苏宁云商房地产信托投资基金（REITs）运作模式案例研究
发布时间：2021-11-26 11:52
近年来,我国网络零售规模不断扩大,增速跑赢社会消费品零售总额。2019年,全国网络零售达106324亿元,比上年增长16.5%,比社会消费品零售总额增速（8.0%）高8.5个百分点。实际上,早在2015年全国网络零售额（38085亿元）已经覆盖全年社会消费品零售总额的增加值（29034亿元）,这折射出一个重要信号:仅网络零售额就可以满足当年新增的社会消费品零售总额。在网络零售“增速跑赢”、“增加覆盖”的挤压态势下,传统零售是否还有增量空间?据统计,2019年我国一二三线城市零售物业空置率均突破6%的警戒线,其中三线城市商业空置体量为1089.2万平方米,空置率高达28%。传统零售业通过扩张线下门店抢占市场份额的运营模式被打破,线下流量遭遇线上堵截,加上昂贵的门店租金、人工成本等因素,传统零售陷入营收增长瓶颈和产能过剩的双重困境,形成大量门店资产沉淀,亟待实现“轻资产转型”。2016年,房地产信托投资基金（REITs）试点工作被纳入“十三五”规划纲要,REITs首次被视作鼓励房地产企业转型“轻资产运营”模式的重要渠道。2018年4月,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关...
【文章来源】：湘潭大学湖南省
【文章页数】：67 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
资产证券化一般流程
19图2.102014-2018年中国REITs发行情况数据来源：根据RCREIT数据整理从底层资产来看，商办物业为主，写字楼、零售门店分别占比27%、26%、18%，租赁住房和酒店分别占比11%、10%。该结构形成的主要原因是主要受底层资产的现金流情况影响，如购物中心、写字楼、以及零售门店的租金收入较稳定，更具打包发行REITs产品的基础条件。图2.112018年中国类REITs底层资产情况数据来源：根据RCREIT数据整理2.5国内外REITs的比较本小节比较我国REITs较发达国家成熟REITs的区别，主要为本文第五章分析我国REITs存在问题及建议打下基矗在交易结构方面，我国以契约形式为主，而国外以公司制为主，前者一般通过持有私募基金份额间接持有物业公司股权，2614304396.05226.9358.15649.53903.210200400600800100020142015201620172018累计发行数量/支累计发行规模/亿
22表3.1“苏宁云商REITs”参与主体情况数据来源：根据专项计划说明书整理3.2基础资产情况3.2.1优先债收益权首先，基金管理人代表私募基金通过《优先债委托贷款合同》对项目公司依法享有优先债债权，并根据《基金合同》，以其享有的对项目公司的优先债收益权作为对价向苏宁云商支付私募投资基金基金份额赎回对价。在计划管理人向苏宁云商购买优先债收益权后，专项计划依法取得优先债收益权。图3.2优先债收益权流向3.2.2私募基金份额由基金管理人中信金石根据《私募投资基金监督管理暂行办法》设立私募基金，苏宁云商已于私募投资基金设立时认购私募投资基金的全部份额，并缴纳全部基金出资。苏宁云商将已取得优先债收益权作为对价，赎回部分私募投资基金基金份额。再根据《基金份额转让协议》的约定将私募基金份额注入专项计划。参与主体机构名称发起人苏宁云商计划管理人华夏资本管理有限公司基金管理人中信金石基金管理有限公司发行方中信证券股份有限公司托管机构中国工商银行南京分行资金收入监管机构中国工商银行上海分行信用评级机构中诚信证券评估有限公司会计师事务所普华永道会计师事务所法律顾问北京市金杜律师事务所评估机构深圳市戴德梁行登记托管机构中证登（深圳）
【参考文献】：
期刊论文
[1]破解公租房融资困境的路径选择——基于超循环理论的分析[J]. 林永民,赵金江,陈琳. 价格理论与实践. 2019(11)
[2]房地产投资信托基金制度构建的法律问题研究[J]. 张盼,李冬. 金融理论与实践. 2019(07)
[3]新技术视域下的零售商业模式创新及实现路径——以苏宁云商为例[J]. 陈刚,周婷. 商业经济研究. 2019(01)
[4]REITs——文献综述[J]. 邹静,王洪卫. 产业经济评论. 2018(02)
[5]我国房地产投资信托基金税收政策分析与建议[J]. 江苏省苏州工业园区地方税务局课题组,马伟,计跃. 税务研究. 2018(02)
[6]PPP项目资产证券化风险管控研究[J]. 韩克勇. 财经理论与实践. 2017(05)
[7]资产证券化是否改变了商业银行的风险承担?——一个来自中国的证据[J]. 郭甦,梁斯. 国际金融研究. 2017(09)
[8]FFO与NI作为REITs经营绩效衡量指标的比较分析——以英国为例[J]. 张娟. 湖北经济学院学报(人文社会科学版). 2017(04)
[9]“类REITs”产品交易结构拆解[J]. 王元. 金融市场研究. 2017(03)
[10]企业集团风险传染效应研究——来自集团控股上市公司的经验证据[J]. 纳鹏杰,雨田木子,纳超洪. 会计研究. 2017(03)
博士论文
[1]房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究[D]. 刘伟.北京理工大学 2016
