计量经济模型在我国商品住房价格中的应用

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经济研究

计量经济模型在我国商品住房价格中的应用
曾　　翔 北京林业大学　　北京　　１０００８３
【摘 　　要】通过建立计量经济模型，对我国商品住房的价格进行实证分析，找出了影响商品住房价格的诸多因素，人均可支配收入和竣工商品房价格的显著因素，基于模 型结果提出政策建议。 【关键词】商品房价格　　　　多元线性回归　　　　抑制房价增长
引言
住宅包括普通住宅、高级公寓和别墅等。目前我国住房供应体系 主要有三个；一个是实行“廉租租房和经济适用房”为主的政策；另一 个是实行“经济租用房和限价商品房”政策；而对于高收入家庭，仍然 实行现金的住房供应政策， 即为本文所要研究的商品住宅供应体系。 自从１９９８年我国实行住房商品化后，全国住房价格不断攀升，成为 解决民生的重点问题。因此对于研究影响房价的因素， 分析其合理价 格水平是十分重要的。本文将通过建立计量经济模型， 对这些因素进 行逐一分析， 从而提出可行性决策。

求，从而影响房价。另外，商品房还具有建设周期长、价值量大、资金 回笼缓慢、空间固定性等特点， 这就使其价格有了一般商品价格所没 有的特点。

二、模型设定
本文从《中国统计年鉴２０１０》中选取２００９年我国各地区商品住房 的相关数据进行横截面回归分析，以各地区的商品住房价格作为被解 释变量Ｙ ， 本文选取以下几个变量作为解释变量代表上述影响因素； １ 、土地购置费 土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨， 而土地购置费在相 当大的程度上影响了商品房的售价。随着开发的商品房不断增加，土 地越来越稀缺， 商品房的价格也会随之上涨， 两者存在正相关性。 ２ 、人均可支配收入 人均可支配收入越多， 提高生活质量和进行投资的欲望和能力就 越强。住宅不同于一般的资本品，其具有较好的保值性和增值性。这 种特点导致大量的热钱涌入房地产市场，促使住宅价格的上升。因此， 表１

一、　理论分析
同其他商品一样，商品住房价格是由其价值量决定的，其价值既包 括土地购置费用，也包括土地上建筑物的造价。除此之外，还受到供求 关系、消费者偏好、市场预期、央行信贷等政府相关政策的影响，使 其价格围绕价值量进行上下波动。区位因素是影响其价格的重要因 素， 区位自然环境、交通的便利性等都会影响消费者购买商品房的需

地区　 北京　 天津　 河北　 山西　 内蒙古　 辽宁　 吉林　 黑龙江　 上海　 江苏　 浙江　 安徽　 福建　 江西　 山东　 河南　 湖北　 湖南　 广东　 广西　 海南　 重庆　 四川　 贵州　 云南　 西藏　 陕西　 甘肃　 青海　 宁夏　 新疆　

Ｙ 地区商品房平均价格　 （元／ 平方米）　 １３７９９　 ６８８６　 ３２６３　 ２２０７　 ２１７２　 ４０３４　 ２３１７　 ３２４１　 １２８４０　 ４９８３　 ７８２６　 ３４２０　 ５４２７　 ２６４３　 ３５０５　 ２６６６　 ３５３２　 ２６８０　 ６５１３　 ３２６０　 ６２６１　 ３４４２　 ３００９　 ２７７４　 ２９３１　 ２４５２　 ３２２３　 ２２８３　 ２２１７　 ２３９０　 ２００４　

Ｘ ２ 土地购置费用（元）　 ９４０３． ２０　 １９８７． ４１　 １０７６． ７８　 １２３１． ５０　 ９８１． ７０　 １７２８． ４０　 ９８４． ９４　 ８９１． ６４　 １１５６８． ４２　 ３０１６． ８５　 ５３２８． ２９　 １５２１． ９４　 ２９６８． ９５　 ９５６． ０８　 １７６９． ４０　 ７３２． ９３　 １６１４． ８４　 １１９０． ２１　 ２０７１． ７７　 ９０５． ０７　 ９４８． ７３　 １９３９． ２４　 ２３２９． ００　 ８６７． ９３　 １０４３． ４７　 ５７６． ９２　 １７９４． １２　 ７３２． ８０　 １０１５． ７１　 ４５６． ８５　 ４７０． ５３　

