房地产驱动了中国经济周期吗?（216年07期）

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房地产驱动了中国经济周期吗?（216年07期）

2016-4-29 17:48:52      点击：

【作者】何青；钱宗鑫；郭俊杰；
【机构】中国人民大学财政金融学院,中国财政金融政策研究中心；中国人民大学财政金融学院；美国印第安纳大学伯明顿分校经济系；
【摘要】本文通过构建一个带有名义价格刚性以及抵押约束的动态随机一般均衡模型,对过去20年间中国房地产市场与宏观经济波动之间的关系进行了深入的分析。结果表明,房地产市场的冲击,如抵押率冲击和房地产的偏好冲击,深刻地影响了中国的宏观经济。其中,政府的行政性的宏观调控手段(如信贷调控、限售政策等)加剧了抵押率冲击和房地产偏好冲击对于房价及宏观经济的影响,房地产市场和借贷约束的相互影响关系放大了各种经济冲击的影响,成为驱动中国经济周期波动的重要因素。根据以上结论,本文建议政府在调控房地产市场时,应实施差别化的政策,既要避免抑制居民刚性购房需求又要防止投机性的购房需求;减少宏观调控的行政色彩;通过逆周期的抵押率政策对房地产市场进行调节。
【关键词】房价中国经济；经济周期；动态随机一般均衡模型；

