苏宁云创不动产信托基金税收问题研究
发布时间：2021-08-03 19:32
房地产行业占有中国经济发展的重要位置,而不动产信托投资基金（以下简称“REITs”）作为房地产行业投资和融资渠道的进一步延伸,对房地产行业长久稳健的发展起到重要作用。故而,不动产投资信托基金的发展也应该受到足够的正视。REITs从性质上来讲,应该归属于信托基金。但是和传统的基金相比,REITs在资产转让环节、在项目运营环节,会涉及到不动产相关税收的处理,如土地增值税、契税、房产税,以及城镇土地使用税等。所以,REITs在涉税问题上会更加的特殊,也会更加的复杂。迄今为止,我国并未专门为REITs设立过专项法规,所以REITs只能比照着基金等业务来征税。但是从国际经验看,完善的税收立法,特别是税收优惠的加持对于REITs的发展而言,是非常重要的。所以,如果想使得REITs在我国能更快更好的发展,完善我国在REITs方面的税制环境是非常关键的。目前我国税收界对于REITs研究,更多的集中于在宏观税收体制框架下,探讨我国税收制度安排中的缺陷给REITs发展带来的相关问题,没有结合具体的REITs案例来加以具体的分析,这就为本文提供了研究空间。一个完整的REITs项目,包含设立、运营和分配三个环...
【文章来源】：云南财经大学云南省
【文章页数】：54 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
公司型不动产信托基金示意图
第一章相关概念及理论依据9理2.契约型契约型REITs是指项目发起人和项目管理人以不动产为投资标的物的信托契约为基础，将不动产的所有权和收益权加以分割，由项目管理人持有所有权，并且通过发行相关的资产凭证，将不动产收益权转让给投资人。亚洲的国家和地区，以新加坡和香港为代表REITs项目，其组织架构就主要是以契约型REITs为主。常见的形式是依具契约合同发行收益性凭证或资产性证券，从而聚集资金来投资于房地产物业。在我国，目前并没有出现公司型的REITs，所以契约型的REITs是本文主要的研究对象。如图所示：图1.2契约型不动产信托基金示意图从它的示意图上可以看出，契约型REITs由两种不同的委托和受托关系作为依托。投资者和项目管理公司是第一层委托和受托关系，在这层关系中，项目管理公司是受托人，受托管理项目；投资者扮演委托人的角色，可以从项目运营中得到收益。项目管理公司和基金管理公司组成了第二层委托和受托关系，基金公司充当受托人的角色，受托保管基金和代投资人监督资金的运用；项目管理公司则是委托人，负责使用资金投资以获取收益。从契约型基金的结构上来看，项目管理人既要受到投资者的监督，也要受到基金公司的监督。但是在实际运行过程中，投资者的监督权却难以发挥。不同于公司制的REITs有专门的股东大会来有效的履行监督权利，契约型的REITs缺少实体，其投资人往往是人数众多且分散的，所以难以集中起来行使自己的监督权。
第四章苏宁云创资产支持专项计划税收问题分析34的财务数据上来分析，苏宁云商却很需要将该次资产处置视为其收入。二、动因分析根据苏宁云商公布的2007年自2014年的合并报表中的利润表，汇总得到如下数据：表4.42007年-2014年利润表项目汇总年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年营业收入40,152,37149,896,70958,300,14975,504,73993,888,58098,357,161105,292,229108,925,296营业成本34,346,74041,334,75648,185,78962,040,71280,884,64676,104,65683,718,85092,284,572营业利润2,250,0602,964,3743,875,0325,431,9486,473,2263,241,598183,903-151,458,933净利润1,523,1682,259,9282,988,4954,105,5084,886,0062,505,462104,303824,038数据来源：苏宁云商2007年-2014年财务报表从利润表的汇总数据可以看出，苏宁云商的营业收入是每年都在增长的，但是随着京东、阿里等线上业务的发展，对苏宁云商的线下的运营构成了一定程度上的冲击。虽然收入是在逐渐增加，但是从2011年开始，苏宁云商的利润却在逐渐下降的。尤其是在2014年，其营业利润已经出现了负值。以2007年的营业成本和营业收入为基础，计算其增长率，可得出如下汇总表格：表4.5苏宁云商营业收入及成本增长率年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年营业收入增长率24.27%16.84%29.51%24.35%4.76%7.05%3.45%营业成本增长率20.35%16.57%28.75%30.37%5.91%10.00%10.23%数据来源：根据苏宁云商2007-2014年利润表数据计算而得根据上述表格可绘制成增长率变动图如下：图4.1增长率变动图
【参考文献】：
期刊论文
[1]信托产品增值税涉税问题探讨[J]. 付刚. 河南财政税务高等专科学校学报. 2019(03)
[2]我国房地产信托投资基金税收制度的问题与建议[J]. 王庆德,闫妍. 税务研究. 2017(08)
[3]双SPV结构资产证券化的会计与税务分析[J]. 高金平,郭勇平. 中国税务. 2017(04)
[4]房地产信托投资基金（REITs）产品运作会计与税收处理[J]. 吴明泉,滕支国. 会计师. 2016(15)
[5]房地产信托投资基金发展的中式框架构建[J]. 张亦春,郑志伟. 山东社会科学. 2016(08)
[6]REITs投资收益率影响因素分析[J]. 黄世达. 新疆财经大学学报. 2015(04)