Ｘ ３ 人均可支配收入（元）　 ２６７３８　 ２１４３０　 １４７８５　 １４７８７　 １５８４９　 １５８００　 １４００６　 １３６６８　 ２６６７５　 ２０５５２　 ２４６１１　 １４０８６　 １９５５７　 １４０２０　 １７８１１　 １４３７２　 １４３６７　 １５０８４　 ２１５７４　 １５４５１　 １３７５１　 １５７４９　 １３９０４　 １３９０４　 １４４２４　 １５７４９　 １４６００　 １３０２５　 １２６９２　 １４０００　 １２１２０　

Ｘ ４ 经济适用房销售面积　 （万平方米）　 ８２． １５　 ６４． ０２　 ９９． ８　 ３８． ５２　 ２４１． ３３　 １３８． ３３　 ３０． ２１　 ６９． ３　 ０． １９　 ３２０． ６７　 １２６． １６　 ７３． ２１　 ５４． ９４　 ８９． ６１　 ２４５． ３５　 １５７． ０２　 １７６． ９９　 １３６． １２　 ４０． ２１　 ６４． ３７　 ６． １８　 １８６． ５　 ３１． ４２　 ７０． ８３　 ９９． ０４　 ４． ３５　 １４７． １１　 １０５． １７　 ６． ８　 １８． １１　 １３４． ８３　

Ｄ １ 虚拟变量　 １　 １　 １　 ０　 ０　 １　 ０　 ０　 １　 １　 １　 ０　 １　 ０　 １　 ０　 ０　 ０　 １　 ０　 １　 ０　 ０　 ０　 ０　 ０　 ０　 ０　 ０　 ０　 ０　

资料来源：中国统计年鉴２０１０．中国统计出版社

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从理论上来讲， 该变量和房价存在正相关性。 ３ 、经济适用房销售面积 代表当地的住房保障体系建设程度。经济适用房是住房保障的重 要组成部分， 用以保障相对低收入家庭的住房需求。经济适用房销售 面积对房价具有一定的抑制作用， 理论上与房价存在负相关的关系。 ４ 、地区变量 本文以地区数据为样本，分析在全国范围内影响房价的因素，所以 该指标代表的是宏观区位因素。我国东部沿海城市和中西部城市在 经济、社会观念和政策等方面存在较大差别， 前者房价应明显高于后 者， 在模型中以中西部为基本组． 本文将其他影响房价的因素纳入随机扰动项ｕ 。 根据以上分析， 设定的如下计量经济模型： Ｙ ｔ ＝β１ｔ ＋β２Ｘ ２Ｔ ＋β３ Ｘ ３ｔ ＋β４ Ｘ ４ｔ ＋β５ Ｄ ｔ ＋μｔ 其中：Ｙ为各地区的商品住房平均价格（元／平方米）：Ｘ ２ 为土地 购置费（元／平方米）；Ｘ ３ 为人均可支配收入（元）：Ｘ ４ 为经济适用房 销售面积（万平方米）；Ｄ为虚拟变量，中西部取０，东部取ｌ。 Ｙ＝９１７．０８７３＋０．９５７５３２Ｘ２＋０．１０８１７４Ｘ３－５．２１９６８４Ｘ４＋４１１．１１８６Ｄ
　　（６０７． ０５９４）　 （０． １５７４）　 ｔ （１． ＝ ５１）　 （６． ０８１８）　
２　

