房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究

发布时间：2017-06-22 14:20

  本文关键词：房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究，，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：目前我国房地产估价方法主要有比较法、收益法、成本法。这三种估价方法各有不同的理论依据及测算参数。在实际估价项目工作的应用中,也经常存在一些问题,如有些方法的测算过程中参数的取值模糊不清、缺少有力证据等,造成估价结果存有较多瑕疵,缺乏权威性和认可度。这也在一定程度上会影响相关当事人的经济利益,而且在后期需要对估价服务做专业解释的时候也比较困难。本文立足于此,对房地产估价方法进行应用研究,得出了三种估价方法在应用中存在的问题,并提出方法改进建议。主要研究内容与结果如下：(1)对比较法在应用中存在的可比交易实例的选取存在较大主观因素、价格影响因素修正过于简单和主观化、最终的评估结果计算较为粗略、房地产泡沫对估价结果有较多影响这些问题做了研究及分析。并针对其中房地产价格影响因素修正过于简单和主观化的问题,引入了德尔菲法进行方法改进研究。经过改进,比较法的价格影响因素修正测算过程更科学合理,估价结果更接近市场价值。(2)对收益法在应用中存在的收益法公式的选取严谨性较差、净收益的测算存有争议、报酬率的取值严谨性较差这些问题做了研究及分析。并针对其中报酬率取值严谨性较差的问题,引入了资本资产定价模型对报酬率测算中的风险调整值的测算做方法改进研究。经过改进,收益法的报酬率测算过程更科学合理,估价结果更接近市场价值。(3)对成本法在应用中存在的房地合估及分估路径选取及测算中的问题、建筑安装工程费的取值缺乏依据、利润率的取值依据不充分、成新率的确定严谨性较差这些问题做了研究及分析。并针对成新率的确定严谨性较差的问题,引入了模糊综合评价模型进行改进研究。经过改进,成本法的成新率测算过程更科学合理,估价结果更接近市场价值。经过以上对问题的分析、讨论、研究,和方法的改进应用,得出的研究结论为：经过对三种估价方法进行改进后,较好的完善了测算细节,使估价结果更接近市场价值,评估结果更具说服力,对房地产估价工作具有理论及现实意义。
【关键词】：比较法 收益法 成本法 房地产估价
【学位授予单位】：沈阳农业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要10-11
• Abstract11-13
• 第一章 绪论13-20
• 1.1 研究背景与意义13-14
• 1.2 国内外研究状况14-16
• 1.2.1 国外研究状况14-15
• 1.2.2 国内研究状况15-16
• 1.3 研究内容与方法16-18
• 1.3.1 研究内容16-17
• 1.3.2 研究方法17-18
• 1.4 本文的创新与不足18-20
• 1.4.1 本文的创新18-19
• 1.4.2 本文的不足19-20
• 第二章 房地产估价概述20-24
• 2.1 房地产估价介绍20
• 2.1.1 专业房地产估价与非专业房地产估价的区分20
• 2.1.2 专业房地产估价的概念20
• 2.2 比较法20-21
• 2.2.1 比较法的含义20-21
• 2.2.2 比较法基本原理21
• 2.3 收益法21-22
• 2.3.1 收益法的含义21-22
• 2.3.2 收益法基本原理22
• 2.4 成本法22-24
• 2.4.1 成本法的含义22
• 2.4.2 成本法基本原理22-24
• 第三章 房地产估价方法在应用中的问题分析24-30
• 3.1 比较法在应用中存在问题分析24-26
• 3.1.1 可比交易实例的选择存在较大的主观因素24-25
• 3.1.2 因素修正过于简单、主观化25
• 3.1.3 最终的评估结果计算较为粗略25-26
• 3.1.4 房地产泡沫对估价结果有较多影响26
• 3.2 收益法在应用中存在的问题分析26-28
• 3.2.1 收益法公式选取严谨性较差26-27
• 3.2.2 净收益的测算存有争议27
• 3.2.3 报酬率的确定严谨性较差27-28
• 3.3 成本法在应用中存在问题分析28-30
• 3.3.1 房地合估及分估路径选取及测算中的问题28
• 3.3.2 建筑安装工程费的取值缺乏依据28-29
• 3.3.3 利润率的取值依据不充分29
• 3.3.4 成新率的确定严谨性较差29-30
• 第四章 房地产估价方法改进研究30-49
• 4.1 比较法改进研究30-36
• 4.1.1 引入德尔菲法对比较法进行改进分析30
• 4.1.2 德尔菲法介绍30
• 4.1.3 德尔菲法应用步骤30-31
• 4.1.4 实例应用31-36
• 4.1.5 比较法改进前后对比分析36
• 4.2 收益法改进研究36-41
• 4.2.1 引入资本资产定价模型对收益法进行改进分析36
• 4.2.2 资本资产定价模型介绍36-37
• 4.2.3 资本资产定价模型数学表达式37
• 4.2.4 资本资产定价模型确定报酬率的操作步骤37
• 4.2.5 实例应用37-41
• 4.2.6 收益法改进前后对比分析41
• 4.3 成本法改进研究41-49
• 4.3.1 引入模糊综合评价模型对成本法进行改进分析41
• 4.3.2 模糊综合评价模型介绍41-42
• 4.3.3 模糊综合评价模型的操作步42-43
• 4.3.4 实例应用43-48
• 4.3.5 成本法改进前后对比分析48-49
• 第五章 结论与展望49-51
• 5.1 研究结论49
• 5.2 展望49-51
• 参考文献51-53
• 致谢53

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4 本报记者 刘U

本文编号：472132