进入2014年以来,关于中国房地产市场崩盘的言论此起彼伏｡虽然房地产市场是否面临崩盘尚待考证,然而一个不争的事实则是伴随着房地产投资各项指标的下滑,中国经济持续放缓的压力逐渐增强｡可以说,中国当前经济发展的许多问题都与房地产行业有关｡一方面,若放任房地产行业的发展,会进一步推高房价,抑制其他产业的发展,加大金融体系的风险,成为中国经济长期稳健增长的隐患;而另一方面,自1998年实行全面住房制度改革以来,房地产业经过近20年的蓬勃发展,与国民经济的各个部门息息相关,成为拉动经济增长､促进就业以及政府财政收入的重要组成部分(张晓晶和孙涛,2006)｡房地产业的投资占全国固定资产投资的比重从不足5%上升到2013年的15%左右｡
当前,如果对房地产行业采取过于严厉的调控政策,很可能会加剧相关产业和部门发展的困难,加大“稳增长”的风险｡因此,如何调整调控房地产市场,保证中国经济的平稳运行,不仅是当前政策制定者面临的重大难题,也是学术界亟待研究解决的问题｡回答这一问题的关键在于深人了解我国房地产市场的发展规律,厘清中国房地产市场与国民经济其他部门的动态传导机制,这对政策制定者调控工具的选择和实施至关重要｡
早在上世纪80年代,西方的经济学家开始意识到房地产市场在经济周期中的重要作用,并逐渐地将房地产市场加入到宏观经济政策的研究中｡不过,尽管学者普遍认为房地产市场对宏观经济有着深刻的影响,但是不同学者对于房地产市场影响宏观经济的具体机制存在分歧｡一些学者认为在财富效应下,房价的上升可以增加居民的财富,放松居民的借贷约束,从而刺激居民增加消费,最终驱动经济增长(CaSe,2000)｡另一部分学者则认为房地产投资的变动影响宏观经济波动｡Learner(2007)发现房地产投资驱动GDP的增长,因此房地产投资可以作为经济运行的先导指标｡Stevens〇n(2000)对英国的房地产市场进行分析,认为房地产投资的上升以及房价的上升会显著地引起通货膨胀｡不过也有学者持相反的观点｡Ghent&0wyang(2009)认为房价的变动并不能预测经济周期中诸如失业率等经济指标的变动,因此,房价的波动并不是预测经济运行的先导指标｡在此基础上,近年来不少国外的学者(Iacoviello,2005;IacovielloandNeri,2010)开始利用动态随机一般均衡模型,从货币政策传导机制的视角来研究房地产市场与经济周期的关系｡尽管国外的学者对欧美发达国家的房地产周期与宏观经济周期的关系进行了较为深人的探讨,但很少有学者对新兴市场国家的情况进行深人的剖析｡相比于发达国家,国内对于房地产与中国经济周期之间的传导机制尚无系统的研究｡已有的研究主要着重于房地产周期与经济周期之间的关系｡
比如,张清勇和郑环环(2012)通过格兰杰因果关系的实证分析指出,经济增长可以促进住宅市场的发展,但是住宅市场的发展并不显著地促进经济增长｡梁云芳等(2006)通过协整分析和H-P滤波,发现房地产投资的冲击对宏观经济有着显著的同向影响而房价对宏观经济仅存在短期而且不显著的影响｡另外,还有部分学者指出房地产周期与经济周期之间存在互动关系,但是没有提出房地产周期影响经济周期的具体机制(沈悦和刘洪玉,2004;张晓晶和孙涛,2006;杨俊杰,2012)｡由此可见,中国房地产市场与宏观经济两者之间相互影响的具体传导机制至今尚不清楚｡在1998—2002年的通货紧缩期间和2008年全球金融危机爆发之后,中国政府都采用了相机抉择的货币和财政政策来熨平经济周期｡
与此同时,房地产市场得到了蓬勃发展｡因此,要想深人地分析房地产周期与经济周期则必须将货币政策因素和政府部门纳人到模型中｡本文在Iacoviello(2005)的基础上构建了一个带有微观基础的动态随机一般均衡模型(DSGE),引人抵押率冲击和政府支出冲击｡其中抵押率冲击用于刻画信贷政策对房地产市场和其他宏观经济变量的影响,而政府支出冲击用于刻画财政政策对经济的影响｡通过这个模型,我们能够更好地分析房地产市场与宏观经济波动的相互关系｡本文的结果表明,正向的抵押率冲击和房地产偏好冲击会导致房价上升以及信贷扩张,从而加剧经济冲击对于宏观经济的影响｡为此,政府应该实行差别化的宏观调控政策,在保障居民刚性的购房需求的同时抑制投机性的购房需求｡与此同时,政府要逐步减少宏观调控的计划经济色彩,通过预期引导等手段来调节房价,避免经济的大起大落｡与以往的研究相比,本文的主要贡献在于以下三个方面;首先,本文利用动态随机一般均衡的方法来分析中国的房地产市场影响宏观经济的具体机制,并通过贝叶斯估计得到与现实相近的估计值,从而较好地拟合中国房地产市场和宏观经济波动的特征事实｡
其次,本文通过加人抵押率冲击､房地产偏好冲击等受政府调控影响的外生冲击来刻画中国行政式调控政策对房地产和宏观经济的影响,弥补了以往研究的不足｡最后,本文的结论对于相关政策制定具有借鉴意义｡鉴于宽松的信贷政策对于房价的上涨有着显著影响,有关部门必须谨慎制定信贷政策,从而稳定房价｡与此同时,政府应该逐步改变宏观调控的方式,增加调控手段的灵活度和市场化程度｡本文余下部分安排如下:第二节是房地产市场与经济周期的典型事实,第三节是模型描述,第四节是参数校准和模型估计,第五节是模型分析,第六节是结论和政策建议｡
房地产市场与中国的经济周期自1998年住房改革以来,中国房地产市场的市场化程度不断提高,房地产行业也经历了飞速的发展,逐渐成为国民经济的支柱产业｡从1998年到2012年,中国的年房地产开发投资额从3590亿元上升到71804亿元,增长了约20倍｡与此同时,中国指数研究院2012年的研究结果显示,房地产业对中国GDP的贡献率约为10%,每年拉动GDP增长1.5%-2%｡房地产投资在高速增长的同时,也呈现出较高的波动性｡如图1所示,尽管住宅开发投资自421998年改革以来保持着较快的增速,但是与GDP增速相比其波动率较高,波动的频率也比较高｡1998年至2006年间,住宅开发投资的增长率基本维持在23%至35%之间｡在2〇08年金融危机后,住宅开发投资增长率的波动浮动明显加大｡
2〇〇7年,住宅开发投资仍然保持着32.02%较高增长水平,伴随着金融危机的爆发,我国实体经济下行,住宅开发投资的增长率也随之下降,2009年的增长率只有14.14%｡为了应对危机,我国采取了宽松的宏观经济政策,2010年,住房开发投资增长率达到32.84%,经济增长也出现了逐渐复苏的迹象｡另外,2007年至2013年间,住宅开发投资增速与GDP增速的相关性为0.692,远高于1998年至2013年的0.311｡由此可见,随着房地产市场规模的快速增长,房地产市场与中国经济周期变动之间的关系日益紧密｡
参考文献
1.梁云芳､髙铁梅､贺书平,2006:《房地产市场与国民经济协调发展的实证分析》,《中国社会科学》第3期｡
2.钱宗鑫､何青,2013:《治理通胀:行政干预还是市场手段——基于通货膨胀惯性的分析》,《经济研究》增1期｡
3.沈悦､刘洪玉,2004:《住宅价格与经济基本面:1995—2002年中国14城市的实证分析》,《经济研究》第6期｡
4.杨建莹､钱皓,2008:《商业银行抵押贷款问题调査》,《金融研究》第3期｡杨俊杰,2012:《房价波动对宏观经济波动的微观作用机制探究》,《经济研究》第1期｡

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