”,对于新规范的施行所可能发生的影响提出初步的预测以及相关的建言: 5、对于REITs的立法提供宏观与微观层面的论述与建议 对于将来不动产投资信托立法提供宏观与微观等两种不同层次的论述与建议:宏观层面,包括对于中国大陆拟发展不动产投资信托的模式探索,立法例与立法位阶的讨论以及架构设计等;微观层面,除区分成立、运作、风险管理、监管以及退出等几个不同的机制,进行细部具体内容讨论外,并论述现行法律规定所面对的适用与调整等。 以上讨论,整合国际观察与中国大陆的现行规范与实践,开展新的讨论层面,摒弃抽象性观念性的阐述,直抒立法具体建议内容。
【关键词】：不动产投资信托 不动产资产信托 不动产证券化 法律分析 立法完善
【学位授予单位】：华东政法学院
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2007
【分类号】：D922.282
【目录】：

• 摘要3-8
• Abstract8-22
• 引言22-23
• 第一章 不动产投资信托的基本概述23-46
• 第一节 不动产投资信托的意义与标的内涵23-28
• 一、不动产投资信托的意义23-24
• 二、不动产投资信托标的的内涵24-28
• (一) 不动产投资信托标的的范围25-26
• (二) 不动产投资信托标的—不动产的限制26-28
• 第二节 不动产投资信托的一般理论28-45
• 一、不动产投资信托的基本原则28-30
• 二、不动产投资信托的目的30-31
• 三、不动产投资信托的基本类型31-35
• (一) 按组织形态31-33
• (二) 按是否直接拥有不动产区分33-34
• (三) 按投资地区分34-35
• (四) 按发行方式35
• 四、不动产投资信托与类似概念的辨析35-42
• (一) 证券化35-39
• (二) 不动产(房地产)信托39-40
• (三) 不动产(房地产)资产信托—REATs40
• (四) 投资信托40-41
• (五) 投资基金41-42
• 五、不动产投资信托与其它投/融资工具的比较42-45
• (一) 债券42-43
• (二) 股票43-44
• (三) 不动产44
• (四) 金融机构贷款44-45
• 第三节 对于中国大陆的启示45-46
• 第二章 不动产投资信托的法律构造46-67
• 第一节 不动产投资信托的程序46-47
• 第二节 不动产投资信托法律关系的基本讨论47-51
• 一、不动产投资信托的构成要素47-49
• (一) 主体与意思表示48
• (二) 客体48-49
• (三) 目的49
• 二、不动产投资信托的法律性质49-50
• (一) 民事法律关系49
• (二) 衡平法律关系49-50
• 三、不动产投资信托法律关系的构成要素50-51
• (一) 主体50
• (二) 内容50-51
• (三) 客体51
• 第三节 不动产投资信托的组织模式与法律关系51-66
• 一、前言51
• 二、不动产投资信托的组织模式51-57
• (一) 信托型52-55
• (二) 公司型55-56
• (三) 有限合伙型56-57
• 三、不动产投资信托的法律关系57-66
• (一) REITs发行前57-61
• (二) REITs发行成功上市后61-65
• (三) REITs终止后65-66
• 第四节 对于中国大陆的启示66-67
• 第三章 不动产投资信托在国际(地区)的立法规范与实践67-95
• 第一节 美国67-74
• 一、发展历史与立法67-70
• 二、重要规范70-73
• 三、实践73-74
• 第二节 亚洲74-94
• 一、新加坡75-80
• (一) 发展历史与立法75
• (二) 重要规范75-79
• (三) 实践79-80
• 二、日本80-89
• (一) 发展历史与立法81-84
• (二) 重要规范84-88
• (三) 实践88-89
• (四) 小结89
• 三、韩国89-94
• (一) 发展历史与立法89-91
• (二) 重要规范91-93
• (三) 实践93-94
• 第三节 对于中国大陆立法与实践的启示94-95
• 第四章 香港地区《房地产投资信托基金守则》的立法规范与实践95-116
• 第一节 概述95-97
• 一、《房地产投资信托基金守则》内容95-96
• 二、《房地产投资信托基金守则》架构96
• 三、《房地产投资信托基金守则》的法律效力与位阶96-97
• 第二节 立法规范内容97-111
• 一、成立机制97-98
• (一) 产品内容97
• (二) 申请程序97-98
• (三) 公募98
• (四) 交易市场98
• 二、运作机制98-104
• (一) 受托人的资格98-99
• (二) 管理公司99-101
• (三) 上市代理人101
• (四) 特别目的投资工具101
• (五) 操作的流程101-102
• (六) 投资标的与限制102-103
• (七) 借入款项与限制103
• (八) 收益分配103-104
• (九) 计划资金的运用104
• (十) 税收104
• 三、风险管理机制104-108
• (一) 估价制度104-105
• (二) 信用评级与增级105
