《物权法》中建筑物区分所有权存在的必要性与问题

发布时间：2014-07-27 09:37

规定建筑物区分所有的必要性
 
    第二次世界大战之后，各个国家都出现了住房危机。为了解决人们的居住问题，各国政府都纷纷兴建高层建筑物。对此，各国政府相继制定了建筑物区分所有权的法律或者修改原有的民法以调整不同的所有权人之间的关系。比如比如法国的《住宅分层所有权法》、日本的《建筑物区分所有法》、奥地利的《区分所有权法》、德国的《住宅所有权及长期居住权的法律》、美国的《公寓大厦所有权创设之形态法》、英国的《住宅法》。还有我国香港的《多层大厦条例》、台湾的《公寓大厦管理条例》。
    而我国在这方面始终没有一部专门的法律来规范业主的建筑物区分所有权，只是在《土地登记规则》中有些规定。07年的10月份《物权法》在众人的期盼中出台，关于建筑物区分所有权，用了一章十三条做出了规定，但这些规定却非常粗糙，笼统，可操作性并不强。与其他国家以及我国香港台湾地区相比，显得过于单薄。
 
我国这方面规定存在的几个问题
 
   《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危机建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
   这两条是物权法中关于共有部分和专有部分的全部规定，很明显七十一条告诉我们，可以占有使用收益处分专有部分，但是关于建筑物中哪些属于专有部分去只字未提。不但没有具体的规定，甚至连一个抽象的规定也没有。这就使得在实际操作过程中要由法官来自由裁量，这样看起来是显得灵活，可以具体问题具体分析，但实际上没有一个抽象的界定（比如专有部分应该具备什么样的特点），会使得在断案的过程中无法可依。
    关于专有部分的界定应当是业主最为关心的问题，因为业主对专有部分是可以占有使用收益处分的，专有部分的确定直接关系到业主的利益问题。这一部分也直接关系到立法之后是不是真的能起到定纷止争的作用。专有部分范围过大，影响整个小区的合理利用，专有部分范围过小，又影响业主行使权利。比如建筑物的外墙面、楼顶平台，是规定为专有更为合理还是共有更为合理？以建筑物的外墙为例，若规定建筑物的外墙为专有，那么业主按自己的喜好和需要，更改自家外墙的颜色以及悬挂各种物品甚至广告牌，这对其他业主的居住环境势必造成很大的影响；而如果规定为共有，则业主要在自家的外墙上更改颜色或悬挂物品，还要经整座楼甚至整个小区的业主的同意，真是麻烦之极。从这个例子可以看出专有部分的界定（特别是这些特殊部位的界定），笔耕文化传播，这么一个看似简单的问题，在生活中将会被无限放大，引发的麻烦，可能是我们始料不及的。所以法律的规定怎样才算是可操作性强，最简单的回答就是——事无巨细。不然德国法国这些有名的民法发达的国家，何以民法典达到几千条之多。
    我们可以从其他地方的立法以及我们自己的立法中看到，建筑物区分所有中的所有权，其绝对权的性质表现的并不是很突出，反而对所有权的制约成为一个特点。
建筑物区分所有权中无论是共有还是专有，在权利的行使上都对所有权的绝对权性质做出了较为严格的限制，即使是专有也是如此。在整个建筑物区分所有的制度中，很多规定都能体现出这种特点，我认为这可以说是区分所有权立法的一个灵魂。在保证业主能正常使用这样一个最低标准之下，尽量不对我的你的还是他的做过分清晰的区分，因为事实就是很多人住在一座建筑里，很多人住在一个小区中，这种最初的状态就决定了，你不是唯一的所有权人，你的所有权必须受到限制。
    海德格尔曾经说过这样一句话：“法律与自发之源本无关，而是显示出一种非原本之亏空方式，法律世界是在日常现实徒然的，是人的堕落。”姑且不问，人在某一个领域要堕落到什么程度，才需要法律来约束。至少我们可以看到，法律的保护职能不是它唯一的，甚至不是最重要的，而它的限制职能才是最重要的，或者说保护和限制只是一个问题的两个方面而已。
    有些人可能会问，既然是所有权就是绝对权，那么受到了这么多限制，这还叫所有权吗？民法就像一棵千年老树，它身上的枝节非常的多，并且还会不断的长出新的枝节。从古罗马法到现在，民法的发展壮大是一个事实，这是纵向来说；从横向上，各个国家在同一个时期的民法差异也非常的大。我觉得现在很多学者特别怕触动所谓的民法的根基、传统、体系。比如haupt教授在提出事实契约这一革命性理论的时候，他主张应该放弃以意思表示作为契约关系成立的基础，另寻客观要件。很多学者反对他的观点，就是因为他触动到了民法的根基。事实上我也不赞成确立事实契约，但原因不应该是它触动了民法的根基，而是这种情况还不够普遍，没到时机。
    

 

本文编号：7272