基于Z公司实例的房地产公司资金链风险管控研究

【摘要】 资金链风险是房地产企业的主要风险之一。从2013年开始，全国各地不断爆出房地产开发商资金链断裂的报导。房地产行业的政策近几年连续收紧，很多房地产开发商因为资金链断裂问题不得不退出房地产行业。面对资金链风险，各个房地产公司想出各种办法来周转资金，维持经营。江西中江地产股份有限公司是在上海证券交易所上市的房地产上市公司。中江地产开发的项目紫金城商业地产已建成8年，因为招不来商家，尚不能开业，造成公司业主等相关人员的巨大损失。资金无法回收，中江地产出现资金链风险。因此，近期中江地产以1.5倍的价格回收商铺，用来解决资金链风险。并且从2013年起中江地产的大股东江中集团决意转让中江地产51%的股份，之前多次用股权质押到银行获取贷款。受宏观调控政策的影响，楼市明显降温，各地房地产成交量均有所下滑，存量却只增不减。中江地产2006年建设的紫金城至今尚有大部分尚未售出，加上之前回购的商铺，其存货压力十分大。而去库存化，则需要相当长的一段时间。目前中江地产的存量大概有100万平方米。由于紫金城之前招商不来的影响，想要将这一百万平方米的库存销售出去，不是一件易事。资金链断裂会带来严重的风险，相关利益群体如购房者、建筑公司、民间债主等的利益会受到严重损伤。“烂尾楼”、“鬼城”等现象影响了城市形象，造成了巨大的资源浪费。本文对房地产资金链风险进行了剖析，主要依据对中江地产资金链风险的分析，从获得的中江地产经营情况的资料和中江地产的财务报告数据指标分析入手，得出中江地产资金链风险的原因所在，有针对性的提出相应地对策。 

第1 章 绪 论 

1.1 研究背景及意义 

房地产行业的崛起，有力地促进了经济稳定增长，吸纳了大量的劳动力，在扩大内需等方面起到了重要作用。在新的市场形势下，房地产公司能够破除“资金链”困境，是企业经营的目标实现，也是企业延续存在和发展的保证。 

2008年房地产泡沫的破灭，使得原本在市场繁荣掩盖下而被忽略的房地产企业资金链的脆弱性问题凸显出来了。因为金融危机和经济衰退，潜在消费者的收入和价格预期的改变，延迟和减少大额消费的消费观的提出，致使房地产企业正面临着艰巨的销售回款压力。2010年，政策进一步收紧，资金流被卡住，进而卡住楼市的命脉，这种情况下，房地产开发商的现金流受到严重限制。过去几年里房地产行业累积了许多问题，在 2013 年进行了大爆发。很多房地产开发商因资金链断裂而破产跑路的情况频繁出现。尤其以小城市的小规模开发商表现显著。并且出现许多深陷拆迁泥潭不能自拔的项目，最终拖垮整个企业。     

房地产行业具有自己的特点，因为要开发的商品是住房。住房是人们生活中的刚性需求，也是花尽积蓄最重要的一件商品。因此，要开发一个房地产项目，需要大量的资金，现实生活中，这些大量的资金多数不能完全依靠自有资金，需要借助银行信贷等各种融资渠道而来的资金。所以这就产生了风险，通过负债资金来开发建设经营房地产带来了高的投资回报，也带来了高风险。并且由于在开发过程中不断需要新的资金流注入，但是资金的回收有时会跟不上形势，导致资金链条的断裂，引发项目经营失败。这是房地产商必须在对资金链条的风险进行管控的重要原因。并且近年由于国家宏观调控部门出台了一套房贷政策，政策方面的收紧更使得资金回流不畅，使得房地产开发企业资金链条的崩紧，加大了其所承担的资金压力，使得房地产公司资金链断裂现象时有发生。针对这种情况，深入研究房地产企业资金链断裂的深层次原因，避免类似事件发生，延续上市房企的存在是当今十分重要的问题。 

房地产企业作为社会价值链上面的非常重要的一环，连接着多个方面的利益相关者。房地产企业的资金链的断裂不仅仅只是影响企业自身的存活，而且还影响到整个社会价值链上利益各方。这里有购房者，信贷资金提供者，房地产企业及建筑公司的职员，还有上游供应商和市场投资者等等。资金链断裂会导致企业的失败和破产，导致商业信用乃至社会信用的失效，更为甚者，影响到整个宏观经济。因此，研究国房地产企业的资金链管控，提出相应改善措施，以缓解资金压力，不仅对促进国房地产行业健康稳定地发展具有十分重要的现实意义，而且对社会宏观经济的稳定具有重要意义。 

