房地产开发项目公司运作机制的探讨

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房地产开发项目公司运作机制的探讨

作者:李建锋　　时间:2013-03-12　　浏览量 6　　评论 0　　 　　

房地产开发项目公司运作机制的探讨

  开发公司的项目管理有别于施工单位的项目监理。从行业上分，施工单位属于生产性行业，其产品是其所承包施工的楼房。监理公司属于技术服务性行业，其工作是为开发公司提供工程监理的技术服务。而房地产开发公司项目的经营管理程序十分复杂，主要过程有项目经济分析阶段、征地拆迁阶段、设计报建阶段、工程建设阶段、推广销售阶段。

  从90年代起，随着境外房地产公司大量涌入境内进行房地产开发，一种新的项目管理模式随之产生，这就是项目公司管理。项目公司是为某一特点的项目而成立的房地产开发公司，负责该项目的开发和销售，当该项目全部开发销售完成后，项目公司可以依法注销或转变为物业管理公司。如项目的开发经营不善而资不抵债，项目公司可以依法宣布破产清算。因而许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立各自的项目子公司，以降低开发经营风险。

  项目公司是独立的房产开发公司，其工作职能及工作方法主要有：

  一、前期策划

  前期策划工作一般包括：机会研究、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资策划。可行性研究是对项目技术经济方案的可行性进行的全面技术经济论证，是对项目的构思、目标设计、方案策划工作的进一步细化与具体化。而投资策划是在经济分析基础上对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制。投资策划是今后项目管理运作的工作指南，是项目开发建设的成败关键。投资策划的主要内容有：

  二、项目从设计、报建、施工到验收的监控

  监控的工作主要有几方面：

  （1）进行小区整体规划及单体方案招标，从中选择最佳方案，由中标单位负责项目的施工图设计任务。这样利用竞争机制，使设计单位在竞争中提高设计水平，项目公司从中选择经济实用、品质优秀的方案。有些项目公司往往利用设计招标选择好的方案，再委托另外的设计单位进行施工图设计，这种方式不可取。因为一是损害中标单位的积极性，不利于知识产权的保护；二是局部设计需要和整体设计吻合，不同的设计单位设计会影响整体效果。

  （2）组织设计人员踏勘现场，提高对现场的感性认识，同时避免设计图纸脱离实际，与现场环境不协调。

  （3）实行定量限额设计，使工程预算数额不超出投资计划。设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位改变设计方法，由以往的单纯设计变为设计与预算同时进行，根据预算调整设计。在设计阶段控制投资是最有效的，利用优化设计可以大大节省项目的造价。

  （4）组织设计评审小组对各个专业的设计进行审核，评审工作主要在规划及方案设计阶段。评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专业的专家组成，对设计提出全面的意见。对设计的评审许多开发公司往往依据个人的意见，由领导拍板，这样缺乏科学性。

  （5）安排合理的设计进度，使出图的时间与招标、施工计划吻合。

  （6）通过合同明确规定设计的职责，规定设计质量奖惩方法。并要求项目负责人必须在工程进展过程中亲临现场对施工进行必要的监督和指导。设计中往往会因为设计人员的疏忽造成业主的经济损失。

  （1）设计报建进度计划：主要包括规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度；

  （2）施工准备阶段进度计划：主要内容包括工程招投标进度计划、材料设备招投标进度计划、分项工程招标计划、施工临时水电安装进度计划、施工临时设施进度计划、办理施工前手续计划；

  （3）施工进度计划：主要包括土建施工进度计划、水电设备安装进度计划、材料定板定货计划、铝合金门窗工程进度计划、木门及防火门工程进度计划等；

  （4）配套设施工程进度计划：主要包括永久供水供电报装及施工进度计划、电信工程进度计划、防盗系统工程进度计划、有线电视工程进度计划、煤气工程进度计划、市政工程进度计划、绿化园林工程进度计划等。

  （1）建设用地成本：包括土地有偿使用费、征地拆迁费等；

  （2）工程建设成本：包括土建费、水电设备安装费、市政永久水电、电信、煤气、防盗、天线、道路、绿化等配套工程费、设计监理费、向政府交纳的配套设施建设费、人防易地建设费、档案保证金、劳动保险金等；

  （3）销售费用：主要包括销售营业税、所得税、售楼中介费、广告宣传费等；

  （4）财务费用：主要包括贷款利息、资金运作利息等。首先根据项目的特点编制投资计划及各项成本控制指标。在各项费用中，一类是由政府有关部门收取的，如地价、配套设施建设费、人防易地建设费、营业税、所得税等，这些费用可根据有关规定计算出来；另一类是支付给各施工单位、服务单位的工程费及服务费，这些费用准确测算起来比较困难，需要根据概算指标、市场情况等因素进行测算。将各项费用支出计划、合同价款及实际支付情况及时进行对照，对部分超支费用进行调整；

  （5）完善招投标制度。通过招标选择最适合的施工单位及技术服务单位（如监理、设计等），同时降低费用。

  三、项目的市场定位与销售策划职能

  商品社会的一切经济活动必须遵循市场规律，市场的需求情况决定商品本身定位。因此在项目可行性研究阶段必须确定开发项目的市场定位，，市场定位的研究主要在以下几方面：

  四、工程计量职能

  主要负责工程的预算与结算工作，审核工程量及工程价款，编制工程招标文件及标底，编制工程款支付计划，控制工程款的支付。计量工作是成本控制上最繁琐的工作，这要求计量人员有丰富的经验及专业知识，此外还应做到：

  另外，项目公司可以委托有资质的监理公司履行工程计量职责及工程执法招标工作，项目公司只需负责对其结果审核及支付工程款。

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