柏林水郡工程项目管理策划研究.pdf

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formarkets are ing inae硒in—y acute,it mon focus for the real estate developmententerprise how to improve the management standards efficiently in the production process ofthe real estate development and how to enhance the petitive powering inmarkets.According to the existing domestic and international research results of the projectmanagement,this dissertation,which incorporates the existing operating model of the realestate development and Bolinshuijun projeel,outlines the development process of the realestate and the operating procedures in all phases,and studies the connections between themethods of the management and the operating procedures in all phases of the projectmanagement,and the theories of scientificity and systematization.This dissertation explores the proiect anization,operating model andtechnical supporting under the socialist market—oriented economic circumstances,andanalyzes the elements administrated by the proiect managcr in the project managementprocess.and studies how to control and coordinate the matters in all phases relating to theproject management in accordance with the target-controlling and target—managementprinciple of the project management.And to study management goals and methods for thereal estate project management.The results are positive and guidance significance for the realestate development enterprise in China toimprove the project management standards.Key Words:Real-estate Sector;Project Management;Construction Project;Project Control;Cost Control;Property Management独创性说明作者郑重声明:本硕十学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果,也不包含为获得大连理工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均己在论文中做了明确的说明并表示了谢意。作者签名:绺日期:岬大连理工大学硕士研究生学位论文大连理工大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用规定”,同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。作者签名:导师签名趱些芝堑茎边!