1.2 国内外房地产企业资金链风险管控及资金链管控理论综述 

1.2.1 国外研究现状     

国外对于房地产企业资金链风险管控的研究主要财务实证研究的方式，焦点对准房地产企业的融资问题，所提出的对策多是如何更好地筹集到所需资金，很少关注资金的使用与回流。 

2002年Richard Impefiale介绍了国外的创新的房地产金融工具，例如：投资基金，指数化证券和信托证券等等。这些创新型的金融工具多出自较为发达的证券化的资本二级市场。并且创新性金融工具又陆续出现。Andy C.W.Chui 十分详细地描述了各类提供房地产资金的资本市场。 

William Beranek（1966）运用存货模型，解释了房地产企业存货与资金链的关系。其在书中提出了营运资金管控的概念。将房地产公司的存货作为可控的资产进行管控，以前实现公司的经营目标。尚未售出的商品房是房地产公司特有的存货。由其开始了在房地产资金链营运领域的管控研究。     

Carsten hoth（2007）阐述了德国房地产企业融资发展的历史及资金来源的渠道。他指出德国房地产企业主要融资方式包括：银行贷款、夹层融资、证券融资、项目融资和财产租赁等。 

1.2.2 国内研究现状

(1)房地产企业资金链管控的相关概念 

王铮、张朋（2002）在其文中指出从2007年以来中国房地产市场上“泡沫论”频现，人们纷纷拿日本房地产市场的泡沫破灭事件来对比，房地产“泡沫论”让社会恐慌的根本原因是资金链断裂的风险。房价不断炒高，最终无人接盘，高房价无法实现，导致资金无法回流，最终引发资金链的断裂，直至崩盘。资金链尤其涉及金融，危险性更大。鉴于此,他们认为资金借贷的链条是房地产企业的核心。 

冯亚静（2009）认为资金链有多重内容，作为维持企业正常运转的基本链条，包括融资、决策、业务组合等多方面内容。房地产企业的资金链是指房地产企业从项目审批、拿地、项目开发到项目销售整个过程中资金的流动关系。 

(2)资金链管控理论在房地产企业风险管控的应用 

李天庚（2004）将资金链归为价值链的一种。他认为资金链和价值链一样都是一种循环，都为了企业继续生存，继续发展。资金链的提出是实践的产物，也是资金方面的理论进一步发展的产物。 

周立（2007）指出资金链是一种关系，这种关系主要指债权债务关系和在经营环节中资金流转的关系。即是信用关系，也是流通运转关系。 

第2 章 相关基本概念及理论基础 

2.1 企业资金链的相关理论 

2.1.1 资本循环和资本周转视角下的资金链     

企业资本循环过程以三种职能形式贯穿于三个阶段:货币资本形式、生产资本形式和商品资本形式。马克思认为，要保证资本正常运行，资本循环只有不停地从一个阶段进入到另一个阶段。资本循环不能中断，资金周转必须持续进行。商品的价格必须得到相应的实现，否则打击生产者，损害其利益，这种后果扩散到市场其他主体上时，就将使得整个社会的再生产出现问题。资本是价值实现的载体。资本要保证补充生产资料的职能，并且还需要实现资本的增值，资本才会有价值。资本如果不能产生价值增值，就会使得资本的循环没有意义。但是往往会出现市场需求与实际生产状态不匹配的情况，这就阻碍了资本的循环与周转，导致资金链出现问题。 

2.1.2 商业信用视角下的资金链

在房地产领域，预收账款形式十分常见。并且由于房地产行业涉及的产品价值大，易产生按揭购买的方式。这也是现如今金融机构、社会各界和房地产开发商都较为支持的方式，以首付加后期按年付款来完成商品的交易。并且由于产品价值数额大的原因，商业汇票盛行。因此在房地产领域，研究商业信用非常有实用价值。商业信用于交易双方都起到了缓解资金压力的作用。 

在巨大的资金网络中信用产生了极其重要的作用，但是信用活动于资金网络中也产生了一些风险产生的可能性。有关著作中还指出商业信用的规模主要受企业自身持有资本量、销售商品的资金回流情况、商品流通的方向等要素的影响。资金网络运行总量巨大，运行路线复杂，商业信用一旦被各种因素干扰和冲击，就会引发整个社会生产资金运动关系的全面崩盘。 