[2]私募房地产股权投资基金风险管理研究[D]. 范运.西南财经大学 2009
[3]房地产投资信托（REITs）研究[D]. 张寒燕.中国社会科学院研究生院 2005
硕士论文
[1]类REITs产品设计要点研究[D]. 陆乘波.浙江大学 2019
[2]基于轻资产转型过程的房地产信托投资基金应用研究[D]. 王丰洋.北京交通大学 2018
[3]房地产投资基金模式的研究[D]. 蔡步琳.浙江大学 2011
[4]我国发展房地产投资信托基金（REITs）的路径选择与政策建议[D]. 黄婷.中国社会科学院研究生院 2010
本文编号：3520089
【文章来源】：湘潭大学湖南省
【文章页数】：67 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
资产证券化一般流程
19图2.102014-2018年中国REITs发行情况数据来源：根据RCREIT数据整理从底层资产来看，商办物业为主，写字楼、零售门店分别占比27%、26%、18%，租赁住房和酒店分别占比11%、10%。该结构形成的主要原因是主要受底层资产的现金流情况影响，如购物中心、写字楼、以及零售门店的租金收入较稳定，更具打包发行REITs产品的基础条件。图2.112018年中国类REITs底层资产情况数据来源：根据RCREIT数据整理2.5国内外REITs的比较本小节比较我国REITs较发达国家成熟REITs的区别，主要为本文第五章分析我国REITs存在问题及建议打下基矗在交易结构方面，我国以契约形式为主，而国外以公司制为主，前者一般通过持有私募基金份额间接持有物业公司股权，2614304396.05226.9358.15649.53903.210200400600800100020142015201620172018累计发行数量/支累计发行规模/亿
22表3.1“苏宁云商REITs”参与主体情况数据来源：根据专项计划说明书整理3.2基础资产情况3.2.1优先债收益权首先，基金管理人代表私募基金通过《优先债委托贷款合同》对项目公司依法享有优先债债权，并根据《基金合同》，以其享有的对项目公司的优先债收益权作为对价向苏宁云商支付私募投资基金基金份额赎回对价。在计划管理人向苏宁云商购买优先债收益权后，专项计划依法取得优先债收益权。图3.2优先债收益权流向3.2.2私募基金份额由基金管理人中信金石根据《私募投资基金监督管理暂行办法》设立私募基金，苏宁云商已于私募投资基金设立时认购私募投资基金的全部份额，并缴纳全部基金出资。苏宁云商将已取得优先债收益权作为对价，赎回部分私募投资基金基金份额。再根据《基金份额转让协议》的约定将私募基金份额注入专项计划。参与主体机构名称发起人苏宁云商计划管理人华夏资本管理有限公司基金管理人中信金石基金管理有限公司发行方中信证券股份有限公司托管机构中国工商银行南京分行资金收入监管机构中国工商银行上海分行信用评级机构中诚信证券评估有限公司会计师事务所普华永道会计师事务所法律顾问北京市金杜律师事务所评估机构深圳市戴德梁行登记托管机构中证登（深圳）
【参考文献】：
期刊论文
[1]破解公租房融资困境的路径选择——基于超循环理论的分析[J]. 林永民,赵金江,陈琳. 价格理论与实践. 2019(11)
[2]房地产投资信托基金制度构建的法律问题研究[J]. 张盼,李冬. 金融理论与实践. 2019(07)
[3]新技术视域下的零售商业模式创新及实现路径——以苏宁云商为例[J]. 陈刚,周婷. 商业经济研究. 2019(01)
[4]REITs——文献综述[J]. 邹静,王洪卫. 产业经济评论. 2018(02)
[5]我国房地产投资信托基金税收政策分析与建议[J]. 江苏省苏州工业园区地方税务局课题组,马伟,计跃. 税务研究. 2018(02)
[6]PPP项目资产证券化风险管控研究[J]. 韩克勇. 财经理论与实践. 2017(05)
[7]资产证券化是否改变了商业银行的风险承担?——一个来自中国的证据[J]. 郭甦,梁斯. 国际金融研究. 2017(09)
[8]FFO与NI作为REITs经营绩效衡量指标的比较分析——以英国为例[J]. 张娟. 湖北经济学院学报(人文社会科学版). 2017(04)
[9]“类REITs”产品交易结构拆解[J]. 王元. 金融市场研究. 2017(03)
[10]企业集团风险传染效应研究——来自集团控股上市公司的经验证据[J]. 纳鹏杰,雨田木子,纳超洪. 会计研究. 2017(03)
博士论文
[1]房地产信托投资基金绩效评估及风险防控研究[D]. 刘伟.北京理工大学 2016
[2]私募房地产股权投资基金风险管理研究[D]. 范运.西南财经大学 2009
[3]房地产投资信托（REITs）研究[D]. 张寒燕.中国社会科学院研究生院 2005
硕士论文
[1]类REITs产品设计要点研究[D]. 陆乘波.浙江大学 2019
[2]基于轻资产转型过程的房地产信托投资基金应用研究[D]. 王丰洋.北京交通大学 2018
[3]房地产投资基金模式的研究[D]. 蔡步琳.浙江大学 2011
[4]我国发展房地产投资信托基金（REITs）的路径选择与政策建议[D]. 黄婷.中国社会科学院研究生院 2010
本文编号：3520089
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