[7]房地产投资信托基金的税收问题探究[J]. 汪诚,戈岐明. 税务研究. 2015(07)
[8]我国房地产信托投资基金发展的税收瓶颈突破[J]. 顾缵琪. 财会月刊. 2014(20)
[9]我国房地产投资信托基金（REITs）发展障碍与对策研究[J]. 肖晓红. 山东行政学院学报. 2013(02)
[10]有限合伙型REITs在公租房中的应用研究——以重庆市为例[J]. 李正伟,马敏达,马智利. 经济体制改革. 2013(02)
本文编号：3320203
【文章来源】：云南财经大学云南省
【文章页数】：54 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
公司型不动产信托基金示意图
第一章相关概念及理论依据9理2.契约型契约型REITs是指项目发起人和项目管理人以不动产为投资标的物的信托契约为基础，将不动产的所有权和收益权加以分割，由项目管理人持有所有权，并且通过发行相关的资产凭证，将不动产收益权转让给投资人。亚洲的国家和地区，以新加坡和香港为代表REITs项目，其组织架构就主要是以契约型REITs为主。常见的形式是依具契约合同发行收益性凭证或资产性证券，从而聚集资金来投资于房地产物业。在我国，目前并没有出现公司型的REITs，所以契约型的REITs是本文主要的研究对象。如图所示：图1.2契约型不动产信托基金示意图从它的示意图上可以看出，契约型REITs由两种不同的委托和受托关系作为依托。投资者和项目管理公司是第一层委托和受托关系，在这层关系中，项目管理公司是受托人，受托管理项目；投资者扮演委托人的角色，可以从项目运营中得到收益。项目管理公司和基金管理公司组成了第二层委托和受托关系，基金公司充当受托人的角色，受托保管基金和代投资人监督资金的运用；项目管理公司则是委托人，负责使用资金投资以获取收益。从契约型基金的结构上来看，项目管理人既要受到投资者的监督，也要受到基金公司的监督。但是在实际运行过程中，投资者的监督权却难以发挥。不同于公司制的REITs有专门的股东大会来有效的履行监督权利，契约型的REITs缺少实体，其投资人往往是人数众多且分散的，所以难以集中起来行使自己的监督权。
第四章苏宁云创资产支持专项计划税收问题分析34的财务数据上来分析，苏宁云商却很需要将该次资产处置视为其收入。二、动因分析根据苏宁云商公布的2007年自2014年的合并报表中的利润表，汇总得到如下数据：表4.42007年-2014年利润表项目汇总年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年营业收入40,152,37149,896,70958,300,14975,504,73993,888,58098,357,161105,292,229108,925,296营业成本34,346,74041,334,75648,185,78962,040,71280,884,64676,104,65683,718,85092,284,572营业利润2,250,0602,964,3743,875,0325,431,9486,473,2263,241,598183,903-151,458,933净利润1,523,1682,259,9282,988,4954,105,5084,886,0062,505,462104,303824,038数据来源：苏宁云商2007年-2014年财务报表从利润表的汇总数据可以看出，苏宁云商的营业收入是每年都在增长的，但是随着京东、阿里等线上业务的发展，对苏宁云商的线下的运营构成了一定程度上的冲击。虽然收入是在逐渐增加，但是从2011年开始，苏宁云商的利润却在逐渐下降的。尤其是在2014年，其营业利润已经出现了负值。以2007年的营业成本和营业收入为基础，计算其增长率，可得出如下汇总表格：表4.5苏宁云商营业收入及成本增长率年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年营业收入增长率24.27%16.84%29.51%24.35%4.76%7.05%3.45%营业成本增长率20.35%16.57%28.75%30.37%5.91%10.00%10.23%数据来源：根据苏宁云商2007-2014年利润表数据计算而得根据上述表格可绘制成增长率变动图如下：图4.1增长率变动图
【参考文献】：
期刊论文
[1]信托产品增值税涉税问题探讨[J]. 付刚. 河南财政税务高等专科学校学报. 2019(03)
[2]我国房地产信托投资基金税收制度的问题与建议[J]. 王庆德,闫妍. 税务研究. 2017(08)
[3]双SPV结构资产证券化的会计与税务分析[J]. 高金平,郭勇平. 中国税务. 2017(04)
[4]房地产信托投资基金（REITs）产品运作会计与税收处理[J]. 吴明泉,滕支国. 会计师. 2016(15)
[5]房地产信托投资基金发展的中式框架构建[J]. 张亦春,郑志伟. 山东社会科学. 2016(08)
[6]REITs投资收益率影响因素分析[J]. 黄世达. 新疆财经大学学报. 2015(04)
[7]房地产投资信托基金的税收问题探究[J]. 汪诚,戈岐明. 税务研究. 2015(07)
[8]我国房地产信托投资基金发展的税收瓶颈突破[J]. 顾缵琪. 财会月刊. 2014(20)
[9]我国房地产投资信托基金（REITs）发展障碍与对策研究[J]. 肖晓红. 山东行政学院学报. 2013(02)
[10]有限合伙型REITs在公租房中的应用研究——以重庆市为例[J]. 李正伟,马敏达,马智利. 经济体制改革. 2013(02)
本文编号：3320203
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