2.1.3 社会“信用链”视角下的资金链 

学术界有观点认为:要维持市场经济的有序运行和防范金融风险发生，就必须重新整顿社会信用制度，因为现在信用主导的经济要比国家财政主导的经济要复杂的多。     

信用链的持续运转需要资金链的支撑。可以说信用链的重要核心是资金链。随着国市场经济的发展，信用在经济生活中越来越重要，维持信用链的稳健运行变成了经济生活中的头等大事。维持资金链不断裂，使得每个个体都能做到不失信于他人，才能维护好社会“信用链”不崩溃。“信用链”崩溃的后果十分严重，危及国家宏观经济层面。当人们的债权债务关系不再明确，不再发生相应地效应，人们将不再进行信用活动，社会资金的流转速度会迅速下降，资金链会死气沉沉，甚至断裂。 

综上所述，给资金链下一个定义即为:资金链是一种债权债务关系，发生于社会经济体系中，存在于各个微观经济主体之间。从取得资金、使用资金和资金回流来看资金链。这三方面又可单独成为链条。取得资金的链条若想顺畅，企业需要有高超的融资能力，宽阔的融资渠道，和良好的信用，有时还需要一点创新。使用资金的过程是企业经营状况的反应，经营地好坏直接影响了这个链条的顺畅程度，适当的成本节约是必要的。使资金回流的链条良好运转是实现资金链顺畅的重要一步，不仅要收回原有资金，还需要有价值的增值。只有在收回原有资金的基础上实现价值的增值才能真正实现企业的经营目标，企业才能继续生存和发展。 

2.2 房地产企业资金链的基本概述

2.2.1 房地产资金链的概念     

资金链的概念与财务理论中的现金流概念息息相关。企业在一段较长的时间内将自身发生的现金的流入和流出情况，按时间顺序进行财务上的统计排列，展示了企业在这个时期内的资金流动情况，人们称之为现金流。这是一种对货币资金运动的描述，针对交易双方达成一致之后的资金运动结果。房地产资金链不仅仅是资金总量的问题，还是资金结构的问题，另外还囊括了资金周转和资金增值的问题。 

2.2.2 房地产企业资金链流动过程 

房地产企业资金链的构成包括资金的来源，资金的使用和资金的回收。并且从具体的角度还需了解来源的渠道，使用的方向，和回收的方式。开发商用自有资金获得土地使用权的一个好处是，可以拿去用作抵押物向银行借贷，针对建筑工程，工程公司多数可以垫资，用银行贷款和工程公司的垫资开始了开发建设，不久就可以就行预售，收到预收款后，资金链就不再那么紧绷，可以补充流动资金，预售情况好的，还可以还银行贷款。所以预售融资十分关键。

了解了房地产企业资金链的构成环节之后，还需要了解房地产企业资金的全部流动过程。房地产企业资金链的运动过程会有很多其他的利益相关团体参与进来，关联社会的方方面面。房地产资金链的风险会使得相关利益各方面受到影响，风险会扩散到金融部门，建筑行业、资本市场和普通购房者等众多相关者。避免房地产企业在资金链上的风险，使得其资金链顺畅，不仅可以保持企业的存货，也是稳定经济秩序的关键。另外，企业在资金链的风险管控上有突破，不仅使得企业远离破产，还是房地产企业在如今激烈的同业竞争中的一个强大优势。房地产领域越火热，进入的逐利者就越来越多，房地产行业的同业竞争越来越激烈。而拥有强大的资金能力将是脱颖而出的利器。随着金融危机和国家调控，在政策收紧的情况下，房地产企业的生死之战将会拉开序幕。管控好资金链上的风险，是避免在竞争中失败的关键。 

第3章 中江地产资金链的风险管控案例分析.........18 

3.1 中江地产的公司简介.....19 

3.2 选择案例及对比参照对象的原因及参照对比对象的简介........19 

3.3 五家房地产企业的财务报表分析.........22     

3.3.1 偿债能力分析................22 

3.3.2 风险水平分析............24 

3.3.3 股东获利能力分析.....25 

第4章 房地产企业资金链风险成因分析 ..........30 

4.1 资金链风险的传导机制分析.......30 

4.2 外部风险成因分析.........32 

4.2.1 经济环境变化.............32 

4.2.2 政策环境调整......32 

4.2.3 金融、市场环境不稳定.......32 

第5章 房地产企业资金链风险管控对策...........36 

5.1 合理进行投资决策............36 

5.1.1 做好项目可行性研究 .......36 

5.1.2 灵活应用投资组合理论..........37 

第5章 房地产企业资金链风险管控对策      

资金链风险存在于房地产企业运行的各个环节，因而，如何防范房地产企业资金链风险，化解资金链断裂危机，以实现房地产企业资金链风险管控目标，是房地产企业风险管控工作的重点。根据本文对我国房地产企业资金链风险状态的考察以及成因分析，总结以下房地产企业资金链管控对策。 

