经济性分析在拉萨东城区控规中的应用研究

发布时间：2020-08-10 21:01

【摘要】：旧城区更新是无数个经济理性个体进行相互博弈的过程,因此旧城区控规既要切实发挥科学管控再开发建设行为的作用,又要能够保证利益相关者的经济收益。因此经济性分析对于控规编制工作至关重要,有必要进一步加强经济性思维和分析方法在编制过程中的系统性运用。部分研究已经尝试构建了面向控规编制全过程的经济分析框架,但缺少实证经验,也并不针对旧城区的特殊性。因此,本研究尝试构建了面向控规全过程的系统性分析框架,分别在片区层面、控制单元层面、街区层面运用投入产出分析,测算不同尺度层面的经济效益;再结合经济分析结果反馈政策制定或开发策略的相关建议,使得经济性分析不止停留于技术研究层面,而是成为面向实际工作的有效工具。本研究选取的研究对象是西藏自治区拉萨市东城区,该片区是典型的存量型开发片区,未来将成为承接拉萨老城区功能疏解的重要板块。经过分析发现:1)在片区层面,当补偿系数为1.37,开发成本与收益达到平衡,最终建议系数取1.2。2)在控制单元层面,19个单元中有10个亏损、9个盈利,建议部分亏损地块适当提高容积率或增加盈利性用地的开发。3)街坊地块层面,以嘎玛贡桑小区整体改造工程为例,原方案的成本最高,且没有盈利性收益,故不具备可操作性。两个新的比较方案中,投入产出效益较好的是方案A,建议实施中优先考虑。
【学位授予单位】：苏州科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：TU984.114
【图文】：

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各章的主要内容为：第一章，绪论。提出本研究的背景、意义和目的，介绍研究对象和控规编制背景，明确研究方法和技术路线。第二章，研究综述。对控制性详细规划经济性分析的相关研究进行综述，从经济性分析在城乡规划中的理论与应用进展、控规中经济性分析方法与应用以及旧城区控规的经济性分析三个角度进行梳理总结。第三章，构建理论框架。提出核心理念、基本分析思路，建构总体框架，明确包括分析基础、分析方法、分析过程等在内的主要内容。第四章，规划实证分析。以拉萨东城区为对象，以东城区初步控规成果为基础，运用第三章提出的总体框架，进行包括片区、控规单元、街坊地块三个层面的经济分析，得出对控规内容校核深化与实施管理的反馈建议。第五章，结论与展望。总结本研究的主要结论和不足之处，对今后该领域研究方向作出展望。1.4.3 技术路线

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图 3-1 基本分析思路示意图架架一共分为四个层次，即分析基础、分析方法、分析过程力求在初步方案的基础上及时形成反馈结果，对方案调整效支撑。在整个推进规划编制和更新实施的动态过程中形服务方案编制技术的优化，更强调为地方政府顺利推进工题提供一个可以贯穿始终的工具，以相对简明的分析反馈种调整变化。础编制一般需要的基础性分析和资料整理，本次分析强调对注，包括房价、地价、征收补偿政策等。表 3-1 控规经济分析基础要素

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苏州科技大学硕士论文第三章控规经济性分析框架构建依据总体分析结论和城市基准地价标准，划分经济控制单元，开展控制单元层面的经济测算。规划结合城市总体规划高度控制要求、不同土地的不同区位价值、不同开发产品的最新销售价格等条件，计算每个控制单元的投入产出、盈亏状况，并对盈亏单元制定经济性调节策略。（3）街坊地块落实到街坊地块层面，应首先选取具有旧城开发典型特征的案例，案例地区往往因涉及主体利益复杂、拆迁安置成本较大而难以推进更新改造，改造方案的经济合理性因此显得至关重要。基于案例地区提出的多规划方案，在总规控高要求下分别对多个方案的投入产出进行分析和比选。在经济分析结果的基础上，结合方案的施工周期、难以程度、地方居民接受度、对自然生态环境保护和利用等，制定具体的改造策略，以推动地块更新、维护城市景观安全格局。

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