农村土地经营权抵押贷款中土地估值和处置的问题研究

发布时间：2020-04-22 23:40

【摘要】：我国农业产业化规模化发展趋势日益明显,各类新型经营主体的出现增加了农业生产的资金投入需求。在农村缺乏抵押物的情况下,为满足广大农户和新型经营主体的资金需求,政府发布农地产权“三权分置”的政策,允许以土地经营权为抵押物向金融机构申请贷款。农村土地经营权抵押贷款试点工作不断推进,各试点依据自身特征积极探索农地经营权抵押贷款的运行模式,出现了一批效果良好的典型试点,取得了一定的成果,但在现行经济和法律环境下,各试点在实践过程中仍存在不少问题,土地经营权作为抵押物,其估值不合理和处置困境成为制约农村土地经营权抵押贷款有效开展的重要问题,因此,农村土地经营权抵押贷款抵押物的估值和处置问题成为值得研究的课题。本文首先对国内相关研究的文献进行了综述,论述土地产权理论、地租理论、资产评估理论、土地流转理论等理论基础。其次,本文对土地产权“三权分置”的内涵进行了解读,界定了所有权、承包权、经营权的权利属性与内容,介绍了农村土地经营权抵押贷款的相关概念,将现有农村土地经营权抵押贷款模式分为“纯抵押型”和“抵押+担保型”,分别以宁夏平罗县和宁夏同心县为模式下代表试点,对其流程特点进行了阐述和分析,总结了当前农村土地经营权抵押贷款存在的问题,其中包括土地经营权估值体系不完善与抵押物处置困难两大难题。再次,本文以地租理论与地租资本化确定土地价格的角度入手,从根本上探讨了土地经营权价值的评估原则即由收益、风险和期限等因素共同决定,土地经营权价值表现为未来收益折现求和的结果,以此为基础对资本评估方法在土地估值中的适用性进行了分析,得出收益还原法适用性最高,接着分析了试点现有土地经营权估值的具体做法,指出了其考虑因素不全、缺乏专业机构等问题,总结出完善土地经营权估值体系和土地产权交易市场、尽快设立专业的土地评估机构十分重要。然后以不动产抵押中抵押物处置原则为基准,类比得出违约土地处置的一般规则即土地经营权交由债权人处置,同时考虑了土地经营权作为抵押物时的特性,指出了处置违约土地时需要注意的问题:土地薄市场性、土地的社会保障功能、租金支付方式使土地流转合同具有潜在不稳定性,接着分析了试点现有违约土地处置机制,指出了其违约土地价值评估不科学、土地产权交易市场有待完善等问题,总结出完善土地流转市场、建立土地产权交易中心以促进土地流转具有十分重要的意义。基于以上分析,提出了完善土地经营权估值体系、完善土地交易市场、建立多层次风险保障分担机制等对策建议。
【学位授予单位】：河北经贸大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F321.1;F832.43

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本文编号：2637104