基础设施公募REITs价值评估研究 ——以博时招商蛇口产业园REITs为例

发布时间：2024-12-21 07:24

　　随着中国经济从高速增长向高质量发展转变,经济增速有所放缓,在产业转型、消费升级面临诸多挑战的背景下,提高投资效率,盘活基础设施及商业不动产领域存量资产、促进形成再投资能力,已成为当前中国宏观经济改革与发展的重要抓手。长期以来,我国基础设施建设市场蓬勃发展,但是基础设施投融资长期面临的资本结构不合理、社会资本参与度不大、地方债券违约率高等问题长久未能得到解决。为丰富基础设施融资渠道、强化基础设施建设,基础设施公募REITs应时而生。2020年以来,国家发改委与证监会积极推进公募REITs落地,在2021年6月第一批9只公募REITs顺利发行,标志着中国公募REITs的正式启航。随着公募REITs试点项目的持续火热推进,如何合理评估REITs这类多层次、多渠道退出的投融资工具的价值,成为了发行人和投资者共同关心的话题。本文针对公募REITs的价值评估,首先对国内外文献进行梳理,立足我国基础设施发展历程,并选取首批基础设施公募REITs中以产业园区为主营方向的博时招商蛇口产业园REITs为案例主体,对其组织架构、交易结构、项目风险等项目基本情况进行分析介绍,并着重根据其评估机构采用的价值评估方...

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【学位级别】：硕士

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中文摘要
Abstract
一、绪论
    (一)研究背景及意义
        1.研究背景
        2.研究意义
    (二)文献综述
        1.关于基础设施REITs的研究
        2.关于REITs收益与风险的研究
        3.关于REITs价值评估的研究
        4.文献评述
    (三)研究内容及研究方法
        1.研究框架
        2.研究内容
        3.硏究方法
    (四)研究创新点与不足
        1.可能存在的创新点
        2.研究不足
二、相关概念与理论基础
    (一)相关概念界定
        1.REITs
        2.价值评估
    (二)相关基础理论
        1.有效市场假说
        2.期权估值理论
    (三)价值评估方法
        1.净资产估值法
        2.现金流折现法
        3.期权估值法
        4.期权调整利差法
三、公募REITs概况介绍及其发展现状
    (一)公募REITs概况介绍
        1.公募REITs的特点
        2.公募REITs的运作机制
        3.公募REITs价值的实现途径
    (二)我国公募REITs发展现状
四、博时招商蛇口产业园REITs的案例介绍
    (一)项目概况
        1.相关参与主体
        2.资金募集情况
        3.基础设施项目基本情况
    (二)交易结构
    (三)项目相关风险分析
    (四)评估机构所用价值评估方法及其运用分析
        1.评估机构所用价值评估方法推断
        2.所用价值评估方法的运用分析
五、博时蛇口产业园REITs价值评估存在的问题及原因分析
    (一)现有价值评估存在的问题
        1.投资者或有索取权的忽视
        2.底层资产评估的异常增幅
        3.租赁收入与资产净值的不平衡
        4.折现率没有充分考虑风险波动因素
    (二)导致价值评估问题的原因分析
        1.传统单一估值方法的局限性
        2.REITs价值评估标准尚未得到统一
        3.委托方与第三方机构之间的利益博弈
        4.资产证券化市场的数据不足
六、博时招商蛇口产业园REITs价值评估方法优化及其应用
    (一)博时招商蛇口产业园REITs价值评估方法优化
        1.优化理念与思路
        2.评估方法选择与优化
    (二)博时招商蛇口产业园REITs价值评估优化方法的应用
        1.期权调整利差估值分析
        2.资产净值分析
    (三)投资价值评估结果分析
        1.现金流量价值与净资产价值对比分析
        2.投资价值与二级市场价格的对比分析
七、研究结论及建议
    (一)研究结论
    (二)相关建议
        1.对政策制定者的建议
        2.对REITs基金管理者的建议
        3.对投资者的建议
参考文献
致谢



本文编号：4018620