论房屋买卖居间人如实告知义务

发布时间：2017-05-26 08:02

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【摘要】：对中国广大市民来说,房屋的意义已经远不仅是一个栖身的场所,而是承载了对安居乐业的追求。消费者对房屋的要求也逐步从质量、面积、地段等逐渐扩大到居住环境、配套设施、交通因素、升值潜力等。房地产交易过程中,信息的真实有效和及时准确对房屋交易委托人来说非常重要,也是房屋中介服务的重要内容。在此情况下,如交易中信息传递出现问题,很容易引发纠纷。现行法律规范对居间人如实告知事项界定不明。在审判实践中,房地产居间合同纠纷的数量大幅增长,其中涉及如实告知的矛盾更是屡见不鲜。目前的司法实践中,房屋的物理属性信息、权籍信息、使用状况信息、行情信息、成交意向信息等已基本明确为房屋买卖居间人需要履行的如实告知信息。但对房屋所处环境配套情况(配电室、工业区噪音粉尘污染)和房屋历史情况(“凶宅”),法院在审理时无统一标准可循,较多地依赖法官个人观念和自由裁量,因此出现了“同案不同判”的情况。放眼域外,美国、英国、法国和我国台湾地区对房地产买卖如实告知义务从立法和司法实践看各有侧重,但总体来说,对房地产交易中相关信息的如实和主动告知都有较为明确和严格的规定。主要可以分为两种模式。一种以美国为典型代表。主要坚持买卖自由和买方风险自负的市场经济属性,买方负有相当的调查义务。但是如果相应的信息属于影响到房屋价值和交易是否完成的重要信息,也规定了相应的如实告知义务。另一种以法国为典型代表。政府机构和社会机构互相配合,公证机构等第三方承担了相关信息的调查、核实、告知义务。只有确定信息的范围,才能为义务履行设定客观标准,而要确定信息范围,首先要明确的是信息范围的标准。借鉴域外经验,兼顾我国国情,可以把与缔约相关的信息的标准概括为:具备关联性和重要性,同时居间人可以通过自身的专业素养能够获取到相应的信息。如实告知信息类型主要可以分为:房屋的基本信息、房屋的买受人出售人信息、房屋交易的程序性和政策性信息等。此外,尤其要引起重视的是房屋周边的环境信息和房屋的历史性信息。环境信息主要指房屋的外部环境,如是否有化工区、重工业区等可能影响空气质量、烟尘、噪音的污染源。历史性信息是指曾经发生的对居住者可能造成精神或情感困扰或负担的信息。最为典型的房屋历史信息是“凶宅”。居间合同中,消费者需求不同,对信息的要求不同,故而不同信息对委托人的重要性程度自然各不相同。根据目前我国房地产市场的发展现状,建议应通过立法,将应如实告知信息的范围进行明确,使相关信息成为房地产交易中居间方法定需告知信息。尤其要指出的是,目前亟需要在立法或司法解释中完善的是可能降低房屋价值的瑕疵信息。可以从性质严重且具有相当的规模、与拟交易的房屋距离较近、与交易的时间较近三个方面对实践中争议较大的环境和历史信息范围进行具体限定。居间人履行如实告知义务之前,需要获取全面有效真实的信息,并且应该通过主动的调查核实来努力实现这一目的。居间机构与交易双方相比,专业性更强,具有从事相关工作的丰富经验,可以对获得的信息进行专业的分析判断,以满足信息的真实和全面等要求。在告知的时间上,需要按照与委托人之间约定的期间告知与缔约相关的信息,如果没有约定期间的,应该在交易过程中获知相关信息的第一时间告知交易委托人,帮助其进行交易的决策判断。
【关键词】：房屋买卖 居间 如实告知
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.6;D922.29
【目录】：

• 摘要2-4
• Abstract4-9
• 导言9-14
• 一、问题的提出9-11
• 二、文献综述11-12
• 三、论文结构12-14
• 第一章 相关案例及司法实践中存在的困境14-23
• 第一节 相关案例14-17
• 第二节 相关立法情况及司法实践中存在的困境17-23
• 一、目前立法现状17
• 二、司法实践中存在的困境17-23
• 第二章 域外的立法及司法实践23-32
• 第一节 美国：从“买者自慎”到“充分的信息披露”23-25
• 第二节 英国： 坚持“买者自负风险”原则25-27
• 第三节 法国：公证人承担了调查、披露信息的主要义务27-28
• 一、房屋的物理属性和基本情况信息27-28
• 二、交易对象情况28
• 三、房屋环境和安全情况28
• 四、房屋交易信息28
• 第四节 我国台湾地区：通过瑕疵担保保障知情权28-30
• 第五节 小结30-32
• 第三章 房屋买卖居间人应如实告知的信息范围32-39
• 第一节 确定信息范围的标准32-35
• 一、与交易缔约事项的关联性32-33
• 二、信息的重要性33-34
• 三、获取信息方式的可能性与合理性34
• 四、小结34-35
• 第二节 如实告知信息的类型35-39
• 一、房屋的基本信息35
• 二、房屋的买受人、出售人信息35-36
• 三、房屋交易的程序性和政策性信息36-37
• 四、小结37-39
• 第四章 完善房地产买卖居间人如实告知义务的建议39-43
• 第一节 明确居间人应如实告知义务的范围39-41
• 一、性质严重且具有相当的规模39-40
• 二、与拟交易的房屋距离较近40
• 三、与交易的时间较近40-41
• 第二节 居间人应全面获得并及时告知相关信息41-43
• 一、居间人应全面获得与缔约相关的真实信息41
• 二、居间人应通过合理的审查保证告知内容的真实全面41
• 三、居间人应及时告知相关信息41-43
• 结论43-44
• 参考文献44-47
• 致谢47-48

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