中国农业银行吉林省分行W公司经营性物业贷款分析
发布时间：2020-08-25 01:45
【摘要】：中国的房地产业经历了14年的市场化发展,已经成为我国国民经济的重要支柱产业,并带动几十个相关行业的发展。房地产业作为重要的资本密集型行业,从开发到销售都与银行有密切的合作关系,房地产信贷业务作为商业银行信贷资产中的重要组成部分,在农业银行的信贷业务中占有举足轻重的地位。同时,房地产业也是银行信贷资产中风险最大的一部分资产,在目前房地产调控政策下,住宅地产已经积累了一定的风险,在消费升级的大背景下,第三产业的比重不断提高,商业地产市场具有较大的发展潜力。但是,随着房地产价格的暴涨,积聚较大风险,面对国家对房地产调控政策的不断升级,金融手段的调控依然作为重点。商业银行对住宅地产的介入更加谨慎,而随着第三产业的兴起,服务业的比重不断增加,商业地产的价值凸显出来。所以,如何做好经营性物业贷款项目的风险控制,严把项目准入关,准确评价商业地产项目的价值,对保证银行贷款项目的安全性、收益性、流动性具有重要意义。 经营性物业贷款是商业地产信贷业务的一种,作为一项新的贷款项目,各界对它的了解不多,本文第一章重点介绍中国农业银行吉林省分行经营性物业贷款发展状况,第一节从明确经营性物业抵押贷款的定义入手;结合同业同类产品的发展现状,第二节引入经营性物业抵押贷款的由来;第三节介绍了经营性物业贷款对我行贷款的积极作用。 本文第二章重点介绍吉林省农行经营性物业贷款市场环境分析,因经营性物业贷款对物业所处市场环境要求较高,因此,本文对项目所处市场环境做分析。第一节从城市交通建设、城市绿化改造两方面重点对城市环境进行分析;第二节针对长春市土地市场进行分析,通过对09、10年长春市土地市场的分析,分析长春市土地市场价格。第三节重点分析2010年长春市商品房市场,通过对商品房市场价格、成交量等指标的分析,研究长春市房地产市场的状况。 第三章重点分析中国农业银行吉林省分行经营性物业贷款存在的风险,首先从经营性物业贷款项目评估风险,评估风险作为银行主观风险,在贷款风险中作为重点防范对象;第二节介绍一下政策风险分析,房地产是正常调控的重点对象,政策的走向对房地产的影响很大;第三节重点对房地产市场进行风险分析,从市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化而带来的风险进行分析;第四节对企业经营能力进行风险分析,该企业作为中国商业地产的排头兵,其经营能力的风险分析很必要;第五节从企业微观财务角度入手,明确企业财务风险。 第四章结合实际案例,对吉林分行经营性物业贷款具体项目风险进行具体分析。第一节借款人及其股东基本情况分析,从借款人的资质、股东实力、开发经历、管理者素质等几个方面进行分析;第二节介绍物业基本情况,主要分析物业的地理位置、建筑业态、占地面积、周边商业环境和交通条件等,重点分析物业总投资和市场价值以及物业出租和经营情况;第三节分析物业市场前景,从物业区域市场环境、物业所属行业情况、同类竞争项目的比较三个方面分析,对物业进行SWOT分析;第四节明确贷款方式及用途分析;第五节分析企业偿债能力,预测企业资金结余情况,对企业偿债能力及敏感性进行分析;第六节分析企业第二还款来源,对担保方式进行分析。 第五章对吉林分行经营性物业贷款进行综合分析及风险防范建议,第一节重点介绍物业的综合优势,第二节重点介绍经营性物业贷款的风险防范措施。
【学位授予单位】：吉林大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F832.4;F293.33
【图文】：
图 2.1 长春市 2005~2010 年经营性土地成交均价与楼面地价走势由于 2010 年所成交土地的容积率较高，成交均价有所提升，但楼面地价同比下降，这也是近年来长春市经营性土地市场首次出现成交均价和楼面地价同比增幅同时下跌的现象。不过，从整个土地出让市场的全局来看，高溢价率土地所占比例不大，底价成交成为 2010 年土地市场的主流，因此，2010 年的土地价格并没有大幅上涨。2.3 2010 年长春市商品房市场分析2.3.1 长春市住宅市场分析2010 年，长春市的月度供求比走势呈现较大波动趋势。供求比最高点在 2月份，供求比为 1：5.7；最低点在 6 月份，供求比 1：0.65。2 月份供应最少，仅为 2.43 万平方米，由于 2 月处于年关春节放假阶段，供应量减少，在进入 3
图 2.2 长春市 2010 年 1~12 月商品住宅市场供求情况对比从走势图中可以看出，2010 年基本呈现供不应求的态势，成交量逐月递增。上半年商品住宅市场整体表现成交相对低迷，尤其以 5 月份成交大幅度下降最为明显，主要受到新政的一些影响，市场的不确定性使得部分购房者产生观望的情绪，进入下半年，随着新政的影响逐步在减弱，而且长春作为内地的三线城市，市场成交主要以刚需为主，使得下半年几个月的成交增长态势更加明显，成交市场相对活跃。2010 年传统的销售旺季并未占主角，11 月为成交高峰，成交量达到 59.95 万平方米。供应量方面，长春市 2010 年商品住宅新增供应量为 362.53 万平方米，新增供应套数 38140 套。同比双双有所上升，分别上升 23.5%和 19.7%。从各月份来看，新增供应上市多集中于 6、7、9、10、11 这 5 个月（如图 2.3）。
