集体土地建设租赁住房的定位和影响研究——基于政策系统分析的逻辑框架

发布时间：2020-11-16 09:44

　　 基于政策系统分析视角,从政策集合以及政策环境和政策相关利益主体三个维度,探究集体土地建设租赁住房政策的定位及实施过程中的影响作用,并进行政策建议构建。通过采用成本—收益法,博弈论分析,得到以下研究结果:(1)集体土地建设租赁住房的政策定位,是在增加住房用地供给、增加城市住房供给的同时,显化和提升集体土地价值,保障集体和农民的权益;(2)集体土地建设租赁住房与既有的城乡土地和住房市场和制度需要一个磨合和适应的过程;(3)集体土地建设租赁住房政策的利益相关者中最应该关注的是集体经济组织和开发企业的权益,是决定该项政策能否持续有效的关键。主要研究结论有,集体土地建设租赁住房是践行建立城乡统一建设用地市场、促进城乡融合发展的重要举措;应当发挥促进城镇住房和农村住房体系融合发展,实现以城带乡、以住房促发展的目的;同时,要注意优化不同利益主体之间的关系,保障不同权益诉求之间的均衡,因地制宜采取不同的建设方式,使政策能够发挥作用。
【部分图文】：

公共政策系统是由政策主体、客体以及公共政策的实施环境所构成,通过政策运行而相互作用的统一整体[20]。根据威廉·N·邓恩的政策分析方法可知[21],政策系统的分析框架包括三个部分:政策、政策环境和政策利益主体,这三个部分将会直接影响政策的实施效果。如图1所示。根据中央制定的试点方案,集体土地建设租赁住房这项政策立足于多主体供给、多渠道保障,一方面是要增加供给,缓解一、二线城市的住房压力;另一方面也要减轻低收入农民的生活压力,进一步促进集体建设用地的集约节约利用,推动城乡融合发展。

通过对比可以表明,集体土地不同的入市选择,对相关利益主体的影响并不完全相同,且从比较结果来看,直接入市与征地后入市相比,不仅流转环节减少,利于降低交易成本,也利于减少交易中产生的摩擦;对于集体土地所有者和农民来讲,则可以通过大幅降低交易成本,获得更大的效益。其二,这一举措不仅通过土地市场平台的建设,实现城乡人口流动、推动城乡生产要素双向流动的需要;也通过土地市场平台和市场机制的建设,实现和增加农村土地权益价值、让农民分享改革成果,以及促进乡村振兴的需要。

结合经济学的供求曲线和城市经济学李嘉图地租曲线,可以进一步揭示这一变化过程。如图3所示为集体土地入市前后土地市场供求曲线变化图。S1曲线表示我国尚未放开集体土地可以建设租赁住房情况下的土地总供给,对应横坐标的T1表示城市住宅用地供地边界,Q1表示城市土地总供给数量;S2曲线表示放开集体土地建设租赁住房后的土地总供给情况,对应横坐标的T2表示新的城市住宅用地供应边界,Q2表示土地总供给数量,Q2与 Q1的差为新增的集体土地供应量。D曲线表示土地需求曲线。Dr1曲线表示原有的住宅用地需求,Dr2曲线表示由于城市人口增加带来的新增的住宅用地需求。按照市场运行规律,当Dr1变化到 Dr2时,如果城市住宅供应边界T1不变,即不允许利用集体土地建设租赁住房,则会造成土地价格由P1上涨至P1’;如果城市住宅供应边界变化到T2,即不允许利用集体土地建设租赁住房,则由于供地的增加,使得土地价格由P1’回落到P2。因此,利用集体土地建设租赁住房,随着住宅供地数量的增加,将有利于稳定土地价格的变动。
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本文编号：2885977