• (三) 信息揭露105-107
• (四) 关联交易107-108
• 四、监管机制108-110
• (一) 内部监管108-109
• (二) 外部监管109-110
• 五、退出机制110-111
• (一) 终止的事由110
• (二) 后续的处理110-111
• 第三节 实践与评析111-115
• 一、已实践之项目111-114
• (一) 领汇房地产投资信托111-112
• (二) 泓富产业信托基金112
• (三) 越秀房产信托基金112-113
• (四) 冠君产业信托基金113-114
• 二、实践项目评析114-115
• (一) 发起人集团成员的参与114
• (二) 发起人集团分拆物业的目的114
• (三) 财务操作的运用114
• (四) 政府与私人发行的比较114-115
• 第四节 对于中国大陆的启示115-116
• 第五章 台湾地区《不动产证券化条例》的立法规范与实践116-148
• 第一节 概述116-117
• 一、采行双轨制的讨论116
• 二、《不动产证券化条例》的架构116-117
• 第二节 立法规范内容117-133
• 一、成立机制117-121
• (一) 产品内容117-119
• (二) 申请程序119-120
• (三) 交易市场120-121
• 二、运作机制121-127
• (一) 受托机构的资格121
• (二) 操作的流程121-123
• (三) 不动产管理机构123
• (四) 受益权分散原则123
• (五) 最低股东人数123-124
• (六) 投资、运用标的与限制124-125
• (七) 借入款项125
• (八) 收益分配125
• (九) 资金的运用125-126
• (十) 禁止行为126
• (十一) 受益证券的交付与转让126-127
• (十二) 税收127
• 三、风险管理机制127-129
• (一) 估价制度127-128
• (二) 信用评级与增级128
• (三) 信息揭露128-129
• (四) 定期评审制度129
• 四、监管机制129-131
• (一) 内部监管129-130
• (二) 外部监管130-131
• 五、退出机制131-133
• (一) 终止的事由132
• (二) 后续的处理132-133
• 第三节 实践与评析133-146
• 一、已实践之项目133-136
• (一) 不动产投资信托(REITs)133-135
• (二) 不动产投资信托(REATs)135-136
• 二、实践项目评析136-139
• (一) 过往法律未到位的挫败影响效益136
• (二) 双轨制的产品数量差别不大136-137
• (三) 金融集团是REITs的主要参与者137
• (四) REITs与REATs投资门槛不同的影响137
• (五) REITs与REATs发行期不同的影响137-138
• (六) 信用增级方式多采内部增级方式138
• (七) 私募产品多为不动产资产信托产品138
• (八) 私募对象对于私募产品的接受情况138-139
• 三、中国台湾地区迄今实践问题评析139-146
• (一) 成立机制的问题139
• (二) 运作机制的相关问题139-144
• (三) 风险管理机制的相关问题144-146
• (四) 监管机制的相关问题146
• 第四节 对于中国大陆的启示146-148
• 第六章 中国大陆近似不动产投资信托的规范与实践及发展不动产投资信托的探析148-183
• 第一节 中国大陆近似不动产投资信托的规范与评析148-167
• 一、宏观调控对于不动产融资的影响148-150
• (一) 121号文—切断房地产商以银行贷款做为资金的唯一管道148
• (二) 212号文—房地产信托提供贷款受到严格的限制148-149
• (三) 54号文—对于212号文的再补充149
• (四) 现况149-150
• 二、近似不动产投资信托模式的规定与评析150-167
• (一) 《信托法》151
• (二) 《信托公司管理办法》151-154
• (三) 《信托公司集合资金信托计划管理办法》154-158
• (四) 其它相关规定158-163
• (五) 规范趋势初探163-167
• 三、结语167
• 第二节 实践与评析167-176
• 一、经济适用住房—三环新城经济适用住房开发建设项目资金信托168-170
• (一) 项目内容概述168-169
• (二) 评析169-170
• 二、类似 REITs股权型—法国欧尚天津第一店资金信托计划170-171
• (一) 项目内容概述170
• (二) 评析170-171
• 三、最相似于REITs—联信·宝利中国房地产信托投资基金一期公开发售171-173
• (一) 项目内容概述171-172
• (二) 评析172-173
• 四、基础设施建设财政担保——重庆沙坪坝区基础设施集合资金信托计划173-174
• (一) 项目内容概述173
• (二) 评析173-174
• 五、产业投资基金——渤海产业投资基金174-175
• (一) 项目内容概述174
• (二) 评析174-175
• 六、总评实践趋势175-176
• 第三节 中国大陆发展不动产投资信托的探析176-183