图 2.3 长春市 2010 年 1~12 月商品住宅新增供应面积与套数走势2010 年的供应量显现出有所不足，主要由于新政的影响，加之 2009 年需场的井喷，宏观政策的影响使得众多开发商纷纷放缓了开发节奏，使得 20上半年商品住宅市场供应相对较少，从各月走势来看，前两个月受到年关节影响住宅上市量最少，下半年供应持续加大，新增供应上市多集中于 6、、10、11 这 5 个月。从下半年的统计来看，开盘楼盘 30 余家。其中，下半只有 8 月份供应大幅下降。进入传统的“金九银十”后，供应量逐月增多别是 9、10 月份，大量新房源上市，其中有很多还是全新的项目，随着各项目产品的不断入市，在这 2 个月的时间里长春市就已经有近 20 个楼盘开盘中年度续建开发开盘的约占三分之一，纯新盘首次开盘的达到三分之二以上010 年下半年供应产品量不断加大，主要以品牌开发商产品为主，众多中高盘的面世，相对来说在一定程度上加速了商品住宅市场价格的进一步上涨。从成交量来看，2010 年商品住宅共成交 45787 套、成交面积 449.68 万平
本文编号：2803106
【学位授予单位】：吉林大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F832.4;F293.33
【图文】：
图 2.1 长春市 2005~2010 年经营性土地成交均价与楼面地价走势由于 2010 年所成交土地的容积率较高，成交均价有所提升，但楼面地价同比下降，这也是近年来长春市经营性土地市场首次出现成交均价和楼面地价同比增幅同时下跌的现象。不过，从整个土地出让市场的全局来看，高溢价率土地所占比例不大，底价成交成为 2010 年土地市场的主流，因此，2010 年的土地价格并没有大幅上涨。2.3 2010 年长春市商品房市场分析2.3.1 长春市住宅市场分析2010 年，长春市的月度供求比走势呈现较大波动趋势。供求比最高点在 2月份，供求比为 1：5.7；最低点在 6 月份，供求比 1：0.65。2 月份供应最少，仅为 2.43 万平方米，由于 2 月处于年关春节放假阶段，供应量减少，在进入 3
图 2.2 长春市 2010 年 1~12 月商品住宅市场供求情况对比从走势图中可以看出，2010 年基本呈现供不应求的态势，成交量逐月递增。上半年商品住宅市场整体表现成交相对低迷，尤其以 5 月份成交大幅度下降最为明显，主要受到新政的一些影响，市场的不确定性使得部分购房者产生观望的情绪，进入下半年，随着新政的影响逐步在减弱，而且长春作为内地的三线城市，市场成交主要以刚需为主，使得下半年几个月的成交增长态势更加明显，成交市场相对活跃。2010 年传统的销售旺季并未占主角，11 月为成交高峰，成交量达到 59.95 万平方米。供应量方面，长春市 2010 年商品住宅新增供应量为 362.53 万平方米，新增供应套数 38140 套。同比双双有所上升，分别上升 23.5%和 19.7%。从各月份来看，新增供应上市多集中于 6、7、9、10、11 这 5 个月（如图 2.3）。
图 2.3 长春市 2010 年 1~12 月商品住宅新增供应面积与套数走势2010 年的供应量显现出有所不足，主要由于新政的影响，加之 2009 年需场的井喷，宏观政策的影响使得众多开发商纷纷放缓了开发节奏，使得 20上半年商品住宅市场供应相对较少，从各月走势来看，前两个月受到年关节影响住宅上市量最少，下半年供应持续加大，新增供应上市多集中于 6、、10、11 这 5 个月。从下半年的统计来看，开盘楼盘 30 余家。其中，下半只有 8 月份供应大幅下降。进入传统的“金九银十”后，供应量逐月增多别是 9、10 月份，大量新房源上市，其中有很多还是全新的项目，随着各项目产品的不断入市，在这 2 个月的时间里长春市就已经有近 20 个楼盘开盘中年度续建开发开盘的约占三分之一，纯新盘首次开盘的达到三分之二以上010 年下半年供应产品量不断加大，主要以品牌开发商产品为主，众多中高盘的面世，相对来说在一定程度上加速了商品住宅市场价格的进一步上涨。从成交量来看，2010 年商品住宅共成交 45787 套、成交面积 449.68 万平
【参考文献】
相关期刊论文 前1条
1 周新标;;商业地产的融资模式——经营性物业抵押贷款[J];建筑经济;2008年S2期
本文编号：2803106
本文链接：https://www.wllwen.com/jingjilunwen/guojijinrong/2803106.html