（０． ０５５５）　 （１． ９４８０）　

（１． ０５３）　 （－ ４． ９５３）　

（１８８． ０）　 （２． １８）　

三、数据收集
本文数据来源于《中国统计年鉴２０１０》，获取３１个地区的数据如 表１ 所示。

四、模型估计、检验与调整
采取实证分析方法， 对被解释变量与个解释变量进行回归分析。 （一）经济意义检验 从回归结果可以看出， 随着土地购置费的增加、人均可支配收入 的提高，商品房的价格也会相应地提高。保障性住房销售量的增加，会 对商品房的价格起到抑制的作用，而且东部地区的商品房的价格与中 西部地区有着较大的差异，符合一般经济意义。解释变量Ｘ２、Ｘ３、Ｄ１ 的系数表明各变量与商品房价之间存在正相关性， 与解释变量Ｘ４ 存在 负相关的关系，符合经济意义． （二）统计推断检验 从回归结果看，可决系数Ｒ２＝０．９３０８５３，拟合优度较高；给定α＝０． ０５，查ｔ分布表，在自由度为ｎ－５＝２６时得临界值±２．０５６，其中Ｘ２、Ｘ３、Ｄ１ 在显著性水平α＝０．０５下是显著的，而Ｘ４在显著性水平α＝０．１下是显著 的。因此， 解释变量均对商品住房价格有显著性影响。 （三）计量经济学检验 １．做多重共线性检验 利用逐步回归的方法，来检验和解决多重共线性问题。最后，得到 的估计模型为： Ｙｔ＝－８５．３２１８２＋０．６８１４６２Ｘ２ｔ＋０．１７６４６１Ｘ３ｔ－４．７９９４７２Ｘ４ｔ＋１２７２． ４４５Ｄｔ
（１２４１． ８５４）　 （０． １２５６）　
２　

Ｒ２＝０．９１０８５３　　　 Ｒ ＝０．９０２１５　　ＤＷ＝１．８２９８２８　Ｆ＝６３．３１４８ 修正后的Ｄ Ｗ 统计量仍落在无自相关区域， 检验结果不变。 通过以上数据，可以得出以下结论： （１）在模型估计过程中， 虚拟变量Ｄ１ 对被解释变量的影响是显 著， 表明东部城市与中西部城市的商品房价格存在显著性差异。经过 改革开放的发展，让东部地区先富起来，所以东部尤其是沿海地区的经 济发展迅速，中西部与东部的差距扩大：在社会观念方面，由于改革开放 的深入进行，东部地区经济比较发达，东部沿海地区尤其是在高新技术 产业、服务行业等第三产业以及制造业和金融行业发展得非常迅速， 推动了地区的经济增长， 人民生活水平得到较大的提高。 （２）Ｘ２（土地购置费用）的系数是０．９５７５３２，符号为正，与理论分析 相符。土地费用是房地产开发商所需要承担的一个比较大的成本，占据 了商品房价格的较大比重，由于土地的稀缺性，土地的购置费越来越高， 而为获得土地开发权的成本大幅度抬高了商品住房的销售价格。 （３）Ｘ３（人均可支配收入）的系数为０．１０８１７４，符号为正，与理 论分析相符。人均可支配收入的多少代表居民购买能力的大小， 居民 对住宅的需求主要表现在两个方面：一是居住，二是投资。随着我国经 济的发展、居民可支配收入的不断提高， 城市商品住宅价格将呈不断 上升趋势。 （４ ）Ｘ ４ （经济适用房销售面积）的系数为－５．２１９６８４，， 符号为 负。在其他条件不变的情况下， 经适房销售面积每增加１ 百万平方米， 商品住房的平均价格将会下降５．２２元。可见经济适用房对抑制房价过 快增长有较大的作用。

