房价波动的驱动因素及其对经济和社会的影响探究——基于成都市的统计数据

发布时间：2020-11-17 18:46

　　 房价的波动对城市经济、居民生活、社会安定等方面都会产生影响,因此探究房价波动的驱动因素及房价波动带来的社会经济影响是一个重要的课题。首先依据现有研究结论选取合适的变量,并利用成都市2007-2018年的时序数据进行分析。由于变量众多,采用灰色关联度分析、递归特征消除法进行变量的筛选。然后编制了基于主成分分析的经济指标、人口指标、情绪指标。并由此建立了向量自回归模型,完成了参数估计和相关检验,利用脉冲响应分析变量间的相互作用。揭示了房价波动对市场情绪影响的规律,发现了人口涌入对成都市房价的驱动作用。预计成都市的房价将继续增长,但价格增速会逐年放缓,且预计在2021年成都市的住宅商品房价格将达到12440.9元/m~2。
【部分图文】：

对房价和经济指标做向前 10 期的脉冲响应函数,相应结果见图3。横轴表示受到冲击的滞后期数,纵轴表示因变量对解释变量的偏移程度。从图3左可以看出,房价在一个标准差的冲击下,经济指标在第一期就有了较大的正向反映,且在之后呈现周期性振荡,呈现发散的状态,这说明当成都市的房价升高时,经济也会随之发展,且在一定水平上呈现周期性波动。而人口指数则呈现出不同的变化,人口指数会在前期先增加后减少,这说明在0期时房价的升高来源于人口的涌入。房价上涨导致居民的生活受到影响,所以人口的迁移意愿增强,居民可支配收入降低,引发了人口指标滞后下降的现象。房价的上涨会导致大众的情绪指标发生周期性震荡,且随着时间的推移震荡逐渐趋于平缓,这与投机现象的周期十分相似。从图3右可以看出经济指标在一个标准差的冲击下,经济指标的第0期不变,随后才逐渐增加,说明经济的增长存在滞后效应,且可以看出由于经济的增长,房价也随之升高,但是经济增长对房价的推动作用不是特别显著。经济的增长吸引了一些人在成都居住,增加了居民的可支配收入,进而提高了居民生活水平。

成都市位于四川盆地,是中国西南地区的政治、经济、文化中心,在西南地区占有举足轻重的地位,成都市辖10区4市5县,总面积12119 km2。近年来成都市发展迅速,积极扩大产业规模,优化产业结构,从传统的农业大市逐渐蜕变为具有高新科技支持的创业园地。成都市经济连年高速发展,在目前整体经济发展放缓的瓶颈期,成都的GDP增速依然保持较高水平。人皆有云“少不入蜀”,成都市凭借独特的城市文化魅力、兼容并包的城市态度以及大举吸引人才的政策布局,为成都市吸引了大量人才。图2 成都市房地产规模折线图

图1 成都市房价楼面价格折线图从图1看出,截至2016年,成都市的住宅商品房价格一直保持稳定的状态,在这之后成都的房价上涨趋势明显,且暂时没有出现“拐点”,此外成都市的地价也随着成都市的房价上涨有了上涨趋势。从图2看出,成都市近年来的房地产住宅吸引了大批投资商,成都房地产的投资规模不断增加,且于2015年达到峰值。与住宅商品房的销售面积走高相对的,是住宅竣工面积的不断下降,说明成都市近年来住宅商品房的去库存化明显,房屋存量不断降低,可能会进一步推高成都的房价。随着经济和科技的不断进步,人们可以获得更多的信息影响决策,产生了投资市场的“羊群效应”,大批投资者为了资产保值等目的,做出投机行为。以“成都+房价”为关键词搜集2011年1月1日至2018年12月31日的百度指数年均值(见表1 ),可以看出百度指数在2017年迅速升高,反映了各界对成都房地产市场的关注。
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本文编号：2887799