商业地产投资价值影响因素研究

聂振华  中北大学经济与管理学院

摘要：科学的定位是商业地产投资开发中的重要环节，定位的成功与否直接影响这个地产项目的销售与后期运营；本文通过对商业地产本身的分类和特点进行分析和研究，找出影响其投资价值的各种因素，从而为投资者们进行商业投资时提供帮助。

关键词：商业地产；投资价值；影响因素

近年来，伴随着国民经济的持续稳定增长，城市商业活动也变得日趋活跃和频繁，从而产生了对商业地产的巨大需求。在此背景下，我国的商业房地产投资与开发活动也得到了迅猛的发展。特别是进入21世纪以来，国家针对地产业调控出台了一系列严厉的宏观调控政策，使整个房地产业得到了一次全面的洗礼。不过，这些政策似乎对商业房地产网开一面，并没有对商业地产市场产生明显的冲击。与此同时，不少原来精于开发住宅的开发商看准了国家宏观调控主要是针对住宅市场方向的，以及经不住商业地产投资的巨大利润诱惑，开始纷纷转向商业房地产的开发。对于商业地产的置业投资来说，人们由于受到了“一铺养三代”等传统投资理念的影响，，以及对商业地产市场巨大发展前景的期待，也纷纷投入到商业地产的投资大潮当中，这使得我国的商业地产投资变成了公司或者个人亲睐的重要投资领域。

一、商业地产的分类及投资特点

    商业地产的分类方式很多，本将按商业地产的使用功能对其进行研究。一般来说，商业地产按其使用功能可以分为以下几类：

首先是商业经营类物业，这一类商业地产主要包括购物中心、商业街、超市、百货商场、专卖店和便利店等；其次是商务办公用物业，这类商业地产主要包括写字楼、商住楼和传统的办公室等；再次是餐饮酒店娱乐类物业，其主要包括酒店、宾馆、酒吧和饭店等；这类商业地产正随着人们工作、生活和娱乐的不断丰富，不断涌现新的业态；最后是物流仓储、厂房类物业，这类商业地产主要有工业园区、物流基地以及厂房等。

如上所述，商业地产的分类方法不同，则分出来的每一种物业也与其他物业有着不同的特点，本文按上述分类进行阐述各类型物业的投资特点。

（1）商业经营类物业投资特点

我国有句古话：“家有万贯不如有个店面”。所以在我国目前城市的商业地产中，商业经营类物业占据了很大比例，其投资特点主要包括：第一，投资的稳定性，相比较而言，商铺的租约期要比住宅的租约期要长，商业经营行为本就是一个中长期行为，如果盈利良好，完全可以保证租约的长期稳定性。第二，投资的增值性，商铺投资是一个中长期的行为，因为商铺由其房屋的老化带来的贬值非常微弱，加上商圈得不断发展和成熟，商铺的租金必然增长，价值提升。第三，投资的高回报率。一般情况下，商铺价值与所在商圈有着密切的联系，成熟的商圈人流量非常大，由此带来的消费力度也非常之强，此地的商铺带来很高的回报率。最后，获利方式灵活，商铺购置后，可以自己持有经营，也可以出租给商户，两者都可以获得增值收益。

（2）商务办公用物业投资特点

由于商务办公用物业投资市场目前供应量小、需求量大，投资回报率也较高，但这类物业的投资也有其一定的限制，例如这类物业需要的建筑面积大，造成投资价值很高，但建成后变现期较长，对于个人投资的话需要理性分析，而且建成后不一定可以稳定的出租出去，土地出让年限较短，这都会带来一定的投资风险。

（3）餐饮酒店娱乐类物业投资特点

这类物业将房地产与娱乐经营联系在一起，使得其成为既投资又消费、既保值又增值的全新形态。这类物业对于投资者来说，一方面具有很强的稳定性，另一方面具有很高的投资回报，适合大众投资者。

（4）物流仓储、厂房类物业投资特点

这类物业一般只适合于长期投资，且需要公司为主要的投资者，投资回收期很长，且增值速度较慢，对于个人投资来说不是一个很好的选择。

二、商业地产投资价值的影响因素分析

（1）商铺投资价值的影响因素

对于商铺来说，其投资的首要因素就是地段，因为地段决定所投资的商铺所在商圈的性质和发展程度，这些将对商铺未来的经营效益和组经水平有着重大影响。其次就是商铺所在的商圈，商圈一般分为核心商圈、中心商圈、次中心商圈和外层商圈等。核心商圈的顾客占顾客总数最高，顾客的平均购货额和集中度也很高；中心商圈的的顾客占顾客总数的比率相对较少，而且购货额和集中度也较低；次中心商圈和外层商圈顾客占有率相当少。这样使得对于中小型商铺来说，核心商圈和中心商圈是重点考虑的区域，次中心商圈和外层商圈可以不予考虑；对于区域及的购物中心等业态商铺来说可以扩大其投资半径。再次，客流量对商铺的影响也是非常重要的；需要注意的是，人流量不等于客流量，在调查客流量对商品投资价值的影响要仔细辨认人群特征。最后是商铺的可视性，商铺的可视性主要是指商铺要最大限度的向顾客在平面、立面范围内展示。此外还有其他的影响因素也会对其投资价值造成影响，这里就不一一列举了。

（2）商务办公用物业投资的影响因素

这类物业的投资影响因素主要包括区位、商务配套、品质和软性配套与物业管理。区位是此类物业的投资影响至关重要，衡量一个商务办公物业是否具有投资价值的首选因素就是此地产是否位于城市的中心区域核心商务区。其次就是周围如商务酒店、酒店式公寓、康体中心以及金融服务机构石头完善，这对此类地产的投资价值也会有影响。再次就是此类物业的品质与其价值是正相关的，品质越好，价值也越高。最后，高价值的此类物业都会同时具备星级的硬件设施和一流的软性配套，其中物业管理的好坏将直接影响此类物业是否可以保值和增值。

（3）餐饮酒店娱乐类物业投资的影响因素

餐饮酒店娱乐类物业的投资影响因素也较多，包括其位置、经营形式、物业的区域性和发展前景等。需要拥有专业的经营管理团队来保证其价值，只有有经验、有实力和有眼光的经营者才能保证投资者的收益。

（4）物流仓储、厂房类物业投资的影响因素

这类物业投资的影响因素主要有位置、所有投资后运营产品的特性、交通条件、物流管理等。如果此物业所在位置交通条件便利、且靠近城市商圈、则适合于保质期短、消费量大的产品经营集团投资，如果此类物业靠近原材料产地，则适合于对原材料需求快速的经营集团投资等等。

参考文献

[1]简文.商业地产业态组合定位的因素[J].商业时代，2008（7）

[2]张军，殷青.商业地产项目建筑创作的经济分析与研究[J].商业研究，2009（6）

[3]王建红.房地产投资分析[M].电子工业出版社,2007

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