五、政策建议
基于以上模型估计结果， 文章有针对性的提出一下政策建议。 （一）增加居民收入， 藏富于民。 有观点认为， 房产商的定价行为是顺应经济规律的。用数据分析 出来的结果也确实是这样，居民的收入每增加１元，房价上涨０．１７６４６１ 元，这种影响较小。国家应该调整收入的分配体系，适当增加二次分配 的比例， 运用财政政策和货币政策通过转移支付等手段提高居民的收 入， 真正做到藏富于民。 （二）大力发展经济适用房， 健全住房保障体系。 经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策， 旨在通过某种政策 倾斜，如用地划拨、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给、调节 房地产投资结构和启动市场有效需求的目的， 它是基于我国目前特殊 的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。要明确购买经 济适用房的收入标准，确定中低收入家庭购买经济适用房的收入标准； 明确住房标准， 确定经适房的档次、建筑面积等。 参考文献 ［１］柴强．房地产估价．北京首都经济贸易出版社［Ｍ］，２００３ ［２］催生明．城市住宅价格的动力因素及实证分析．浙江大 学［Ｊ］。２００３ ［３］国家统计局．中国统计年鉴２００７．中国统计出版社 ［Ｍ］，２００８ ［４］全威．我国商品住宅价格影响因素实证分析［Ｊ］．中南财 经政法大学， ２００７ ［　５］张燃，林春阳，胡岷，周薇．预期收入增长与城镇居民购房能力［　Ｊ ］　．南方金融，２００９．　５． ［　６］肖晋，汪宝平，方俊．经济调整期经济适用房的理性发展和市场 走势研究［　Ｊ　］　．　调查与研究，２００９．　２． 企业减少投入、将有限的资源投入到能发挥更大效益的企业， 做大做 强企业的主业， 严控非主业投资。通过兼并、重组、分立、撤销等方 式，重点培育扶持具有较大影响力和控制力的国有大企业集团，推动国 有资本向基础设施、公用事业、关系国计民生的重要行业和关键领 域、具有竞争优势的行业和企业集中。对一般竞争性行业和资不抵 债不具竞争优势的企业，要在整合过程中逐步退出，减少不良资产，降低 资产负债率， 避免对供给过剩的行业进行重复投资， 造成浪费。 参考文献 ［１］于刚．创新国有资产经营管理体制的思考［Ｊ］．辽宁经济．２００２（１２）： ８－９． ［２］李虎．关于国有资产管理体制创新的思考［Ｊ］．当代经济．２００６（１０? 下）：３８－３９． ［３］陈少晖．国有资产管理体制创新：从分级管理到分级所有［Ｊ］．江淮 论坛．２００３（４）：３４－３７． ［４］张晓菊．国有资产管理体制创新的几点认识［Ｊ］．吐哈油气．２００３． １２．８（４）：３８４－３８５． ［５］张璐．我国新型国有资产管理体制的完善［Ｄ］．陕西师范大学硕 士学位论文．２００６．４：２２－３５．

（０． ０９４８）　 （１． ８５９６）　

（１． ９６５７）　 （－ ２． ４４１）　

（４６４． １３）　 （２． ７４１５）　

ｔ （－ ０． ＝ ０６８７１）　 （５． ４２３３）　

Ｒ２＝０．９３０８５３　　　 Ｒ ＝０．９２０２１５　　　ＤＷ＝１．５８２９２２　　　　Ｆ＝８７．５０２６７ ２．自相关检验 采用Ｄ Ｗ 进行自相关检验： 对应样本数为３ １ 、４ 个解释变量的模 型、０．０５显著水平，查ＤＷ统计表可知，ｄＬ＝０．９６０，ｄＵ＝１．５１０，模型中ＤＷ＝ １．５８２９２２，ｄＵ＜ＤＷ＜４－ｄＵ，表明模型中不存在自相关。 ３．异方差检验 采用ｗｈｉｔｅ检验法来检验模型是否具有异方差性。通过ＷＨＩＴＥ检验 知，ｎＲ２＝２５．７５７４８＞ χ （１３）＝５．８９１８６，多重可决系数较高，交叉项、 一、二次项的显著性较强，表明模型存在异方差　。故采用加权最小二 乘，经过反复尝试，以ｗ＝ｘ４／Ｘ２为权重效果较好．得到最终修正方程为： 所以，本研究模型的最终估计结果为：
2 0.05

（上接第６ ４ 页） 针对当前国有资产管理不符合社会主义市场经济运行要求的情 况，应积极稳妥的推进国有资产管理方面的市场化改革，继续推进国有 企业市场化运作。要按照现代企业制度的基本要求， 对国有企业进行 股份制改造，按照现代企业制度的管理要求，完善国有资产的经营管理 制度。将国有企业改造成为按市场规律运作的重要微观主体， 克服行 政垄断、促进各种所有制形式的企业在社会主义市场经济条件公平 竞争、机会均等。此外， 针对当前国企改革和国有资产管理体制创新 方面存在的国有资产流失问题，应配合有效的监督和严格的法律规定， 坚决防止国有资产流失情况的发生， 对其中存在的营私舞弊和重大违 法违规行为应给予严厉惩罚。 ３ 、建立国有资产共享平台和绩效评估管理体制体系， 提高 资产使用效率 随着当前物联网产业的不断发展， 资产使用数据的采集也越来越 容易， 国有资产管理部门应建立国有资产共享平台及资产使用分析中 心，采集资产有效使用的数据，通过采集的数据对国有资产的有效使用 进行分析评估，制订国产资产使用绩效评估管理体系，将闲置、利用率 较低的资产进行及时转移盘活利用， 对使用国有资产绩效较差的国有

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