• 一、不动产投资信托的效益与风险176-178
• (一) 不动产投资信托的效益176-178
• (二) 不动产投资信托的风险178
• 二、中国大陆发展不动产投资信托的必要性与可行性178-183
• (一) 发展不动产投资信托必要性的讨论178-181
• (二) 发展不动产投资信托可行性的讨论181-183
• 第七章 中国大陆发展不动产投资信托立法完善的建议——宏观启示、思路与架构183-202
• 第一节 国际不动产投资信托的宏观启示183-186
• 一、前言184
• 二、立法体例的不同184-185
• 三、多样投融资渠道的开展185
• 四、良好法律环境的设置185
• 五、相关制度的协调配合185-186
• 六、专业人员的培养186
• 七、政府力量的介入186
• 第二节 中国大陆发展不动产投资信托的障碍与思路探索186-192
• 一、中国大陆发展不动产投资信托的障碍187-189
• 二、对于不动产投资信托的初步设想189
• 三、不动产投资信托模式探索189-192
• (一) 信托计划模式189-190
• (二) 公司模式190
• (三) 封闭型基金模式190
• (四) 有限合伙型190-192
• 第三节 中国大陆发展不动产投资信托的立法体例与架构192-202
• 一、不动产投资信托立法体例的讨论192-194
• (一) 专项立法与多部立法192-193
• (二) 立法位阶的讨论193-194
• 二、对于不动产投资信托架构的建议194-202
• (一) 架构设计194-196
• (二) 专项立法的内容概述196-202
• 第八章 中国大陆发展不动产投资信托立法完善的建议——微观建议及现行法的适用与调整202-242
• 第一节 对于中国大陆发展不动产投资信托的微观建议202-233
• 一、成立机制202-208
• (一) 组织模式202-205
• (二) 产品内容205-206
• (三) 申请程序206-207
• (四) 交易市场207-208
• 二、运作机制208-223
• (一) 操作流程208-209
• (二) 受托机构209-212
• (三) 不动产管理机构212-216
• (四) 保荐机构216-217
• (五) 受益权分散原则217-218
• (六) 投资与主要收入来源218-220
• (七) 借入款项220-221
• (八) 收益分配221-222
• (九) 禁止行为222
• (十) 税负222-223
• 三、风险管理机制223-228
• (一) 估价制度223-224
• (二) 信用评级与增级224-225
• (三) 信息揭露225-227
• (四) 关联人士交易227-228
• 四、监管机制228-232
• (一) 内部监管228-230
• (二) 外部监管230-232
• 五、退出机制232-233
• 第二节 有关现行法律规定的适用与调整233-240
• 一、信托法233-234
• (一) 委托定义的讨论233-234
• (二) 信托登记的性质234
• 二、合同法234-235
• (一) 有关转让生效要件规定的讨论234-235
• (二) 租赁期间的讨论235
• 三、公司法235-236
• (一) 公司型REITs设立条件的讨论235-236
• (二) 法人人格否认制度的讨论236
• 四、证券法236-237
• 五、税法237
• 六、合伙企业法237-238
• 七、担保法238
• 八、破产法238-239
• 九、物权法239-240
• (一) 信托登记机关的讨论239
• (二) 公示作用239-240
• 十、其它相关规定240
• (一) 受益权转让的讨论240
• (二) 现行会计准则和税收制度的讨论240
• 第三节 中国大陆发展不动产投资信托的整体建言与展望240-242
• 参考文献242-256
• 在读期间发表的学术论文与研究成果256-257
• 后记257-258

【引证文献】

中国博士学位论文全文数据库 前1条

1 闾梓睿;房地产投资信托法律制度研究[D];武汉大学;2012年

中国硕士学位论文全文数据库 前9条

1 杨鹏伟;房地产投资信托（REITs）的法律分析和立法建议[D];华东政法大学;2010年

2 李_g;房地产投资信托法律制度比较研究与中国借鉴[D];华东政法大学;2010年

3 卢鹏;信托法律制度在不动产金融领域运用研究[D];华东政法大学;2011年

4 凌辉;房地产投资信托（REITs）监管研究[D];中南大学;2010年

5 刘涛;土地储备投资信托基金—拓宽土地储备融资渠道[D];天津大学;2010年

6 李健;房地产投资信托基金投资者权利保护研究[D];东北财经大学;2011年

7 丛晓艳;我国房地产投资信托法律机制研究[D];扬州大学;2010年

8 李毅;房地产投资信托法律制度研究[D];中央民族大学;2010年

9 魏广超;房地产投资信托本土化的法律问题及制度构建[D];复旦大学;2012年

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本文编号：646221