5.1 合理进行投资决策     

如上所述，企业资金链风险产生的重要原因之一就是投资决策的失误。如何降低决策风险，对企业经营管控至关重要，建立切实可行的投资决策机制却可以提高投资决策的科学化水平，从而减少决策风险的失误。 

5.1.1做好项目可行性研究     

由于房地产投资时间长、涉及面广、资金需求大、过程复杂、不确定性大，导致房地产投资的经营和资金链风险更大，能否做出正确的投资决策是企业面临的巨大问题。正确科学的投资决策需要充分掌握目前企业所面临的各种环境因素以及存在的问题，综合分析投资机遇，因此对于企业而言，可行性研究就显得尤为重要。可行性研究阶段对风险的评估以及投资行为的分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。通过可行性研究，可以对企业的投资行为进行前期的风险预估以及前期的市场调研，掌握所投资项目的政治、经济、社会、环境资料，综合分析、研究投资项目的各种信息，从而准确定位所投资项目，选取适合的投资类型、投资区位以及开发时机，运用各种投资测算模型进行决策，减少企业的盲目性和失误行为，防范投资决策失误而产生的资金链风险。 

5.1.2灵活应用投资组合理论     

在投资领域，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”是众多投资者的通常做法，为了分散、降低风险，房地产开发企业必须掌握分散投资，并能灵活运用。房地产企业类型可分为居住地产、商业地产、旅游地产、工业地产、农业地产、医疗地产等类型。房地产投资者可根据风险程度和要求的回报率，按照一定的原则选择不同类型的房地产进行搭配、组合，从而达到分散和降低投资风险的日的。

结论 

在宏观调控的背景下，房地产企业的资金链面临着严峻的考验，企业的资金链风险管控便成为当前尤为迫切的问题。近年来，关于房地产开发商跑路的消息经常见诸报纸。房地产是广受全国人民关注的领域，因其生产的产品具有太多特殊性。房子这项商品没有替代性，而且具有刚性需求，中国现在的房产价格非常高，供需产生了严重地不平衡、不均衡。围绕在房地产周边的关注点太多了，选取了资金链的风险来研究。因为房地产在运营上的特殊性和对资金的巨大需求量，使得资金是房地产企业不得不提的重要方面。而且资金链断裂的后果十分严重，不仅对房地产公司自己，还有其他相关利益团体，甚至可以震撼社会经济的稳定。在社会舆论方面造成恶劣影响。但看越来越多的烂尾项目，越来越多的“空城”，不得不重视房地产企业的资金链问题，注意管控其中的风险。从文中论述的问题可以看出“资金链”断裂可以有效避免的。经营管理者必须重视决策前的调查研究工作。企业管理者要针对公司发展处在不同阶段而选择合适的投融资方式，并且进行创新，加强企业内部控制，建立有效的权力制衡机制是企业正常生产经营活动的保障。改善治理还需要内外部监督机制并存。来自社会舆论、广大消费者和投资者的监督要重视起来，认真听取来自外部的监督声音，可以避免企业走弯路，走错路。 

首先，使用归纳演绎法总结了国内外研究概况，接着阐述与资金链风险管控相关理论基础； 

其次，采用定量分析和定性分析的方法，从企业偿债能力、风险水平、股东获利能力、营运能力以及盈利能力深入分析了中江地产的财务状况，结合房地产投资大、周期长、回收慢特点，考察中江地产所呈现的资金链风险状态:高资产负债率带来筹资风险、较高杠杆系数带来的投资失误风险、存货周转率低带来的存货积压、现金比率低带来的资金流风险；

再次，依据资金链风险的传导机制，基于上述资金链风险表现的状态，从企业外部和内部两方面全面剖析了房地产企业资金链风险产生的原因。外部原因主要有经济环境的变化、国家政策的调整、金融和市场环境的不稳定，这些是企业无法管控的，只能接受和降低资金链风险；内部原因主要有公司治理效率低、资本结构不合理、战略投资决策不当、资金管理低效，这些因素是企业可控的，因此必须高 度重视对此管控。 

最后，重点阐述了房地产企业资金链风险管控的对策。合理进行投资决策：做好项目可行性研究；灵活应用投资组合理论；匹配财务战略。合理资本结构，拓宽筹资渠道，建立健全资金链风险预警机制，深入执行全面预算管控，提高企业管理层的风险意识，改善管控环境。   
 

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