车鱼月望目人违理I:大学硕十学位论文1绪论1.1选题的背景90年代初期,随着我国改革开放步伐的加快,经济快速发展,人民的生活水平不断提高,我国房地产业迎来了前所未有的发展契机,城市建设日新月异,城市面貌发生了翻天覆地的变化,特别是近十年来,一大批设计独特、造型新颖、具有现代理念和设施的花园、小区、别墅等建筑在全国各地拔地而起,给人们带来了强烈的视觉冲击,在美化城市,改善人们的居住条件方面发挥了巨大的作用。房地产业的飞速发展,让世界刮目相看,与此同时,房地产的高利润汇报率也吸引着成千上万的私人、集体、国营企业的企业家们纷纷把大把大把的资金投入到房地产的开发中,一些有实力的国内rr企业、家电集团以及国外投资基金都准备进军中国房地产业,房地产市场的竞争愈演愈烈。最近两年,政府又相继出台“121”号文件等一系列政策法规,对房地产业进行宏观调控、整顿土地供应市场。随着房地产市场的规范化,房地产开发的信息变得越来越透明,消费者的购房行为也变得越来越理性,房地产企业只能通过不断升华设计,增加功能,投入高科技等手段来争夺客户,这使得房地产开发的成本不断增加,利润不断下降,竞争也变得越来越激烈。房地产开始告别过去的暴力时代,转而进入精耕细作时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈的竞争中维持长久的竞争力,经营战略的重要性越来越受管理者重视IlJ。在新的政策环境下和激烈的市场竞争中,规模实力不足、管理水平落后的房地产企业将被淘汰,最终将沉淀出一批有实力的大型企业,掌控行业的发展态势,形成“10%的发展商做90%的市场”的格局,这在客观上都要求我国房地产企业应该掌握科学规范的管理模式一现代项目管理。尤其处在知识经济时代,现代化的项目管理思想是房地产开发企业和建筑企业进行高效经营管理活动的重要保证,房地产开发企业引入科学的项目管理模式是今后发展的趋势。众所周知,在我国房地产业取得快速发展的同时,我国房地产企业的整体管理水平也有较大提高,许多优秀的房地产企业脱颖而出,开发了一大批具有较高知名度和较好经济效益的房地产项目并在企业管理上积累了丰富的经验。但在房地产业取得快速发展以及企业管理取得较大成绩的同时,也并不能掩盖房地产业及房地产企业管理上存在的一些问题和事实:我国商品房投诉量居消费投诉之首,近3年来上升率平均在20%以上,其中质量、计量、虚假广告、合同违约、承诺不兑现、产权证难办理、物业管理等问题柏林水郡二[‘稃项目管理策划研究严重并成了老大难问题;市场定位不准导致大量“烂尾楼”产生,也不乏因管理不善而失败的项目;盲目追捧“大盘时代”,大量挥霍国家的土地资源和各类经济资源;违法违规开发建设等等。许多房地产企业,在企业管理特别是项目管理上普遍存在职责不清、成本失控,效益不明晰等问题。这从根本上反映出我国房地产企业在管理水平上亟待提高I 31。目前项目管理在我国的应用,尤其是在房地产业的应用还很不成熟、不规范,国内大多数房地产企业的管理都属于粗放型管理。面对市场的激烈竞争,这些企业如何准确地把握市场脉搏和动向,如何在激烈的市场竞争中通过应用科学的项目管理模式提高项目管理水平,提升企业的核心竞争力,确立企业在行业的引领地位,已经成为关系到房地产开发企业可持续发展的根本问题。根据目前房地产企业管理中存在的问题,本文从小型房地产企业管理的角度,结合柏林水郡小区建设项目,对房地产开发建设过程中的管理理念、方式以及各开发阶段控制的控制措施进行了详细的研究和探讨,为房地产企业的现代化管理提供参考。1.2国内外文献综述1.2.1项目管理的发展项目管理可以说是在一个确定的时间范围内,为了完成一个既定的目标,并通过特殊形式的临时性组织运行机制,通过有效的计划、组织、领导与控制,充分利用既定有限资源的一种系统管理方法I“。项目管理是二战后期发展起来的重大的新管理技术之一。虽然在此之前项目管理已广泛应用于许多事业领域,如工程建设项目和新产品开发,但是直到第二次世界大战期间以及战后,它作为管理技术复杂的活动或需要多学科协作的活动的一种特殊工具的价值,才被完全认识,其结果使项目管理成为一种相对来说较新的管理方法,得到迅速发展和不断完善。项目管理主要是从开始和生产大型、高费用、进度要求严格的复杂系统的需要中发展起来的。美国在60年代只有航空、航天、国防和建筑工业才愿意采用项目管理;70年代项目管理在新产品开发领域中扩展到了复杂性略低、变化迅速、环境比较稳定的中型企业中;到∞年代,伴随着经济全球化、市场一体化、企业国际化的浪潮,项目管理已经被公认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法,并作为一种现代管理新理念、新方法在全世界得到广泛应用,已经从最初的国防、航天领域发展到电子、通信、计算机软件开发、建筑、制药、金融等行业甚至政府机关。伴随着大连理[大学硕士学位论文其应用历程,该技术被不断更新和完善,并已成为新经济时代人们创造物质财富、精神财富的主要模式和最受推崇的管理工具13J。