地下车库停车效率_停车效率天_从地下车库停车效率分析看成本优化

  本文关键词：停车效率，由笔耕文化传播整理发布。

从地下车库停车效率分析看成本优化 近期因工作关系，我有机会拓展思路对地下车库设计作了一番调研，同时 也查阅了同行们的相关资料。结合股份公司正在如火如荼开展的成本优化活动， 我越发觉得地下车库的经济性对项目的成本优化起着极其重要的作用， 希望本文 能起到一个抛砖引玉的作用。 地下车库作为建筑物的附属建筑，已成为建筑物必不可少的配套设施。地 下车库造价较高，合适的车位配比，有助于提

升小区品质，但从收益角度讲，车 位价格和成本基本打平， 多做车位将冲淡销售利润率；而且车位往往在交房后才 销售，这将降低内部收益率。应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求， 也满足政府相关部门的规划要求。于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相 关要求的情况下， 尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量 多排车位，是每一个开发商所追求的目标。 根据目前龙湖地产各项目建设情况看，地下车库建造成本占项目总建造成 本的 20%~30%左右。一般地下一层现浇井字梁车库成本约 1600 元/平米，人防地 下室约 2200 元/平米；地下两层车库造价每平米约 2200 元左右；地下一层车库 和地下二层人防地下室的造价每平米约 2500 元。在车库本身的价值贡献有限的 情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。因此国内各家 领军房企如万科、 中海、 龙湖等企业无不对住宅地下车库的经济性下大力气研究 并优化，同时还规定了具体的控制指标--地下车库停车效率。 一、国内领军房企的地下车库停车效率指标 地下车库停车效率（地下总建筑面积除以总停车数，总建筑面积不包括自 行车库面积且不包括因特殊条件或地域情况而设的设备房） 是反映一个地下车库 停车效率的最直观数据， 也是判定一个项目地下车库设计是否最优化的一项最直 观指标。影响地下车库停车效率的因素既有项目固有因素，如项目规模、人防面 积等详规阶段就已经确定， 不受具体设计技术的影响；又有设计技术因素如直接 受设计师设计经验及技术水平影响的：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车 方式等。 一般来说，高层住宅的结构设计采用剪力墙直接落地的方式处理，由于高 层住宅各房间的尺寸限制，在上部落地剪力墙间做停车位不是一种经济的做法。 通常，上部落地剪力墙间的空间作为设备用房、人防、自行车库、物业管理用房 等，，汽车库一般采用独立车库方式来解决。 下表是中海与万科住宅地下车库的停车效率控制指标： 住宅地下车库停车效率控制指标表 25%地下室总面积＜人防区面积＜ 有人防 地下车 库 33%地下室总面积 33%地下室总面积＜人防区面积＜ 50%地下室总面积 人防区面积＞50%地下室总面积 无人防地下车库 39 平米/辆 26 平米/辆 38 平米/辆 32 平米/辆 37 平米/辆 36 平米/辆 中海地产 35 平米/辆 万科地产 34 平米/辆 注：上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的 1/3 时，表中数值加 1。 山地建筑可增加 0.5 平米。 同时还规定，停车效率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化， 应力求达到停车效率最大， 很多较大型项目能做到 30 平米/辆以下，如东莞万科 公司的金域华府 1 期是 29.99 平米/辆（地下车库: 13586 平米/453 辆） 。 当然因项目不同也会有些特殊情况，例如： 1、当地下车库占地面积小于 5000 平米，同时建筑居中布置时，停车效率值难以 控制。 2、当地下车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车效率值能轻松做 到 25 平米/辆以下。

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