防范抵押房地产价格评估风险的对策

杨盈盈 广西建设职业技术学院

摘要：对抵押房地产所选用的价格评估方法，会对最终的评估结果产生巨大的影响。然而，评估房地产抵押价格的过程中却会面对潜藏着的多样风险。为减小评估风险，维护好金融机构及关联评估机构的总体利益，就应摸索适宜的管控路径，以助推抵押贷款的总发展。本文通过采纳委托代理等理论，辨识各类别风险的特有诱因，从而设定出可用的管控途径。

伴随价格评估这一业务的扩展，人们增添了这样的认知：抵押房地产所涉及的价格评估过程，会面临多样的风险，而评估机构往往会忽视掉自身潜藏的风险。经由脱钩改制，这些评估属性的机构，仍旧面对着严峻形势。在评估既有的抵押房产时，若未能选用凸显实效的评估路径，就会增加评估风险。因此，有必要解析评估流程的合理性，以减小现存风险为目的，设计出相应的管控措施。

一、总括的风险内涵

从既有的研究成果看，涉及到风险的认知，有以下几种主要观点：F.H奈特（1983年）认为：风险应指不愿发生的那些事件所涵盖的不确定属性；威雷特（1990年）认为：风险应指预设的环境内，以及特有的时段以内，现有的多样状态，所造成的总括损失；

由此可见，评估房地产价格的程序中所涉及到的损失，，应指不确定的属性，可分为客观及主观层级内的不确定属性。其中，客观层级内的不确定属性，指测定得来的结果，与预期结果间的差值；主观层级内的不确定属性，指个体对特定风险的辨识能力，它因个体的认知、相关经验等因素的不同而不同。

归结可得：抵押房地产评估所涵盖着的风险，应指既有的评估人员受到主客观多样要素的干扰做出了背离性的行为而造成的各类损失。这样的损失，既会损害到评估企业现有的声誉等，也会带来其他相关的责任。

二、评估风险的类别

评估风险的类别，可归结成外界属性的风险、机构自带的风险，以及专业层级内的风险。外部属性的风险，较难被评估人员所管控，其结果可能导致现有评估结果偏差的扩大。外部属性风险的大小决定于房地产含有的经济特性、现有的规模等。

同时，外部属性的风险，还包括特有机构的干涉、合作层级内的工作质量等。而机构自身带有的风险，会决定主体职业素质，它包含着内部人员的专业构架、工作经验、道德素养、法律法规认知等。这些要素若缺失，评估结果将会产生较大偏差，也使评估企业面临较高的赔偿或法律诉讼风险。具体而言，评估过程所含风险主要可以分为以下几类：

（一）外部属性的风险

    外部属性风险，在预设评估流程内应予以考虑，它会带来未能被管控的多种风险，如委托机构未能提供评估所必须的真实的文件，既有的委托方可能带有欺诈的意图；评估所依循的外在环境，可能会发生变动；不可抗力所带来的损害，可能会使评估过程中断甚至终止。

（二）操作潜藏的风险

操作潜藏的风险，指没有依循预设的评估流程，或缺乏必要的专业指引，因而没有找到足够的评估信息等。评估依据的鉴定欠缺精准性、计算所依赖的证据不充分、预设的评估步骤未能足够严谨等，均会给评估结果造成偏差，给评估企业带来操作性风险。

（三）专业层级内的风险

专业层级内的评估风险，指复杂程度较高的评估程序内，鉴别得来的抵押价格与抵押标的物的真实价格之间的偏差；评估所用语言不够准确、没有遵循预设的流程出具报告、拟出具的报告中没有向报告使用者说明评估中固有的风险。上述种种做法不仅会损害到评估信誉，也会增加诉讼风险。

三、可用的管控路径

    针对上文所提到的评估过程可能面临的种种风险，我们必须要设定可行的控制方式对此加以规避或控制。可用的管控路径如下：

（一）预设适宜的业务承接程序

要测得很精确的风险，设定出适宜的业务承接办法，就应搜集各类别的信息，并予以整理。评估主体，要审慎对待多样的委托。本源层级内的业务，不接受既有的直接委托；即便予以接受，也应配合有关机构，去证明现有贷款的真实性。这样的做法，可以明晰信息的来源，以及有关的接洽人。

然而，从现状看，评估属性的机构虽然扩大了规模，但还是无法承接所有类型的业务，因此，对于业务的承接应当设定出鉴别流程。首先测算出项目含有的风险，维护好评估水准，同时兼顾评估必备的成效及有效的培训路径，以便选取出最适宜主体；最后要测定出项目的任务量，根据任务量确定收费水准。

若企业搭配着规范的会计机制，那么可选用特有的注册评估类主体；否则，应分出评估必备的管控点，以便选用带有足量经验的特有评估主体。

（二）预设适宜的流程

预设风险管控应规范好机构配有的操作流程，查验评估主体，完善复核报告机制，并把设定的机制融进工资考核机制以内，以便创设出高综合层级的管控。同时，要提高复核及现有的管控力度等，制定必备的评估模板，统一评估语言，定义出一致框架下的价格，把评估用到的程序，涵盖进法律架构中。

四、结束语