我国对项目管理的系统研究和行业实践起步较晚。1980邓小平亲自主持了我国最早与世界银行合作的教育项目会谈,从此中国开始吸收利用外资,而项目管理作为世行项目运作的基本管理模式随着中国各部委世界银行贷款、赠款项目的启动而开始被引入并应用于中国。随后,项目管理开始在我国部分重点建设项目中运用,云南鲁布革水电站是我国第一个聘用外国专家,采用国际标准应用项目管理进行建设的水电工程项目,并取得了巨大的成功。在二滩水电站、三峡水利枢纽建设和其他大型工程建设中,都采用了项目管理这一有效手段,并取得了良好的效果。但是,和国际先进水平相比较,中国项目管理的应用面窄(仅在水利、国防等国家大型重点项目以及跨国公司的在华机构中使用),发展缓慢,缺乏具有国际水平的项目管理专业人才。究其原因,是我国还没有形成自己的理论体系和学科体系,没有建立起完备的项目管理教育培训体系,更没有实现项目管理人员的专业化。一些高校在70年代末才开始这方面的部分工作,直到1991年才成立全国性的项目管理研究会,我国财政部于1994年向世界银行申请了一笔IDF赠款,专门用于项目管理人才培养,建立了由清华大学、同济大学、上海财经大学和西安交通大学等五所高校组成的项目管理培训网。1991年6月,中国项目管理研究委员会正式成立,是我国唯一的、跨行业的、全国性的、非盈利的项目管理专业组织【lOl。应当承认我国的项目管理与国际水平仍有相当差距。现阶段要做好引进、消化、培养人才的工作,同时研究一些中国国情下的特殊的问题,逐步形成中国特色。我们应有一个健全的专业性、学术性组织,保持与国际前沿的接触。1.2.2国外项目管理理论发展状况项目管理已经被公认认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法,国外项目管理理论已发展的相当成熟,并广泛应用于各种类型的企业之中.项目管理理论至今已比较完备,这不仅表现在丰富多样的理论成果如:各种项目管理书籍,更表现在这个领域有了自己的“知识体系”.1、PMI的项目管理理论美国项目管理协会(PMl)于1987年提出并经1996、2000年修订了“项目管理知识体系”,国际项目管理协会1997年推出了“项目管理人员能力基准”,上述各知识体系将项目管理知识划分为若干领域、要素、模块。PMI将项目管理分为九大知识体系:柏林水郡l稃项目管理策划研究整体化管理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、合同管理14l。2、项目生命周期理论项目生命周期的第一阶段涉及需求、问题或是机会的确认。项目管理团队应充分明确并发掘目标客户的多层次需求,进行目标市场调查,主要包括:客户意向、客户需求、客户对成本的承受能力、市场行情竞争对手的情况、宏观经济面地域市场行情等方面的详细、深入的调查与了解。项目生命周期的第二阶段是提出解决需求或问题的方案。就是通过上阶段的调查研究后,确定项目产品方案,即在什么时机、以怎样的方式、推出什么样的产品,以满足目标客户群的哪些方面的需求,也就是项目的范围确定。这是项目产品形成的关键,也是项目管理的关键环节.项目策划阶段。项目生命周期的第三阶段是执行项目策划方案。主要包括:为项目制定详细的质量、成本、进度控制计划,然后通过管理的手段来执行计划,达成项目管理且标。该阶段将使产品从方案成为现实,因此该阶段的执行质量将影响项目的最终产品体质量,也是项目管理的另一个关键环节。项目生命周期的最后阶段是结束项目阶段。当项目结束时,某些后续的活动仍需执行该阶段的重要任务就是评估项目绩效,以便从中总结经验与教训,对未来项目管理有所借鉴15l。3、目标管理理论目标管理是一种控制手段,通过设定可测量的目标,不断与现实比较寻找差距,及时发现并纠正偏差。目标管理被广泛用作计划和控制的手段,也成为一种激励员工或评价绩效的工具。目标管理是一种基本而有效的管理技能,它通过划分组织目标与个人目标的方法,将许多关键的管理活动结合起来,实现全面、有效的管理【引。目标管理的主要方法是:由组织中上级和下级管理人员一起制定共同的目标,并使之同每一个人的应有成果相联系,规定他的主要职责范围,以这些规定为指导,评价一个部门或每一成员的贡献情况。由于这种作法特别适合于对各级管理人员的管理,故被称为“管理中的管理”。目标管理的特点在于它既纠正了古典管理学派偏重以工作结合的一面,把工作和人的需要统一起来。它能使职工发现工作的兴趣和价值,在工作中实行自我控制,通过努力满足其自我实现的需要,组织的共同日标也因此实现.人近理【大学硕士学位论文目标管理注重一切以目标为导向的原则,判断工作的轻重缓急,合理安排时间与资源。目标管理最大的贡献是引导管理者从琐碎的事物中理清思路,提高工作的有效性与团队的绩效。4、过程管理理论过程管理是一种过程中的控制,是动态的管理,能及时发现并纠正偏差,过程管理是一个不断计划、执行、检查、纠偏的循环往复的动态控制过程,检查与纠偏的频率将影响控制的精度。频率高,控制的精度高,但控制的成本也将提高,反之亦然。目标管理不能脱离过程管理,没有适当的过程管理支撑,目标管理就会成为一纸空谈,难以达成,两者相辅相成,缺一不可。处理好这两方面的关系,使二者良好的结合起来共同发挥作用,是当前项目管理中的一个重要问题I“。5、KPI.关键业绩指标KPI(Key Performance Index).关键业绩指标,是衡量组织各岗位工作业绩表现的量化指标,其核心是价值创造I剐。目标管理体系对工作目标进行了有效分解和落实,使每个岗位可以清晰客观的知道各岗位的价值和定位,KPl给予了我们分析与解决这个问题的方法与工具,其体系是~个杰出的管理工具。首先,KPI强调价值创造和动作驱动。基于杜邦模型的KPI价值树及其配套的管理工具,将会进一步明确组织目标和价值创造体系,梳理我们的业务流程,强化过程管理和领导,极大地提升我们的效率和效益。其次,“KPI体系是一个管理丁=具”。它以价值创造为核心,以责任体系和业务流程为前提,以经营管理数据和技术支持来保障,以过程控制和领导为运用,以绩效持续提升为结果的管理系统。它实现了把财务报表转变成直观的商业模型,可以发现数字背后的问题,使每个岗位都明确了自身的定位和价值以及如何实现自身的价值【61。1.2.3国内房地产项目管理发展状况我国在1990年住房体制改革以前,采用的是福利分房制。住房由各单位统一建设,根据职工工龄、职位等具体情况进行分配,职工只拥有住房的使用权,没有所有权。这种分配形式给企业造成了沉重的负担,也阻碍了房地产业的健康发展,严重地抑制了居民购房的积极性,制约了我国居住质量的改善。在此阶段房地产几乎没有市场,谈不上房地产项目管理。1990年-2000年间,国家启动住房体制改革,将公有住房以职工享受一部分贴补的形式,将住房产权卖给职工,承认个人住房产权,奠定了房地产市场的初坯。该阶段主要以全额集资房的形式,由企业建设,职工以成本价购买。于此同时房地产巾场逐渐开柏林水郡J:器项目管理策划研究始发展,一部分先富起来的阶层开始自行购买商品住宅。尤其是1995年以后房地产市场出现供不应求的局面,商品房开发质量与产量均不能满足日益复苏的市场需求,房价较高,房地产开发利涧空问大,开发商心态浮躁,房地产开发项目管理处于萌芽状态,行业整体管理水平较低,住宅的功能质量主权停留在满足居住面积改善上。2000年以来,国内停止了福利分房,采用货币(住房公积金)的形式由居住者在房地产市场自购,中国房地产商场步入了高速发展时期。购房消费者开始进入理性购房,从单一要求居住面积的改善转向追求居住环境与综合质量的提高。房地产市场对开发商提出了较高的要求,房地产开发进入了品牌与品质竞争时期,差异化、低成本等竞争战略引入房地产项目开发实践,房地产开发项目管理水平的提高为许多开发商所重视。开发商开始引入策划、咨询公司参与项目管理,然而由于策划、咨询公司本身房地产开发项目管理方面的经验与专业知识的欠缺,以及开发商本身执行能力的问题,实际效果不佳;有些房地产商模仿国外的开发管理模式,但由于国情、市场、客户、承包商等方面的差异,难以适应开发实践的需要。目前,国内房地产项目开发方面的文献主要来源于项目可研、市场营销、施工管理、市场分析等方面,而研究房地产开发项目全过程项目管理方面的综合性文献较少。国内一些知名房地产开发项目全过程项目管理方面的综合性文献较少。国内一些知名房地产开发企业已开始总结开发经验,摸索适合本土、本企业的房地产开发项目管理模式。中国双法研究会项目管理研究委员会也于2001年推出《中国项目管理知识体系》,项目管理知识体系为开发企业进行项目管理研究提供了理论基础I"11。目前国外的项目管理方法论在国内房地产项目管理实践中的应用尚处于探索阶段,需要理论的指导与实践的检验。1.3本文的主要工作耳前国外项目管理理论己发展的相当成熟,并广泛应用于各种类型的企业之中,项目管理已经被认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法。项目管理是一种方法论.可广泛运用于各领域、各行业的项目管理实践。房地产开发项目管理作为一门新兴的交叉边缘学科,综合性强,涉及的范围非常广,可以说是一项综合了经济学、管理学、t木建筑学、环境学、美学、社会学、市场营销学等诸多学科的复杂系统工程,对房地产斤发过程进行项目管理可资借鉴的现代经验比较少,理论上也有不少空白点。目前我国房地产开发项目管理水平普遍较低,本文的主要目的就是将先进的项目管理方

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